中泰國際建議買入 3380

11/2016 龍光地產 3380 首次獲 中泰國際 納入研究範圍，並給予龍光地產「買入」投資建議。該行認為前瞻性的戰略佈局將為集團迎來業績高速增長期，基於龍光的物業開發項目較同業享有溢價和較高銷售均價，該行建議目標價為 4.46 港元，相當於 5.43 倍的市盈率倍數。

中泰國際表示，龍光地產積極在深圳佈局，尤其擅於發掘具增值潛力的地塊發展，從而鎖定未來增長動力。該行指，該集團所拿的地塊均為該地未來的城市中心，軌道交通規劃較為完善，且其投資價值尚未充份顯現。該行更認，為龍光集團位處深圳的物業開發項目享有較高溢價和銷售均價，總貨值愈人民幣 1200 億元，相信其能夠保持高於行業平均的毛利率。

預測龍光的營業收入於 16/17/18 年達到 197 / 262 / 343 億人民幣，按年分別上升 35 / 33 / 31% 。物業銷售是營業收入的主要貢獻分部， 預期 16/17/18 年增長至 206 / 274 /359 億人民幣，3 年復合年增長率約 23.8%，主要因集團可售資源充足，單是深圳 5 個重點物業項目項目貨值已逾 1,200 億人民幣，加上土地儲備建築面積達到 1,408 萬平方米， 足以支撐未來 3 至 5 年的合約銷售。其餘兩項業務分部為建築收入和租賃收入，3 年復合年增長率分別約 23.8% 和 24.7%。

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中泰國際 11/2016

龍光管理層表示，集團充足的土地資源足夠未來 5 年發展需要，有信心在未來 3 年銷售業績實現超過 30% 的年復合增長率，並在 3 年內實現進入深圳市場前 3 名的市場目標。

面對土地資源稀缺的困局，深圳 2013 年增加土地容積率的現像有增多的趨勢，僅龍華新區，最近三個月內，就有近 20 宗土地變更規劃，包括工業用地和商住地。深圳市規劃國土委某新區管理局有關負責人表示，根據政府導向，深圳近兩年開始鼓勵工業用地通過增加容積率擴大土地利用空間。

深圳統計局數據顯示，2014 年深圳市常住人口已達 1080 萬人，人口密度約 5400 人/平方公里，是四個一線城市中密度最高的。深圳的外來人口比例高達 70%，主要通過租房解決住房問題。截至 2013 年底，深圳住房自有率只有約 30%。適齡購房人群25~44 歲佔比達到 50.8%，遠高於北京的 35.2%、上海的 29.6% 和廣州的 39.9%。

2007~2010 年，深圳市公開出讓的居住用地可建築面積平均每年為 95 萬平方米；到 2013 年僅出讓 3 宗居住用地，2014 年只有 1 宗。官方數據顯示，深圳的新增土地供應接近枯竭。2015 年深圳計劃供應住宅用地僅 85 公頃。其中，公開“招拍掛”的住宅用地指標僅佔總住宅用地指標的 11.8%。公開出讓居住用地的規模縮減，進一步推高了地價。而高昂的地價成本最終會轉移給購房者，由此帶來房價飆漲。 

耿延良 已於國慶假期前入職龍光地產。​

2005 年正式參與深圳城市更新。此前為律師身份。這十年期間，加了深圳的崗廈項目、鹽田整體搬遷項目、寶吉廠更新改造項目等，並作為舊改專家受邀參與政府主導的鹿丹村更新改造方案製定。曾組建了佳兆業集團的舊改團隊，負責 30 多個舊改項目。05/2013 耿延良跳槽卓越之後，也同樣迅速推進了卓越舊改業務的發展。雖然成立僅兩年多，但卓越城市更新集團發展迅速，已在深圳簽約近 30 個舊改項目，獲得了 40 萬平方米土地。11/2015 低調離職卓越，去處為金地舊改公司。

2016 年深圳規土委已經發布五批城市更新單元計劃，總計 72 個城市更新單元計劃，其中包括 2 個城市更新單元移除計劃。分區域來看，原關外地區是城市更新的重點，龍華、寶安及龍崗三區全年城市更新單元的個數全部上雙。

