What is Pingan Dahua doing?

Published on March 9 2016

Notes :

1) Aggressive

2) 平安大華 (fund manager) the partner in projects is equally aggressive.

3) As a 2015 land market winner, in 2016, the company doubles up its betting in Shenzhen.

4) What is Pingan Dahua doing? Likely a misleading error in announcement.

5) Up to 8/6/2016 acquired 2 pieces of land a) 990m Zhuhai b) 51% 14000m Shenzhen. Total : 8.15 billion, still in scale with contracted sales.

6) Misleading and incomplete information on land bank.

7) Contracted sales in 2016 should be above 20.0 billion.

8) 1-5 / 2016 contracted sales RMB10.6 billion @12833 : 826000 sqm.

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12/2013 IPO Papers

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2013 Annual Report

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2014 Annual Report

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2015 Annual Report

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FY 2015 Presentation

龙光地产

http://www.loganestate.com/business.aspx

Development Projects

10 所名校呵护 15 年一站式精英教育 24 小时生活配套

5月29日龙光城8千多人凌晨抢房轰动全城_网易深圳房产频道

http://sz.house.163.com/16/0531/15/BODGQFHG00073V29.html

For 10% equity rights of the project company, RMB450 million should be a more realistic consideration, according to my assessment. It appears to be completely non-sense to me paying 10 times of fair value. I need an answer!!! Likely to be a low grade mistake without any party involved has noticed it until now.

Under the Framework Agreement,

1) Pingan Dahua has conditionally agreed to make a capital contribution of RMB4,500 million to the Project Company 惠州大亞灣東圳房地產有限公司 (Huizhou Daya Bay Dongzhen Property Co., Ltd.). Upon completion of the Capital Contribution, the Project Company will be owned as to 90% by Shenzhen Logan Dongzhen and as to 10% by Pingan Dahua.

2) Pingan Dahua has conditionally agreed to grant the Entrusted Loan of RMB500 million to the Project Company.

A circular containing, amongst others, details of the Capital Contribution and other information as required by the Listing Rules will be despatched to the Shareholders on or before 30 June 2016.

The registered capital of the Project Company is RMB50 million and the Project Company is wholly owned by Shenzhen Logan Dongzhen. Upon completion of the Capital Contribution, the Project Company will have an enlarged registered capital of RMB55.6 million, and its equity interest will be owned as to 90% by Shenzhen Logan Dongzhen and as to 10% by Pingan Dahua.

The capital of the Project Company as required to satisfy 30% of the funding requirement for the development of phases 1, 2, 7, 9, 11 and 12 of the Logan City Project having been satisfied. The book value of the Project Land is approximately RMB2,900 million.

二零一六年五月十七日，項目公司、深圳龍光東圳、深圳龍光及本公司與平安大華訂立框架協議。根據框架協議， (1) 平安大華同意有條件向項目公司注資人民幣 45 億元，而深圳龍光東圳同意有條件向項目公司額外注資人民幣 0.04 百萬元，用於開發龍光城項目；及 (2) 平安大華同意有條件向項目公司提供委託貸款人民幣 5 億元。完成注資前，項目公司為本公司全資附屬公司。完成注資後，項目公司將由深圳龍光東圳及平安大華分別持有 90% 及 10% 股權。深圳龍光東圳所持項目公司股權將由 100% 減少至 90%，根據上市規則第 14.29 條屬視作出售。

深圳東龍光城

03/2007 : RMB 109.4 m : Site 1.71 m sqm

10/2013 : GFA3.82 m sqm (residential) + 119200 sqm (commercial)

