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Published on August 24 2019
2001 新城地产在 B 股上市，2012 新城发展在香港上市
2015 新城控股在上海 A 股上市
2018 新城旗下的新城悦控股在香港上市
新城控股的模式被稱為“萬達翻版”，以“吾悅廣場”綜合體的模式與地方政府談判勾地，獲取比同行更低成本的土地，並通過住宅快速開發，實現快速回血。
在下半年預計竣工的 90 個項目中，預計商業綜合體面積也超過 400 萬平米，佔比近三成。而在計劃新開工的項目中，將有超 707 萬平米建面的商業綜合體項目，佔下半年總規劃的 42.5%。
新城控股 2017 和 2018 新增土地建面中，三四线城市占比分别达 61.9% 和 72.4%。然而当前三四线城市的火爆销售场景逐渐消散，未来或面临去化难题。
新城控股 (601155.SH) 于 22/08 接到公司控股股东富域发展通知，富域发展已将其质押给华宝信托的公司部分股份解除质押，具体事项如下：23/08/2017 富域发展将其持有的公司 5900 万股限售流通股票质押给华宝信托，质押到期日为 21/08/2019。
现质押到期，富域发展与华宝信托协商一致，解除上述股份的质押。此次质押解除 5900 万股，占公司总股本的 2.61%。 截至公告日，富域发展持有公司股份 13.78 亿股，为无限售条件流通股，占公司总股本的 61.06%，此次解质后剩余被质押约 4.28995 亿股，占其持股总数的 31.13%，占公司总股本的 19.01%。
新城控股 2019 中報
合同銷售 1224 億 +28.44%
全年目标 2700 亿
營收 170 億 +8.29%；歸屬上市公司股東淨利 26 億 +2.13%
淨資產收益率 8.34%
經營活動現金流 ( 67 億 )
上半年竣工面積 404 萬平方米，下半年計劃竣工 1470 萬平方米，包括住宅 1068 萬平方米，商業綜合體項目 400 萬平方米
2019 计划竣工面积超过 1800 万平方米，较 2018 增长 90%
首次出現個位數增幅
銷售預收款從 2018 年底的 1182 億增加到 1723 億
已售未結面積達到 2960 萬平方米
上半年新增土儲 550 億，平均樓面地價 2990 元/平方米
约为同期销售均价的 25%
7 月公告的最高 150 億轉讓項目後，土地投資額約 400 億
截至 6 月底，土地儲備達 1.34 億平方米，其中，長三角占 47%，環渤海占 17%，珠三角占 5%，中西部地區占 31%，公司權益可售貨值約 5800 億元，其中 2019 年下半年可推貨值約為 2200 億元
上半年租金收入 17.4 億 +104.5%，出租率達 98.49%
全年商业租金及管理费收入目标为 40 亿，上半年完成 44%
吾悅廣場已開業 44 座，去年同期為 26 座，已開業面積 411 萬平方米，同比增長 63.06%，下半年還将開業 20 座
至此，新城控股在建及開業的吾悅廣場總數達 119 座
融資、負債與出售項目
截至 6 月底總資産 4233 億，資産負債率 86.7%，同比下降 1.61%，較去年底則增加 2.52%，淨負債率 76.62%，較去年同期下降約 0.39%
淨資産 563 億
在手現金 456 億元，同比 +83.8%，短期債務 261 億元，現金短債比 1.75 倍
截至 6 月底合并範圍内借款 900 億元，其中公開市場融資余額 420 億，包括境外發行美元債約 18 億美金 = 126 億、銀行債 161 億、交易所債券 137 億
2019 年下半年到期的公開市場融資 63 億
2019 年下半年到期的其他金融機構借款 70 億
截至 6 月底，现金 456 亿、同比 +83.8%；短期债务 261 亿，现金短债比 1.75 倍，无短期偿债压力
银行授信总额 1106 亿，已使用 361 亿
上半年，新城控股實現 21 億公司債（5.45%）、6 億美元債（6.63%）、15.58 億的 ABN（6.8%）、10 億中票（6%）、6 億超短融券（4.3%）
上半年新城控股大概實現總融資 94.6 億元，平均融資成本 6.48%，和去年底持平
报告期内公司已获证监会核准的公开发行总额不超过 80 亿公司债券的批复
新城已经暂停拿地
7 月以來，新城先後向仁恒、旭輝、中駿、寶龍、弘陽等房企轉讓 15 個項目，回流資金近 70 億
已在協商出售的項目約 40 個（含合聯營項目），交易金額不确定
2019 上半年毛利率 37.47%，较 2018 上半年的 38.35% 有所下滑
下半年计划新开工 87 个项目，其中住宅 915万平方米，商业 707 万平方米。计划竣工 90 个项目，实现竣工面积 1470 万平方米，其中，住宅项目1068 万平方米，商业综合体项目400 万平方米
新城控股
2019 前 7 個合同銷售 1470 億 +29.3%；銷售 1270 萬平方米 +37.9%。
2018 前 7 個月，合同銷售 1136 億元 +106%；銷售 921萬平方米 +130%。這種高增長勢頭一直延續到 10/2018，11 月、12 月銷售增速逐步回落。
与旭辉、碧桂园、万科等房企一样，新城控股对于长租公寓业务也避而不提了。2018 上半年，新城控股住宅事业部新设长租公寓管理中心，并创建长租品牌“新橙寓”。但中报里对长租公寓只字未提，具体布局情况不得而知。
截至 6 月底，新城控股合并范围内借款金额约 900 亿元，其中公开市场融资余额约 420 亿元，包括境外发行美元债约 18 亿美金、银行间债务融资工具约 161 亿元、交易所债券约 137 亿元。
2019 下半年到期的公开市场融资金额 63 亿元，此外下半年到期的其他金融机构借款约 70 亿元。货币资金余额约 450 亿元，其中受限资金约 60 亿元，可覆盖下半年到期的短债。
为进一步保证资金安全，新城控股还宣布了一项出售 40 个项目的计划。截至 26/7，已累计出售 15 个项目，合计回笼现金 68 亿.
