旭輝林中 : 還是以住宅地產為主

“北上深的房價未來五年覆蓋不了現在的地價，現在是沒買到地就糾結三天，買到地就糾結五年。”

旭輝林中 : 未來 18 個月喜中有憂謹慎樂觀 （12/08/2016）

2H 2016 一線和熱的二線城市，北上深以及南京、合肥、蘇州、廈門，成交量應該會穩中有升，大部分城市會出現這種情況。但是個別城市會下降，深圳、蘇​​州下半年的交易量應該會比上半年少，已經在逐步的回落，上海會比較穩定，南京、合肥的交易量還是比去年漲了很多的。土地市場下半年容易出現地王，供需結構還是比較合理的，一線和熱的二線城市剛性需求得不到滿足，二線城市應該從剛需和改善市場來說都比較靜態，投資屬性增加，功能屬性越來越弱。

2017 市場展望 : 一線及熱線二點城市，將是量縮價滯，價格不會再有很高的上漲，供需結構錯位，高端庫存增加，房不熱地不冷，溢價率回落，理性程度增加。市場調整的影響會逐步呈現。弱二線城市價格小幅上漲，成交量放大，進一步去庫存，供需結構比較健康，改善需求表現比較好，拉動市場。土地供應減少，土地市場開始變得很活躍，整個市場以自用市場為主，產品還是以自用的功能屬性比較強的為主。

從總體來看未來的 18 個月 : 喜中有憂，謹慎樂觀。

我們最近對這個形勢判斷是八個字，喜中有憂，謹慎樂觀。“喜”即 L 型經濟中房地產挺住了，庫存已經不是一個普遍問題，房企業績表現突出，銷售、回款同比大增。"憂" 因為一線和二線城市土地已經出現泡沫。與此同時，一線跟二線城市房產的金融屬性及資產屬性增多，這也是存在隱患的。明年會維持這種寬鬆狀態，沒有條件再進一步寬鬆，也不可能去收緊；政府在這一輪不應該採取搶得行政調控措施。

1000 / 80000 = 1.25%

房地產保持每年 10 億平米的銷售面積，8 萬億的銷售金額，它對國民經濟的影響非常大。房地產的調控不應該全靠市場，全世界沒有哪個國家只靠市場，一定是政策和市場一起結合。應該要調整一些土地政策，對有強烈需求的地方要供地，如果一些列問題能夠解決，我對中國未來 30 年的房地產市場非常有信心。​​​

高點不進新城市

​我們內部有一句話，高點不進新城市，因為高點進交的都是學費。高點不到新城市去拿高價地，如果高點的城市有低價地，那就趕緊拿，但一般是不可能的。天下掉餡餅的事我一直都不相信。拿地就是要因城施策。旭輝目前佈局 16 個城市，主要集中在一二線城市，這種戰略佈局使得公司有戰略縱深，每個城市都有自身的發展週期。比如今年在北京拿地比較少，是因為北京地價太貴，按這個地價來測算，很難有利潤，甚至有比較大的風險，加上北京手頭上還有很多項目開發，所以我們並不著急在今年土地市場高峰的時候，在北京去拿地。

反而可能在有些地價不是很高的，具有開發前景以及有盈利的城市，就會多拿一些地。這樣這種戰略縱深就會保證不因為一個城市市場不好，影響到整個全年的投資和銷售。可能等到一兩年後，北京地價回落或是更加理性的時候，會開始重點拿北京的地，北京也是我們的重點城市之一，持續看好北京市場。

08/2016 蘇州、南京房地產調控政策雙雙落地，兩個城市均對貸款和土地公開出讓競價方式進行了調整。這個政策出發點還是保持市場平穩發展，南京是除 “北上深” 漲幅最大的熱點二線城市，一個城市這麼高的漲幅，對於房地產市場不是很有利，因為會透支未來幾年的房價。相信這個政策出台，對南京的房地產的持續穩定健康發展，是比較有利的。另外，珠三角也是旭輝未來重點發展的區域。作為全國化佈局的企業，這種城市不可能沒有考慮，要根據企業的規模及成長，有戰略、有步驟的來佈點。

500 億不是天花板

我認房地產行業最大的公司未來可以做到 4000 億的規模，在持續穩定的時候，回到成熟市場的時候，好的開發商可以維持到 1500 到 2000 億。沒有做上去呢？核心是四個大方面。