2012 : 745 m (incl carparts) 139000 sqm

2013 : 645 m (incl carparts) 118300 sqm

2014 : 2654 m (incl carparts) 448000 sqm

2015 : 4937 m (incl carparts) 792600 sqm

Total : 1.50 m sqm

12/2015 龍光城 : (2.51 + 0.05) - 1.35 = 1.21 m sqm

0.7 m sqm contracted sale (5.0 billion) in 2015 = @7140

1.21 m - 0.7 m = GFA0.5 m sqm left behind

50 x 0.15 = 750 m

0.5 m x 5000 = 2500 m

Valuation of the project as at 06/2016 = 3.0 to 4.0 billion (carport inclusive)

4.0 + 0.45 = 4.45 : 10% = 0.445 : 0.445 + premium 0.005 = 0.45 billion (realistic)

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12/2015 GFA in reserve in Shenzhen : 4.90 m sqm : misleading statement in presentation

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2015 new sites :

10/2014 深圳玖龍璽 51% GFA186500 AV25094

09/2015 深圳龍華紅山 51% GFA841672 AV13367 Commercial

12/2015 深圳坪山 63-65 地塊 GFA135440 AV7990

06/2016 深圳光明新區東片區 GFA509000 AV27620

10/06/2016 >> Shenzhen land reserve : GFA 2.13 m sqm (assume 51% in latest site)

毛利率：毛利÷營業額*100%

核心溢利率：核心溢利÷營業額*100%

淨債項權益比率:（銀行及其他貸款總額－現金及現金等值項目－有限制及已抵押存款）÷ 權益總額*100%

資產負債率：負債總額÷資產總額*100%

平均借款成本：年借款成本 ÷ 平均年借款餘額*100%

05/2016 龙光地产 5 月实现合约销售额约为 33.4 亿元，同比上升 66.9%；合约销售面积约 27 万平方米；合约销售单价为 12019 元每平方米。1 - 5 月，龙光地产累计合约销售额为 106 亿元，同比增长 69.2%，合约销售面积约 82.6 万平方米；合约销售单价为 12833 元每平方米。龙光城于 29/5/2016 再次开盘，当天销售 10 亿元。

主席纪海鹏于 30/5 知会董事会，正与 A 股上市公司中国嘉陵 (600877) 工业股份有限公司协商可能资产重组及可能股份转让。可能股份转让涉及纪海鹏及其一致行动方拟向中国嘉陵转让附带不少于 30% 龙光地产投票权的股份。

近期多家券商首次将龙光地产纳入研究范围，并给予“买入”评级。其中，野村证券给予目标价为 3.66 港元，看好龙光地产在深圳的可售资源不断增加，加上在珠三角战略城市的领导地位，预料未来销售增长强劲，2016 年及 2017 年合约销售额将分别按年增长 24% 及 27%。野村在报告中特别强调龙光地产旗舰项目– 龙光城对销售的贡献。在深圳楼市强劲的刚性需求带动下，野村预期龙光城的年销售将达人民币 50 亿元，未来 5 年的毛利率达 40% (misleading)，因此集团整体毛利率料能维持逾 30% 的水平。龙光地产平均土地成本较低，有利维持优于行业的盈利水平。

南华证券认为其增长潜力将于 2016 年释放，更给予目标价 3.38 港元，认为龙光地产财务状况稳健，相信其长期前景正面，具有投资价值。另外，元大证券给予 3.50 港元的目标价，认为龙光现时的估值非常吸引。工银国际更展望，强劲的住房需求及宽松的政策将延续至 2016，因此包括龙光地产在内的深圳开发商的持续增长势头可期！

龍光 : Moody’s & Fitch 重申其評級，分別為 Ba3 及 BB－，展望均為穩定。

专访洪玉（龙光地产惠州房产公司副总经理）-深圳房地产信息网

http://renwu.szhome.com/rwfc/Ceos/2016/0112/160112.html

龙光城 2015 销售了 8 千套、50 亿、70 万平米

龙光城效果图-惠州搜房网

http://dongbuxichenglg.fang.com/photo/list_904_2817940898.htm

Logan City : 3/2007 : Land 1.1 billion : GFA 5 million sqm : AV220

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400 + 45 + 5 = 450 : 450 x 10% = 45

