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/http%3A%2F%2Fassets.over-blog.com%2Ft%2Ftwentyeleven%2Fimages%2Fpine-cone.jpg "Maintaining the Good Momentum")
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Published on March 26 2017
Those listed in Mainland markets have entered an adjustment period, while developers listed in HK under our close monitoring are being chased up by investors in valuation to a more rational level. It is believed that the valuation gap in between would be narrowed further in the 1H 2017.
30/03/2017 : 3380 will release its FY2016 results. EPS growth is expected to be about 30%.
27/02/2017 : Zhongtai International on 3380
17/03/2017 : Phillip Capital on 3380
21/03/2017 : Deutsche Bank on 3380
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目前北京、上海、廣州、天津、合肥、南京等城市已經開展整治“商改住”項目。soho 與寫字樓的區別其實主要只有兩點，隔間大小 + 生活設施配套。目前中國商改住這個概念，不是指產權概念，而是使用用途的概念。就是將商辦用地（40 年、50 年產權）的規劃性質用地改建成住宅形式的使用產品類型。不能落戶，不能使用學區等住宅配套。購買時，首付款跟商辦物業一樣，需要 50% 首付 10 年貸款期，且用不了公積金，不計算住宅貸款次數。另需要注意的是：改變的只是建築形式及使用功能，用地的規劃性質是不會改變的，所以產權還是 40 年或者 50 年的。
按照現在的政策，已經進入漸進施壓的局面:
1) 開發商在售商住物業。2) 開發商的存量商住土地規劃。3) 開發商手中的商住待售物業。4) 小業主手裡的商住物業。從市場角度，小業主的商辦物業很可能也會面臨拆除居住功能的可能性，比如通了燃氣的，很可能率先被治理。
廣州、北京、上海部分銀行下令：商住公寓禁做抵押貸款。目前該行的規定是商用公寓抵押用於經營性貸款，根據評級來確定利率，正常貸款利率是在基準利率基礎上上浮 30%，最長貸款年限為 3 年，一般為 1 年。如果抵押貸款用於個人消費，用途要明確，有發票證明。毫無疑問，除了核心區，其他持有的價值降低，而住宅的價值則提高。
26/3 北京規定個人不得購買商服類物業，商業銀行暫停對個人購買商辦類項目的個人購房貸款。而在此前，上海也對商住進行整頓，128 個項目暫停銷售，並要求已鎖定的區內 15 個“類住宅”項目整改恢復商辦用途。
2016 年北京酒店式公寓銷售套數為 62844 套，而普通住宅銷售套數為 50462 套，近十年首次出現酒店式公寓銷售好於普通住宅的現象。與此同時價格不斷攀升，2015 年商住價格約為 2.64 萬元/平方米，而到了 2017 年前兩個月，均價已經達到了 4.54 萬元/平方米。
北京過去十年裡，住宅用地中的 25% 左右為商辦屬性配套，商服 + 綜合基本全部為商辦。也就是說，過去十年北京供應了商辦類用地大約 7000 萬平米。而已經進入市場的的物業實際成交面積大約 4500 萬平米，也就是說，大約有 2500-3000 萬平米的潛在庫存。
再計算大約 2 年周期的土地庫存，合計大約 1500-2000 萬左右。也就是說合計大約北京商辦未開發的面積大約有 5000 萬平米。按照每平米土地市值 2 萬計算，大約 9000-10000 億的土地價值。而按照房價上漲角度看，目前市值已經在 2.5 萬億左右。再計算 2007 年之前的市場庫存量，整體看，預計還有 2.5 萬億以上累積。
上海 128 個項目暫停銷售
2017 年 1 月 7 日，上海有大量項目“暫停銷售”，全部是公寓式辦公樓，共有 128 個項目被暫停銷售，這些項目包括浦東的融創精彩天地、青浦萬達茂、徐彙的中環國際廣場和龍湖北城天街。上海已於 2016 年 12 月 22 日開始暫停公寓式辦公樓的規土管理各項審批事項的審批。不過，上海的商辦用地沒有停止供應。