第一，戰略不對。不同的階段戰略會不一樣，因為這個行業在不斷變化，這個市場在變化，所以企業沒有做上去，可能的原因是它戰略出了問題。

第二，戰略是對的，但是戰略的執行力，大部分企業都受制於此。你可能不搶，無法實施既定的發展和經營戰略，因為戰略執行力是企業內部非常關鍵的，涉及它的文化、組織、人才、機制、管理。比如很多企業要突破 100 億，核心就是要跨區域經營。從核心上要解決組織管控的問題，不能突破就會很難。

第三，經營的節奏。房地產是一個週期波動的行業，週期波動的行業就非常講究節奏是否能搭配，是順勢而為還是逆勢，這個節奏幾涉及到投資、銷售、融資以及運營。所以很多企業，幾年的停滯其實就是這個節奏沒踏好。重新調節奏，沒有三四年是調不過來的。

第四，公司核心管理層，他的願景和自我的突破能力。如果他們沒有願景，底下人就不會有目標，所以這個目標很重要，能不能提出挑戰性的目標，來激勵這支團隊往前進。因為這個企業增長太快，如果不能自我突破就很難。尤其是民營企業，你每一段成功因素可能是下段成功的障礙。如果你還是親力親為，企業是做不大的，因為你不會培養人。

如果企業能在這四個方面有效解決，500 億不可能是一個天花板。

旭輝今年資金狀況比較好，不需要金融化佈局，而且旭輝沒有太多重資產。目前旭輝融資成本已從 7.2% 降到 6%，當未來融資成本降到 4% 之後，就會考慮做持有性物業。中小型企業轉型只適合做輕資產，不適合做金融。企業不到 1000 億規模做金融，會打一個問號。

謹慎對待商業地產

對商業地產，旭輝還是比較謹慎的，未來還是以住宅地產為主，商業地產會增加，但不是很多，還是要看商業地產的有沒有機會，還是要把商業地產控制在一定的比重內，商業地產的回報率不夠高，如果有回報率高的商業地產就會去做。另外，商業地產租金還不能低於 6%。

地段要符合能做商業的特點，商業對地段是有最特殊的要求，商業地產是非常特別的，所以對商業地產，旭輝還是是謹慎發展。目前，旭輝的商業多數集中在上海區域，有多個項目將陸續開業。旭輝的商業地產有三條產品線，第一條是旭輝廣場，城市中心或者城市副中心，這種大型的綜合性購物中心，目前在 8 萬平米以上，輻射範圍是比較廣的；第二條是區域性的時尚的購物中心，叫旭輝 Mall；還有一種是社區型的商業，大概規模從 2 萬到 5 萬，為周邊社區居民提供餐飲、社區服務，叫旭輝優天地。

我們會把上海的商業品牌做好，然後再向二線輻射。很多是被動做商業，買一塊地需要配建商業。純粹買來做商業，那就比較少了。如果要做，位置一定要好，價格合適。

最近如果買了一塊地，都是銀行主動找過來要貸款，他們有很多的錢要貸出去。以前開發商手頭緊，拿錢不容易，最近突然發現有那麼多錢，放在帳上不花也不好。​ 

旭輝的原則是以利為先，不加槓桿，不參與規模和土儲的軍備競賽。

二线城市楼市调控政策终落地 急为楼市降温-深圳安居客

http://news.anjuke.com/sz/market-61684.html

中國面臨著全國供需結構的不均衡，其實在一線和熱點的二線城市已經沒有庫存了，他們的庫存都在三四個月，已經不夠賣了，而不是有庫存的問題。但是在中國很多的三四線城市，特別是中西部地區，西北、東北的三四線城市，庫存非常可怕，可能 5 年都賣不完。

我們認為要調整一些土地的政策，對有強烈需求的地方要供地，對那些三四線城市，我有時候跟政府交流，我說你們為什麼還要賣地，你們都沒多少需求。他說沒賣地就沒收入，那可不可以給他們地票，把指標讓給一二線城市，因為你這邊賣了之後房子也賣不出去，一二線城市又沒有房子賣。

在市場發展以後，人口自由移動，我們還要看這些城市的人口總量會發展成什麼樣，我們不能有一個行政命令說人口就要控制在多少，我們的很多城市規劃是滯後於現狀的，所以才會面臨著路剛修好過一兩年就堵了，水源又不夠了，這是我們對人口在自由市場中的流動沒有科學論證導致的，這一系列的問題如果能解決，我相信對中國未來 30 年房地產市場非常有信心。