平安大華基金_財經_中國網

http://big5.china.com.cn/gate/big5/app.finance.china.com.cn/fund/company.php?id=00328517

25/05/2016 平安大華同意有條件向項目公司注資人民幣 45 億元。項目公司注資擬用於開發龍光城項目。注資完成後，其股權將由深圳龍光東圳及平安大華分別持有 90% 及 10%。項目公司的財務業績將繼續併入 3380 財務業績。

公司拥有自己的建筑团队，目前的建安成本平均约每平米 2,500 元，因其建筑公司也在龙光地产上市公司体系内，所以不会存在任何财务互换问题。龙光地产运用一体化开发模式，涵盖土地扩展、规划设计、工程建设、营销策划等全流程产业链，有效控制成本。数据显示，2014 年，龙光地产建筑成本为 3015 元/每平米，同比上年减少 806 元/每平米，降幅达 21%；建筑成本占营业总额的比例也由 2013 年的 47% 下降至 2014 年的 44%。

第一太平戴维斯投资部董事吴睿 : 这两年龙光在深圳的操盘能力还是得到市场比较大的认可，而且龙光的执行力非常高效，除了平安大华基金之外，龙光还有很多其他的合作伙伴。目前龙光的融资渠道非常丰富，而且成本不高，无论是开发实力还是资金实力都支撑得起这么大体量的项目。

在深圳本地业内人士看来，虽然光明地块总价较高，但楼面地价相对合理，不算太激进。有数据显示，光明新区 05/2016 一手商品房价格约为 42643 元/平方米。

08/06/2016 pm，深圳公开出让光明新区一宗商住地块，建筑面积 50.9 万平方米，底价 54.12 亿元。最终龙光以总价 140.6 亿元竞得地块，溢价率 160 %，AV27620 刷新 2016 全国总价地王。地块是编号 A646－0059，位于光明新区高新技术园区东片区，与在建地铁 6 号线和即将建设的 13 号线交汇站观光站无缝接驳，光明新区核心位置。获得此地块后，龙光深圳区域可售资源占比已近 70%。

GFA509,000 ；居住 260,000，商业 100,000，办公 70,000，酒店 30,000，公寓 40,000。

拍卖现场金地、碧桂园、电建、星河、华润、平安、龙光、盛迪嘉集团、龙湖首开联合体等房企，其它像华侨城、绿地、中海、港铁等也出现。竞价开始，地块底价 54 亿，仁恒率先报至 60。碧桂园、龙湖首开联合体、平安等陆续由 90 亿元升至 100 亿元，平安、碧桂园抬价至 114 亿元。此后房企陷入沉默，现场报价阶梯由 5000 万元降至 2000 万元，华侨城出价 114.6 亿元加入。至总价130 亿时，龙光正式杀出，与平安相互加价抢地。最终龙光以总价 140.6 亿元竞得地块。

有市场人士表示，龙光此前的地王押注似乎并未有过失足，一个龙华地王（项目名龙光玖龙玺）让龙光尝尽了“甜头”。当初以 2.5 万的楼面价拍下土地时，市场如今日一般沸腾，对龙光更多的是表示担心。但后来，随着深圳楼市大热，当初的地王龙光玖龙玺享尽红利，首次开盘价 5 万/平方米就超过当初市场预期的 4 万/平方米，后续一路上涨到均价超过 7 万，最高价格达到 9 万以上。中国城市经济专家委员会宋丁主任对观点地产新媒体表示，龙光敢于拿下这个光明新区地王，很大程度得益于玖龙玺项目的贡献。

在这次土拍中，龙光新闻稿开头也是以“龙光地产与合作伙伴力竞群雄”为开头，出面拿地的是深圳市凯丰实业有限公司，在拍地结束后的 2 小时后，有消息传出，彼时的竞争对手平安将为龙光提供 40% 的资金支持，是龙光背后的金主。龙光采取的或是滚动开发模式，只要不断获取优质项目，相关投资资金就不会退出，也许平安的资金一直就在龙光的“碗里”。

