1628

Published on August 27 2019

禹洲前八个月销售金额 406 亿 +49%；平均售价 1.51万 +8.6%。董事局主席曾表示，下半年供货 800 亿，只需 50% 去化率就可完成全年 670 亿目标。

Equity contract sales about 24.3 B

收入為人民幣 116 億 +26%

應佔利潤人民幣 16.4 億

母公司擁有人應佔核心利潤 14 億

中期股息 12 港仙，特別息 3 港仙，約為核心利潤 47%

借款
銀行及其他貸款、公司債券以及優先票據餘額共人民幣 555 億

現金狀況
現金及現金等價物和受限制現金為人民幣 389 億

淨資本負債比率 73%。

（淨資本負債比率為計息銀行及其他借貸、公司債券及優先票據減現金及現金等價物及受限制現金除以權益總額）

1H 合約銷售 285 億 +32.5%

2019 上半年推货 440 亿，合约销售去化率为 65%。下半年供货达到 800 亿，只需要 50% 的去化率就可完成全年目标。其中新货占 80%，旧货占 20%。

合約銷售权益比 64% = 182 億

权益占比 2018 年大概是 70% ，2019 上半年在 60% 左右，加大了跟一些知名地产公司的合作，把风险降低。

淨負債比率為 73%，加權平均融資成本為 7.5%

土地储备总可售货值 3400 亿 (80%位于一二线城市) 平均土地成本 5580 元/平方米。

上半年获取权益土地储备地价 141 亿，平均楼面价为人民币 11106 元/平方米。

拿地 / 合约销售比 : 77.5%

严格按照合约销售额的一半去做拿地的预算，上半年总的回款是 242 亿，因而上半年支付地价权益 128 亿。下半年还有 60-70 亿可以拿地的空间。下半年不会为了冲规模而多拿地。

在建面积已经突破 1000 万平方米。在不加大拿地的情况下，现有土储已经能支撑全口径冲千亿的要求。

1H 2019 毛利率为 27%，2016 毛利率 36.37%，2017 为 35.4%， 2018 降至 30.72%。

毛利润增速和毛利率低于百强平均水平。目前热点城市四限政策持续，对禹洲的整体推盘节奏和预期利润率有较大影响。

禹洲持有货币资金 390 亿，较 12/2018 +33%

总有息负债 555 亿元，净负债率 73%，处于行业合理水平

加权平均融资成本为 7.5%

06/2019 禹洲净负债比率为 73%，12/2018 为 68%。

禹洲现在三年期的美元债，成本会超过 7%，而五年期的美元债成本会超过 8%。

禹洲上半年在在境外发行了 15 亿美元优先票据，同时在境内发行了人民币 35 亿的公司债、人民币 6.4 亿的物业管理费 ABS 和两笔人民币共 7.12 亿的供应链 ABS。

目标境内债务占 60%，境外占 40%。

现在美元债占比也不超过一半，这个水平还是可控的。影响是在利息开支方面，本金部分可以通过再融资，做一个年期长的债务。我们也有做对冲，公告里面有一个金融工具的收益，就是在做对冲赚回来的钱。

Download 1628 1H 2019

1628 中期業績

2019 年 670 亿合约销售目标，是为了 2020 千亿销售铺路。

2019 上半年推货 440 亿，合约销售去化率为 65%。下半年供货达到 800 亿，只需要 50% 的去化率就可完成全年目标。其中新货占 80%，旧货占 20%。

上半年禹洲地产合约销售 285 亿元，合约销售面积 185 万平方米，均价 15366 元/平方米。长三角占 69%，集中在一二线城市。上半年的拿地成本较高，未来可能对盈利冲击。如何平衡规模冲千亿的目标和公司整体的经营利润率水平，相当考验管理层。

禹洲在大湾区已布局香港、惠州、中山、佛山。目前，正在大湾区接触一些城市更新类的项目，今年下半年会陆续有项目从一级转到二级阶段。

禹洲超过 8 成的土储都位于一二线城市。截止到 6 月底，禹洲共有土地储备 1918 万平方米，总货值超过 3400 亿。平均土地成本 5580 元/平方米，，以貨值計算超過八成土儲位於一二線城市。