上海控江旭辉Mall

http://m.zuikuapp.com/a/422069_1168384.html

7/8/2016 位于上海内环正核心且隶属于杨浦区控江板块的 "控江旭輝 Mall' 将正式开业营运。

目前旭輝商業旗下擁有三大類項目，包括 10 萬平方米以上的旭輝廣場、5-8 萬平方米的 旭輝 Mall 以及 3 萬平方米的旭輝 U 天地。目前，旭輝商業有將近 10 個項目，總面積超 70 萬平米，總資產達 150 億。已開業的項目有 嘉興旭輝廣場 及 上海華漕綠地旭輝 U 天地 (10/2015 開業時開業率達 97%)。

2016 有三個項目開業 : 長沙旭輝 Mall，上海控江旭輝 Mall，上海松江九亭旭輝 U 天地。

2016 旭輝商業計劃徹底轉型成為創業型公司，旭未來都主打一二線城市瞄準社區商業，重點發展中小型的 旭輝 Mall 及旭輝 U 天地。未來 5 年，每年新開 3-5 個，主要聚焦上海及北京兩個核心城市。在上海，旭輝基本上以達到年均 1-2 幅的商辦用地增儲。

2016 年，旭辉上海将其所有的产品线进一步丰富，而商办项目的比重也将得以提升。旭辉上海市场后期销售产品中约有 30% 的商办项目，销售额将占到全年业绩的 30% 左右。

上海寶山羅店商辦地

07/2016 旭輝底價摘得羅店商辦地：體量適中風險小，位於美羅家園核心段發展潛力大。

寶山羅店商辦地 1.81 億摘得 AV4000，幾乎無溢價。容積率 1.5、建面 4.53 萬方 (商業 3.08 萬方、辦公 1.4 萬方)。受讓人需自持不低於 80% 的商業、40% 的辦公物業不少於 20 年。地塊位於美羅家園大型居住區，上海市北部最大的保障房基地之一，規劃居住人口 12.5 萬；地塊處於整個居住區中心地段，周邊規劃有地區醫院、福利院及綠地等相關公共設施，未來將是居住客群的重要商業支撐。

07/2016 旭輝以 5.9 億元競得上海閔行區莘莊鎮閔行新城 MHPO-0201 單元 18A-01A-1B 地塊，AV11370 元/平方米，溢價率 75% 。地塊位於莘莊商務區，佔地 15726 平方米，規劃建築面積51900 平方米，容積率 3.3，為商業辦公用地。

地塊南至秀文路，西至園秀路，東近七莘路，距離 12 號線七莘路站步行約 1 公里，周邊有多處公交站點，最近的站點步行約 400 米，方便通達莘莊地鐵站、虹橋樞紐等。此外，地塊距七寶商圈和莘莊商圈在 3.5 公里之內，距離徐家匯 10 公里，距離虹橋商務區核心區僅 8 公里，地理位置十分優越。隨著莘莊綜合交通樞紐的建設、莘莊商務區的持續發展，莘莊地區將逐步成為知名的城市副中心地區。

将该项目打造成罗店居民的生活方式中心以及家庭社交的休闲体验中心，将该区域营造成一个景观生活化的商业及生活休闲的游憩配套场所；遵循绿色、低碳、环保的原则，将项目打造成健康积极的公共场所，塑造全新的集生活，工作，购物和娱乐于一身的城市环境。

上海莘莊商務區地塊

上海普陀区长寿社区 D5-6 商办地块

12/2015 上海普陀区长寿社区 D5-6 商办地块吸引了 中环投资、金地、旭辉、宝华参与，中环投资与旭辉在整个竞拍过程中没有举牌，竞拍围绕着宝华和金地之间展开，最终被金地集团以 10.05 亿元获得，溢价率 7.9%。

规划建筑面积：45427 平方米；AV22123 元/平方米，地块与市中心静安寺仅隔两站地铁，为金地在上海的首个纯商业项目，将建一幢100 米高的写字楼和一些沿街商铺。该地块为商业地块，地处内环，紧挨地铁 7 号线、13 号线长寿路站，交通便利。根据出让要求，该地块要求商业及住宅在竣工验收后 6 年内 100% 持有，届满后可以销售。另外，该地块规划配置 328 个停车位。