加上光明新区地王，龙光已经连续 2 年夺下深圳总价地王龙华红山地块（112.5 亿、1.95 万元/平方米），再加上 2014 年拿下的龙华单价地王（即龙光玖龙玺项目，地价 46.8 亿、楼面 2.5 万元/平方米），龙光已连续三年荣登地王宝座，为这三宗地王砸下了 300 亿。

有业内人士戏称，龙华 + 光明 = 龙光新区。

三宗地王 300 亿的总价相当于龙光 2015 全年销售的 1.5 倍，去年全年净利润的 15 倍。8/6 收盘，龙光地产的总市值约港币 150 亿元（人民币约 127 亿元），单就本次地王总价已超过市值，三宗地王总价是龙光市值的两倍多。也就是说，龙光在这宗地上基本押注了“全部身家”。

深圳中原研究中心提供的数据显示，目前距离项目最近的深房传麒山，260-280平方米联排别墅成交均价已经达6万元，片区内中粮云景国际的二至四房均价为3.5万元/㎡，光明1号的三至五房均价也在3.8万元/㎡左右。二手房方面，根据深圳链家市场研究中心统计的数据，光明片区目前二手放盘价既有“2”字头，但多数约为4万元/㎡。

“相比上周那块现售地，这宗地 140 多亿元的出让价格还是相对比较合理的。不过，这块地在 120 亿元以下才有非常好的利润。”根据吴睿的预测，在扣除酒店、shopping mall 以及部分公共配套之后，地块可售面积的楼面价已经达到 3.7 万元/㎡，“后期均价需达到 5 .2 万元/㎡以上才能产生较高的利润。”

龙华新区 : 玖龙玺 :10/2014 龙光力挫保利、中海、中信、万科等房企，以总价 46.8 亿 AV25000 竞得地块，创龙华新区的新地王。

12/2014 龙光发布公告称，平安大华同意注资人民币 20 亿元。注资完成后，龙光及平安大华分别持有 51% 及 49%。

10/2015 @55000 : 05/2016 @75000。在 2015 年贡献了 36 亿销售额。共 25 万平方的货值，只售出了 6 万平方，还有 19 万平方可售。

09/2015 龙光 112.5 亿竞得龙华新区红山片区地块 AV19500， GFA578,000，底价成交。竞拍前一天，碧桂园、中粮地产都参与了报名，最终却没有出现。而龙光地产似乎早有准备，现场竟然发起了新闻稿。靠近深圳北站商务区，整个项目主要以商业为主，如办公楼、商务公寓、酒店、购物中心等，不包括住宅，这些物业中相当一部分无法进行快速套现。据该土地出让条件要求，分期付款也必须先付 50% 土地款，余款在一年内分期付清。

10/2015 龙光宣布，平安大华同意经由贷款银行借予深圳龙光骏景本金额不多于 19 亿元。深圳龙光骏景由深圳龙光及平安大华分别持有 51% 及 49% 权益。龙光解释说：由于龙光与平安大华有合作历史，平安大华可提供较其他中国商业银行更为便利且具效率的服务，将利于有关土地开发顺利进行。

龙光 112 亿拿下的龙华红山商业地块也在后来被认为是“便宜的”，06/2016 拍出的电建金茂 83 亿地王，该楼面价高达 5.68 万/平方米，而相距不远的龙光红山地王楼面价仅 1.95 万元/平方米，对比之下，龙光确实是捡了个便宜。