新城控股 (601155.SH) 于 22/08 接到公司控股股东富域发展通知，富域发展已将其质押给华宝信托的公司部分股份解除质押，具体事项如下：23/08/2017 富域发展将其持有的公司 5900 万股限售流通股票质押给华宝信托，质押到期日为 21/08/2019。
现质押到期，富域发展与华宝信托协商一致，解除上述股份的质押。此次质押解除 5900 万股，占公司总股本的 2.61%。 截至公告日，富域发展持有公司股份 13.78 亿股，为无限售条件流通股，占公司总股本的 61.06%，此次解质后剩余被质押约 4.28995 亿股，占其持股总数的 31.13%，占公司总股本的 19.01%。
1Q 2019 新城控股流动负债达到 2470 亿。1Q 2019 为 13345 亿。负债总额达到 3133 亿，1H 2019 为 1680 亿。
1H 2019，新城控股负债总额 3670 亿，较上年度末负债总额 2794 亿 +29%。
其中，流动负债总额 3000 亿，非流动负债总额 670 亿元。
资产总额为 4233 亿，资产负债率为 86.70%。
作者：大摩财经
链接：https://xueqiu.com/1078525202/131710748
来源：雪球
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上半年毛利率 37.5% 、 净利率 17% ， 均大幅度领先同业 ( 开发销售毛利率为 33.76% ， 物业出租及管理毛利率 69% )。
库存总额为 2100 亿，较上年末的 1455 亿增近 650 亿。
1H 2019 租金和物业费占总收入约 10% ， 2018 同期 5.4% 。
上半年在建项 339 个 ， 总建筑面积达 8850 万平方米；下半年计划新开工项目 87 个 ， 新开工建筑面积 1622 万平方米 。
作者：大摩财经
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新城账面拥有已售未结转面积为 2960 万平方米(含合作项目)，合同负债 (已售未结转金额) 1723 亿，这将给公司未来两三年的利润释放提供保障。
2H 2019 计划竣工 90 个项目，竣工面积 1470 万平方米，其中，住宅 1068 万平方米，商业综合体 400 万平方米。若按计划完成，其竣工面积将是上半年的 5 倍。
上半年在北京 、 天津 、 西安 、 重庆 、 武汉等重点一二线及中西部省会城市积极加仓 ， 新增土储 80 幅 ， 总建筑面积 2460 万平方米 ， 权益金额 550 亿 ， 扣除 7 月份公告最高 150 亿转让项目， 其上半年土地投资额约 400 亿， 拿地的平均楼面价不到 3000 元/平方米 ， 约为同期销售均价的 25% 。
上半年在北京
此外
作者：大摩财经
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上半年净负债率 76.6%，经营性现金流为负 67 亿。
手头现金 456 亿 ，有息负债 889 亿 （短债 261 亿 、 长债 628 亿） ， 现金／短债比 1.75 倍 ，短债无虞 。
在房企融资水龙头整体拧紧的大背景下 ， 新城控股上半年成功进行了大规模的融资 ， 累计发行 21 亿元公司债 、 6 亿美元债券 、 15.58 亿交易商协会 ABN 、 10 亿中期票据 、 6 亿元超短期融资券 。 此外 ， 新城控股的银行总授信额度达到 1106 亿 ， 使用了 361 亿。
中报还显示
作者：大摩财经
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公司金融机构借款及债券类直接融资平均融资成本为 6.48%。
8月29日新城公告称，公司拟转让 6 个项目公司股权，交易对价合计约为 32.92 亿。
交易的项目公司分别为合肥新城悦弘房地产开发有限公司 81% 股权、张家港市广鑫汇房地产开发有限公司 16% 股权、温岭新城悦盛房地产开发有限公司 100% 股权、青岛亿越房地产开发有限公司 100% 股权、杭州亿盛房地产咨询有限公司 100% 股权及杭州鼎睿房地产咨询有限公司 100% 股权、襄阳新城悦隆房地产开发有限公司 100% 股权。
新城控股表示，上述交易目的为公司根据战略需要，积极应对市场变化，优化公司资产结构，预计不会对公司 2019 年度经营业绩和财务状况产生较大影响。