匯福金融：前瞻性戰略佈局龍光地產前景佳 11/2016

龍光地產 3380 主要在內地從事物業發展、物業投資及建設。公司積極在深圳佈局，尤其擅於發掘具增值潛力的地塊發展，從而鎖定未來增長動力。以玖龍璽為例，其時龍光以約 2.5 萬元人民幣/平方米的樓面地價購入土地時，市場普遍認為專案作價過高。惟隨著深圳樓市持續上揚，玖龍璽亦水漲船高，由開盤的 5 萬元人民幣/平方米，漲至今年 9 月約 10 萬元人民幣/平方米，反映龍光地產佈局時機得宜。

根據過往紀錄，龍光地產所拿的地塊，均為該地未來的城市中心，軌道交通規劃較為完善，且其投資價值尚未充份顯現。憑藉深耕一線的發展和拿地模式，在充裕土地儲備和可售貨源支撐下，龍光的業績將迎來高速增長期。另外，龍光將其深耕一線城市發展的經驗，延伸至珠三角、長三角和京津冀三大核心都市圈，持續尋找價值窪地的城市和區域，尤其是深圳沿城市軌道交通一小時生活圈輻射範圍內。因此，預計港珠澳大橋(連接香港、珠海及澳門)和深中通道(連接深圳到中山)開通後，核心都市圈的價值將更見突顯，屆時龍光地對深圳及周邊區域的投資亦會踏入豐收期。

截至 2016 年 6 月 30 日，龍光地產 3380 的土地儲備建築面積達到 1,408 萬平方米，平均土地儲備成本為 3,409 元人民幣/平方米，佈局聚焦在以深圳為核心的珠三角區域及汕頭、南寧等區域。由於每平方米的土地儲備成本遠低於目前深圳的平均樓面地價 (逾 2.3 萬元人民幣/平方米) 及商品房成交均價(逾5萬元人民幣/平方米)，故此享有巨大的安全邊際。隨著內地主要及一線城市地價持續攀升，內房開發商的毛利率難免受壓，惟在充裕土地儲備和低土地成本支撐下，龍光地產將可享有其他房企難以複製的競爭優勢。

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Phillip Securities 11/2016

Phillip Securities 11/2016 :

龍光地產近年長期負債對股東權益比率維持在 120%-130%，流動比率則持續維 持在 180% 或以上，並於 2016 年上半年錄得了 183% 的流動比率，雖然房屋庫 存在資產負債表上的金額持續上升，然而速動比率從 2014 年上半年的 54% 上 升至 2016 年上半年的 77%，顯示房屋庫存在資產負債表的比重逐漸下降，亦顯示龍光地產於短期流動性方面有重大的改善。

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中金 08/11/2016

中金 11/2016 確信買入 :

中金發表報告，看好 2017 一、二線城市樓市前景，並建議買入在一、二線城市擁有優質佈局的房企，其中龍光地產 3380 及華潤置地 1109 被評為 “確信買入”。而中國海外 688、龍湖地產 960、深圳控股 604 則評為“買入”。

中金預期調控政策對 2016 年第四季度及 2017 年第一季度樓市表現帶來影響。然而 2017 年的樓市的銷售表現將勝於預期，樓價不會下跌，2017 年上半年價格將持平，並於下半年重拾升軌。預期供求關係平衡方面將有所改善，其中深圳、上海、北京等一線城市的房屋供應短缺仍難解決，需求仍將持續強勁。因此，一、二線城市的表現在 2017 年下半年將繼續優於三、四線城市。 樓市政策將維持穩定，住宅按揭或會收緊，應不會對樓市造成重大影響。預期銀行系統將持續向房地產行業提供資金，為發展商購地提供重要支援。

其中被建議買“確信買入”的龍光地產 3380 主打深圳市場，精準佈局一線城市，目前其可銷售資源中超過 70% 貨值位於深圳區域，預計短期內會有更多處於深圳的地鐵沿線上蓋項目推出，為業績持續增長奠定基礎。