2007年，金地集团 8.61 亿一举夺得龙华两块住宅用地（金地上塘道）；首批均价 1.5 万

2011年，港铁近万元楼面价拿下龙胜车辆段上盖用地（港铁天颂）；龙华进入 “2”时代

2013年10月16日，龙华迎来新城定位后的首次拍地，中海地产以 38.2 亿总价，楼面地价达到 1.45 万/平，成为龙华地王，与此同时，龙华新房售价顺利冲破 “3” 万关口；

2014年10月22日，龙光地产经过 84 轮竞价，击败万科、招商等品牌房企，以 46.8 亿抢得龙华白石龙住宅用地，楼面地价高达 2.5 万/平，成为当年深圳双料地王。龙华楼价也随即进入“4”时代；

2015 年 9 月 23 日，龙光再度狂砸 112.5 亿，将龙华红山站地块收入囊中，楼面地价也高达 1.95万/平。15 年，龙华楼价也顺利 “5”，龙光 14 年地王项目九龙玺入市，价格甚至达到了坐 6 望 7 的境地……

2016年，龙华上塘商住地块，楼面价 5.68 万元/平米，2018 年售价或超 8.5 万？

83亿深圳龙华地王被央企抢走面粉贵过面包

http://finance.sina.com.cn/china/gncj/2016-06-03/doc-ifxsuypf4858663.shtml

12/2015 龙光以总金额 10.82 亿 AV12778，拍得深圳坪山新区共 3 宗地块。G11336-0063、G11336-0064、G11336-0065 产品主要为商务公寓、配套商业和办公等，不计划作为持有性物业，将采取快速开发、快速销售策略，尽快陆续面市销售。定价 3 .2 万 - 3.5 万元/平方米之间。坪山新区 2015 年全年新房价格仅在 2.5 万元/平米左右。如今，该片区身价急剧飙升，新房均价高达38500 元/平米，快突破 4 万元大关，而位于此片区的中粮世家新盘均价已达 4 万元/平米。

经 2015 的土地布局，龙光地产在深圳的优质土地储备进一步增长，截至 2015 年 12 月 31 日总土地储备为 1371 万平方米，平均土地储备成本为人民币 2,410 元/平方米。其中，深圳区域货值占可售资源比率超 60%。

08/2015 龙光境内债券发行 50 亿元人民币。
11/2015 龙光以每股 HK$2.78 新发 5.57 亿股集资 15.5 亿港元。吸引了国际上主权基金、保险基金、国际长线基金、国际对冲基金等机构认购，如亚太知名私募基金RRJ及惠理基金加入。

商业密码访谈_深圳新闻网

http://www.sznews.com/zhuanti/node_215326.htm

龙光城营销总经理--洪玉

最新停牌价格显示，龙光地产价格 2.65 港元/股，市净率 0.92，自 2013 上市以来涨 17.67%。

龙光地产于 05/2014 获纳入 MSCI 中国小型企业指数；09/2014 获纳入港股通可投资标的。公司总部，龙光世纪大厦位于深圳前海，总建筑面积 80,058 平米，土地成本为 4,684 元/每平米。06/2015 估值约为 32.2 亿人民币。而深圳前海目前是深圳重点开发区域，该地楼价自 2015 年中后又上涨 30%，并且在未来几年内都会只涨不跌。

12/2013 上市，以招股价的下限 2.1 港元定价，集资净额约 14.84 亿港元。超额认购 1.88%，属于普普通通吧。IPO 申请了豁免权，所以可以公众持股上限只为 15%。

龙光地产回 A 或实现 A＋H 上市的计划已是箭在弦上。

6月1日晚，龙光集团控制人、龙光地产董事会主席纪海鹏通过龙光地产宣称，关联公司龙光基业正在收购一家 A 股公司，收购完成后，该 A 股公司将募资收购龙光地产 30% 以上的控制权。鉴于此，龙光地产将向所有股东发出强制性全面要约收购。