07/2016 旭辉完成 50% 項目收購。

上海松江區九亭鎮地塊

10/2015 上海松江區九亭鎮地塊 (34%) AV5441

商办用地，分为两幅子地块，地上建筑面积 227146 平方米。地块零距 9 号轨交线九亭站，出行十分便利。 11A-01A 子地块地上建筑面积为 115654 平方米，商业 30%；15A-01A子地块，地上建筑面积为 111492 平方米，商业 70%。宗地商业部分须由受让人统一开发、统一进行业态规划，建成后还须统一招商、运营和物业管理。对于 15A-01A 子地块，受让人应当按出让年限自持建筑面积不低于 70%（计 54630 平方米以上）的商业物业；而针对 15A-01A 子地块的办公物业的自持建筑面积则不低于 20% 即6680 平方米以上。九亭现在已经是比较大的居住区了，但是当前商业规模、档次和需求还不是很匹配，一些中端项目起来后，区域内像样的商业项目还不是很多，市场需求没有得到很好的对接，因此，九亭商办项目的前景还是不错的。

上海浦东新区洋泾社区地块

上海旭辉铂悦滨江-新房楼盘价格-房多多新房

http://xf.fangdd.com/shanghai/49559.html

上海浦东新区洋泾社区地块 (50%)

09/2014 上海浦东新区洋泾社区 C000204 单元 1-03-05 地块经过 135 轮激烈竞价，旭辉以 41.75 亿元夺得。溢价率 19.7%， AV18400。与此前上海周浦地块二十几家开发商“厮杀”的情形不同，洋泾地块的出让多少显得有些轻松。 根据出让要求，该地块中住宅建筑面积为 3 万平方米，办公建筑面积为 7.5 万平方米，商业建筑面积为 12.17 万平方米。商业设施不得分割销售，须整体经营。

该地块位于浦东洋泾板块，为内环内区域，距离陆家嘴只有 7 公里，升值潜力大。板块在售新盘较为稀缺，周边的精装住宅和办公楼价格可达 50000 元/平以上，且区域购买力较强，对于项目未来的销售是一大福音。此外，而该地块周边相距约 7 百米就是目前备受市场瞩目的万科翡翠滨江，该项目预计售价将达到 80000 元/平。而去年佳兆业在此附近拿地，楼板价高达 30163 元/平，相比之下，旭辉夺得的这幅地块可谓非常实惠，虽然缺少江景资源，但根据其仅 2 万不到的楼板价而言，项目未来的毛利率和净利率将非常理想。

旭辉表示将会以住宅、写字楼及银座式商业为主，并且大部分将出售。上海中原研究咨询部总监宋会雍分析指洋泾板块不属于商务区，区域内商办类产品营运难度会比较高，而且收益方面会受到一些阻碍。由于住宅面积太少，项目还是会有不小压力。显然，对以往专注住宅市场，在商业布局方面略显谨慎的旭辉来说，大体量的商办业态将会是其无法回避的挑战。不过，旭辉方面透露后续开发将会引入合作方分担压力，而通过引入合作方来分摊商业部分，旭辉早前在上海多个商业项目已成功试验。

12/2013 旭辉公告称，与恒基中国订立合作框架协议，共同开发旭辉投得的上海市闵行区虹桥商办地块。更早前，旭辉联合绿地打造了绿地旭辉 E 天地，该项目也是旭辉在上海的首个纯商业性质楼盘。

07/2016 铂悦滨江所有房源已售罄 后期无加推

铂悦滨江位于浦东新区内环内，地处张杨路崮山路交汇处，依托自贸区、陆家嘴双核之力，于上海黄浦江滨江链上，筑就都会、生态的城市水岸别墅。铂悦滨江旭辉集团、亚洲高端物业缔造者香港置地两大品牌首次携手打造的作品。旭辉铂悦·滨江整体项目由公寓、别墅、5 A 甲级写字和 9 万㎡的情景体验式商务中心组成，与旭辉合作的香港置地在香港、北京等地皆有地标项目，实力和经验都非常雄厚。

旭辉与香港置地联合打造洋泾项目商办类产品 置汇旭辉广场，35万方城市综合体，5A 总部办公，集商业、办公、休闲、文化和娱乐为一体，筑造上海最前沿的商办综合体，展示全新能级和高度，打造成上海办公项目的时代新样本。

铂悦滨江共 3 栋 17-18 层高层；22 栋四层联排别墅构成，其中中有 6 栋是商业办公别墅，产权年限 50 年，均价 13 万/平，总价 3100 万起。

06/2016 置汇旭辉广场 产品发布会由旭辉集团和香港置地主办，旭辉集团副总裁蒋达强、香港置地执行副总裁汤耀宗、业主、客户等齐聚一堂，共探陆家嘴未来发展。2015年5月17日旭辉控股与香港置地子公司“香港置地中国”成立各占一半股权成立合营公司，共同开发上海浦东陆家嘴项目占地约8.718万平方米，总建筑面积约 22.7 万平方米的 地产项目。项目总投资金额估计为 73 亿元人民币