上海公寓式辦公樓 2016 年全年成交 201 萬平方米，同比增加 76% ;成交均價 23404 元/平方米，同比漲幅 12.4 %。2016 年下半年以來，多個公寓式辦公樓項目大幅調高售價，以龍湖在寶山區的“北城天街”為例，上半年其銷售均價在 21000 元/平方米左右，下半年開賣的房源定價已經達到 30000 元/平方米，充分說明了該類產品的供不應求。上海市規劃和國土資源管理局規定自 2017 年 4 月 10 日起施行，要求出讓合同中應明確辦公用地不得建設公寓式辦公，商業用地未經約定不得建設公寓式酒店。同時提出，出讓合同約定辦公、商業可售部分以層為單元進行銷售。未經約定，不得建設公寓式酒店。
廣州商住政策的限購限轉讓
2017年3月30日，《廣州市人民政府辦公廳關於進一步加強房地產市場調控的通知》有關商服類產品的規定：“房地產開發企業銷售商服類物業，銷售對象應當是法人單位;法人單位購買的商服類物業不得作為居住使用，再次轉讓時，應當轉讓給法人單位。本通知施行之前，已購買的商服類物業可轉讓給法人單位、也可轉讓給個人; 個人取得不動產證滿 2 年後方可再次轉讓。
商服類（商業和辦公）房地產項目應當嚴格按規劃用途開發、建設、銷售、使用，未經批准，不得改變為居住用途。房地產開發企業新報建商服類房地產項目，最小分割單元不得低於 300 平方米，不符合該要求的，規劃部門不予批准。房地產開發企業違反規劃將商服類房地產項目改為居住用途的，一經查實，按有關規定嚴肅處理。房地產開發企業銷售商服類物業，銷售對象應當是法人單位；法人單位購買的商服類物業不得作為居住使用，再次轉讓時，應當轉讓給法人單位。
本通知施行之前，已購買的商服類物業可轉讓給法人單位、也可轉讓給個人；個人取得不動產證滿 2 年後方可再次轉讓。明確了商辦類項目就是商業辦公，不能改變為居住屬性，標誌者此前的所有商住類項目都成為了絕版，預示著在售商業辦公類產品更加艱難，因為無法通過改變居住功能達到去庫存的目的。新報項目不能分割，對在售在建項目打擊很大，反而讓已售的小戶型產品更加稀缺，且再次強調不能更改為居住功能，違者重罰！
2016 年廣州公寓成交達 3391 9套，成交金額達304 億元，全年公寓成交均價為 17737 元/平，同比上一年上漲 25%，創下近三年新高。到了今年 2 月份，廣州商業及辦公產權的一手酒店式公寓共成交 2380 套，一手公寓均價 20560 元/平方米。近 7 年來，廣州一手公寓成交量是逐年遞增的，到了 2016 年，更是賣出了 33921 套的好成績。2011 年以前公寓產品主要集中在中心區，隨著後來外圍區公寓的大量崛起，成交均價開始發生了結構性的下降。
商服類物業在廣州庫存本來就多，如果公寓出售都被有所限制了，那商服產品便會更加積壓。直到 2017 年 2 月，庫存剩 15742 套，按 6 個月的消化週期來算，僅夠賣 5.9 個月，達到了近一年來的最低位。
深圳商住政策暫時沒有變化
3 月深圳商務公寓成交 975 套，超過了一手住宅成交套數 : 803套。目前市面上的商務公寓其實包括 3 大類：商務公寓、商改住、產業類公寓（工改）。它們跟普通住宅相比具有以下七大劣勢：產權年限：相比 70 年的住宅，商務公寓只有 40 或 50 年產權，只能進行商業貸款，最高貸款年限 10 年，且利率上浮至少 10%，不能使用公積金貸款。 交易稅費：商住公寓在購買和使用過程中都不能享受住宅的稅費減免優惠，交易和持有成本較高。生活成本：商住用的不是民水、民電，水電等費用標準高於住宅；商住基本上不能開通燃氣，想要自己做飯只能用電磁爐；商住的物業費、供暖費，要比住宅貴很多很多。得房率：商住的公攤通常情況下都特別大，得房率不到 70% 那是常事兒。入戶：買商住不能遷入戶口。入學：商住一般沒有學位。
4月21日上海公佈了對限製商務公寓的措施，商辦地不准建公寓、商辦物業需整層出售。至此，四個一線城市限商牌局“三缺一”，北上廣就等深圳上車了。早在 1 月深圳相關部門已先後出台三份文件。其中《關於進一步加強商業辦公研髮用房建築設計管理工作的通知（徵求意見稿）》強調兩點，一是關於建築平面佈局，商業、辦公、研髮用房建築平面不得採用住宅套型式設計，並嚴格限制外牆凹槽設計，對此，市場解讀稱，這意味著改造方向為類住宅的“商住房”將面臨叫停；二是套型建築面積的規定，明確規定單套建築面積不得小於 250 平方米。然而，該文件只是一份“徵求意見稿”，實際操作中有未嚴格執行不得而知。 從最近的市場情況來看 ，3 月全市商務公寓共成交 975 套，環比下降 18.5%，成交面積 6.55 萬平方米，環比下降 4.8%。即使環比有所回落，但深圳商務公寓的成交量依然超過了一手住宅成交套數 803套。公寓成交均價達到了 66649 元/平，比新房均價 54730 元/平高出1萬多元。不過也有分析指出，3月成交的商務公寓中，59.2% 都位於南山，因此難免價格拉高。