上述 A 股公司正是以生产和销售摩托车为主营业务的中国嘉陵。03/2016 因筹划重大资产重组，中国嘉陵停牌至今。2001年开始，连续15年的严重亏损使得它不得不“卖壳”自救，其转让对象正是龙光基业。4月13日，中国嘉陵宣布，控股股东南方集团拟转让所持的公司全部股份 1.54 亿股（占总股本 22.34%）予龙光基业。

与龙光地产相比，龙光基业并不为人熟知。虽同为龙光集团旗下子公司，龙光基业与龙光地产（HK：03380）有着较为清晰的业务界定。龙光基业的主营业务为高速公路投资运营、建筑工程施工和商业地产开发等。公司注册地在广东汕头，股份分别由纪海鹏、其配偶、近亲以 47%、17.5%、35.5% 的比例持有。

5月，中国嘉陵又宣布，南方集团以评估值为基准置出中国嘉陵体内所有资产与负债、员工和业务。而龙光基业将以 18.2 亿元的代价受让其所持有的 1.54 亿股。并且，接替南方集团成为中国嘉陵的大股东后，龙光基业将筹划中国嘉陵发行股份以购买龙光基业旗下的资产 : 包括泸贵高速、广贺高速、贵梧高速、成都二绕等四条高速公路；广西南宁龙光国际项目及广西南宁龙光世纪等两个商业地产项目，以及停车场。先是受让原大股东 22.34% 股份，再向中国嘉陵转让资产以换取新股，龙光基业预测持有中国嘉陵的股份比例将增加至 50%。

中国嘉陵剥离资产与负债后成为一只干净的壳，龙光基业向其注入资产并绝对控股。至此，典型的借壳上市手法清晰浮现。不仅是将龙光基业的资产打包注入中国嘉陵，将其打造成商业地产上市平台，龙光集团想要得更多。据公告，除了龙光基业的高速公路和商业地产外，住宅产业亦存在被注入的可能。目前，龙光基业的主要资产为上述四条高速公路和两个商业地产项目，除此外还有位于深圳的龙光自用的总部大楼龙光世纪大厦。另外，还有少量住宅物业的尾盘。据龙光基业说法，龙光地产是住宅地产业务的上市平台，为避免同业竞争，除现有部分剩余住宅项目销售后补充现金流之外，未来公司将不再从事住宅地产项目投资。

数据显示，2012、2013、2014 及 2015 上半年，龙光基业的住宅销售收入分别为 11.22 亿元、 9.53 亿元、2784 万元和1408 万元，占总营收比不断降低，分别为 60.34%、29.54%、0.85% 和 1.00%。龙光基业的地产开发已近尾声。

换言之，即将注入中国嘉陵的住宅资源将来自龙光地产。公告表明，中国嘉陵向特定对象非公开发行股份募集配套资金，并以部分收购在港上市的龙光地产的控制权。而此项交易实现的前提是龙光基业对中国嘉陵的壳收购成功。对此，业内倾向于将其解读为龙光地产回 A 股的征兆。

龙光基业此番借壳中国嘉陵有两个可能选项：第一，将龙光基业旗下主要业务，以及龙光地产控股权悉数注入，由此龙光地产在港股私有化并回归 A 股；第二，龙光地产回 A 失败，纪海鹏将中国嘉陵打造为高速公路、商业地产的上市平台。

龙光地产的前身是龙光建安，一个成立于 1996 年的汕头房企。2003 年，龙光地产以 2.86 亿元拍下深圳市宝安中心地王，首进深圳，掀开了异地扩张的序幕。2008 龙光地产从有限公司改制为股份有限公司，开始筹备上市事宜。但由于股市不佳、路演情况不理想等原因，龙光地产最终上市时间为 2013 年 12 月，招股价介于 2.1-2.5 港元。至今龙光地产上市三年，股价长期低迷。其最高股价出现在 2015 年 5 月 3.7 港元，最低价为 2.1 港元，出现在今年 2 月。

从股价看来，投资者并不看好龙光地产，在龙光地产的公告中，亦不止一次提及对被“低估”的不满。有观点认为，龙光地产的股价不能充分反映基本面，有房地产开发盈利模式单一的原因，也有其在二级市场流动性欠佳的原因 : 经过 2015 年 11 月的增资扩股后，纪氏家族仍持有龙光地产 76.86% 股权，公众持股量偏低。龙光认为，公司股价被严重低估。

2015 年 5 月的股东周年大会上，董事会得到授权以购回不超过 5 亿股公司股份。2016年，龙光已分别在1月22日、2月3日、2月4日、3月11日、4月20日发起股份回购并注销，回购股份共计784.6万股，占总股份比例为0.1412%，共耗资1975万元。尽管如此，龙光股价并没有得到明显的提振，相应的股价涨幅分别为3.67%、-1.32%、0.44%、4.13%和-1.01%。回购仅是利好，对企业经营基本面没有本质上的帮助。国内市场环境宽松，对有意在资本市场上寻找更多发展机会的龙光地产有绝对的吸引力。

龙光地产受两层离岸公司所控制，第一层离岸公司的控股方是家族信托公司，第二层离岸公司的控制人则是纪海鹏的女儿纪凯婷。这种红筹模式下，龙光地产回 A 股困难，相比之下借壳容易得多。上市前夕，龙光地产为尽快做大资产，曾在三线城市大量拿地，意图以低地价模式来取悦资本市场。但市场容量和利润率的不乐观，龙光很快就开始纠偏。坚持快周转的运营模式，保证项目合理利润率，不大量持有商业物业，规避资金沉淀，提高产品变现能力。

至 2014 年，龙光开始集中在深圳、汕头等珠三角城市拿地，并坚持走快周转模式。2015 年，龙光重仓深圳，年内新增项目 70% 位于深圳，30% 位于珠三角 (珠海、汕头等) 及南宁。据龙光测算，2015 年总销售金额深圳区域贡献超过 40%，2016 年，这个比例将增加至 60%。受益于深圳房价暴涨，龙光去年超额完成销售任务，实现合约销售 205 亿元，同比大幅上升 53.6%。此外，因深圳产品利润率高，2015 年龙光毛利率高达 30.4%，为全港上市房企中最高者。

值得注意的是，龙光的购地成本正在大幅增加。2013 年度，龙光平均土地成本约为人民币 1909 元/平，至 2015 年度龙光平均土地成本为每平米 6988 元。龙光表示，2016 年将持续加大在大深圳圈、深圳核心段的投资力度，并择机进入京津冀、环渤海等有潜力的城市。

近三年来，龙光地产融资频频。2014 年 5 月、12 月，2015 年 8 月，2016 年 5 月，龙光地产先后发行 3 亿美元海外债，2.5 亿美元优先债、50 亿元人民币公司债、5 亿人民币公司债。但从偏居一隅转向全国铺点，龙光需要资本市场更多帮助，务求在 A 股有所据点。

公告表明，关于中国嘉陵的交易仍在尽调阶段，交易估值和交易结构尚未能确认。如果在今年 9 月 30 日前无法签署正式交易文件，框架协议则会自动终止，目前证监会正针对企业通过 IPO、并购重组回归 A 股市场可能产生的影响进行分析研究，若出台控制措施，龙光也将受到影响。中国嘉陵也表达了一定的不确定性。该公司公告称 30/9 前各方仍无法签署正式交易文件，框架协议自动终止。

值得一提的是龙光项目运作背后的财务和资金支持。在玖龙玺项目中，龙光引入了平安大华基金，通过提供 20 亿以上贷款获得这一项目 49% 股权。2015年11月，龙光宣布增资扩股 2 亿美金，吸引私募基金 RRJ 及惠理基金，分别以约 7.75 亿港元及约 2.33 亿港元，认购 5.58% 及 1.67% 的股权作战略性投资。先旧後新配售占扩大後股本约 10.03%。配售价每股 2.78 元，较前收市价 3.21 元折让 13.4%。得款 15.41 亿。

穆迪报告维持了龙光地产 Ba3 家族评级及 B1 优先无担保评级，称去年获得战略投资人增资等令公司流动现金充足。2015年年报显示，公司现金回款率高达 92%；持有的现金及银行结余超过 108 亿人民币，为短期及一年内到期贷款的 2 倍；且公司净负债资本比率持续降低，由 2014 年底的 61.9%，低至 2015 年年底的 58.4%。光大证券报告显示，2015 年 8 月龙光成功发行包含 5 年期、 5% 年利率的 40 亿元债券及 4 年期、4.77% 年利率的 10 亿元债券。利率水平低于同业。通过发行人民币债券以置换成本较高的美元债券，公司将加权平均财务成本由 2014 年的 8.8% 降低至 2015 年的 6.8%。01/2016 仅向专业投资者发行的 2.6 亿美元优先票据，年息 7.70%，2020 年到期。

2015 年的楼市出现了冰火两重天局面，一线城市楼市的火热与三四线的去库存困局形成鲜明对比。龙光地产瞄准深圳房价上涨的机遇，适时扩大了在深圳的布局。2015 年龙光地产共买入 8 个新项目，共计 238 万平方米，平均土地成本为每平方米 6988 元，其中 70% 的新购入土地位于深圳， 30% 位于珠三角（珠海、汕头等）及南宁。目前龙光地产总土地储备约 1371 万平方米，平均土地成本维持在每平方米 2410 元。以公司平均每年销售 250 万平方米的速度计，土地储备足以支持未来 5 年的收入增长。

2016 年龙光推盘货值接近 600 亿，深圳区域货值供应占比多达 60%。龙光方面表示，因 2015 年的合约销售增幅较大，2016 年结转规模较去年亦会有较大增长，结转锁定比例高达 7 成，未来业绩增长可持续。2015 年龙光地产营业额 145 亿元，毛利润 44 亿元，净利润 27 亿元，值得期待。2016 前四个月已实现合约销售额约为 72.6 亿元，同比增长 70.4% 。

农银国际分析，龙光凭借优质的土地资源，其中大深圳圈的楼市将持续看好，2016 年四季度将推出深圳红山项目为销售业绩助推，预料未来销售增长强劲。未来集团还将重点关注京津冀区域、上海及周边区域等经济发达及具备发展潜力的城市，以及周边符合集团发展策略的土地，优质土地储备有助集团未来把握市场整合的契机，进一步带动公司销售规模。但近期包括上海、深圳等一线城市调控政策收紧，正在对市场带来影响，深圳楼市成交量已经连续两周走低，未来市场调整压力较大。光大证券提示，龙光地产要警惕内地楼价波动及中国宏观经济持续下行风险：三、四线城市楼价可能大幅波动，影响公司合约销售面积及平均售价；深圳地价过热，公司未来核心利润率或难以维持当前水平。另外，人民币持续下跌可能造成公司融资成本上升。

龙光集团是典型的家族企业。实际掌权人为纪海鹏、纪建德，多数公司都在他俩名下。纪海鹏为董事长，纪建德为副总裁。值得一提的是，纪建德今年也是汕头市第十三届人民代表大会代表。据一龙光地产内部人士向时代周报记者透露，纪海鹏、纪建德为兄弟，而当时龙光集团创始人姚美瑞、姚耀林等亦是纪家的亲戚。

2013 Huizhou 龍光城 AV328
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2013 Zhongshan 海悅華庭 GFA163378 AV2301
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10/2014 深圳玖龍璽 51% GFA186500 AV25094
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12/2015 深圳坪山 63-65 地塊 GFA135440 AV7990
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06/2016 深圳光明新區東片區 GFA509000 AV27620
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01/2016 珠海金湖大道南側 GFA148223 AV6730
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