在建面积已经突破 1000 万平方米。在不加大拿地的情况下，现有土储已经能支撑全口径冲千亿的要求，下半年不会为了冲规模而多拿地。

上半年在北京、上海、青岛、郑州、佛山等城市获取了 14 幅地块，权益土地储备地价合共约人民币 141 亿，权益归属总建筑面积逾 153 万平方米，平均楼面价为人民币 11106 元/平方米。

上半年，長三角區域仍然是禹洲合約銷售金額的「主力軍」。期內，上海、南京、合肥、蘇州、杭州等11個城市共貢獻合約銷售金額達人民幣 197 億，佔總合約銷售金額的 69%。

华侨城入股

2018 华侨城入股禹洲，成为第二大股东，第一个合作项目在中山已经落地，这是在项目层面的落地。华侨城是中国做文旅产业比较成功的集团，所以在文旅产业会紧密地合作，发挥各自所长。

物業投資
報告期內，本集團來自物業投資的總收入約為人民幣 1.47 億，禹洲商業在上海、廈門、合肥、泉州、南京、武漢、杭州等地，籌備運營共有 27 個項目，商業面積超過 200 萬平方米，覆蓋了購物中心、寫字樓、街區商業等。禹洲商業還將在聯合辦公等業態進行大膽嘗試。

酒店營運
報告期內，位於廈門五緣灣核心區域的禹洲• 溫德姆至尊豪廷大酒店於 1 月營業，位為國際五星級酒店，擁有 407 間寬敞舒適的客房。期內位於廈門湖裡區中心的禹洲• 美倫酒店公寓運營總收入為人民幣 855 萬元，位於廈門同安區之嘉美倫酒店、位於泉州惠安區、武漢太子湖及合肥肥東之酒店正在興建。

投資物業公允值收益
2019 年上半年錄得投資物業公允值收益人民幣 5.8 億，增加主要是由於香港的投資物業的公允值收益增加所致。

其他收入及收益
其他收入及收益人民幣 1.87 億。其他收入及收益上升主要由於本集團的銀行利息收入增加所致。

禹洲地产获海通国际买入评级目标价 7.98 港元

8月6日，海通国际发布研究报告称，禹洲地产（hk.01628）于 2019 上半年财年积极增加土储，合理控制成本，坚持稳健发展，有望实现全年核心净利润目标，对禹洲给予买入投资评级，目标价为 7.98 港元。

上半年，禹洲实现合约销售金额 285 亿，同比上升 32.5%。长期以来，禹洲在践行“区域深耕，全国领先”的同时，始终坚持重视规模、平衡利润和负债，提倡三驾马车并举的发展战略，成效显著。

盈利表现获机构高度认可

禹洲地产（hk.01628）计划于 8 月底公布其 2019 财年上半年的盈利。海通国际估计核心净利润 14 亿元人民币左右。

该行认为，禹洲有望实现全年核心净利润目标。同时，该行将于 28/08/2019 与公司举办一次中期业绩后非交易路演。

禹洲于 2019 上半年财年积极地增加土储，上半年权益土地成本约为 135 亿元人民币，占同期合约销售额 280 亿元人民币的约 48％，符合公司稳健发展的既定策略。该行预计截止至 2019 年上半年底，禹洲的净负债率将保持在 80% 以上（2018 年年末为 83%）。同时预计 19 财年上半年的毛利率 (GPM) 约 30%（2018 财年上半年为 32%）。该行对公司目标价为 7.98 港元，相对 NAV 的折扣率维持 30% 不变。

预估公司 2019 财年的市盈率为 3.3x，股息率为 11%（行业平均值分别为 5.7x 和 6.9%），发展空间及潜力巨大。

标杆上市房企中，有近 6 成房企 2019 年至今累计业绩增速超 20%。禹洲 1—7 月累计业绩增速已经达到 40.9%，远远超过行业平均水平。

今年，禹洲通过精准的市场研判，在拿地窗口期以低溢价或零溢价在上海、青岛、开封等城市拿下多宗优质地块，使得所储地块均具备较大的价格优势和利润空间。

上市十年以来，禹洲持续保持 30% 以上的毛利率及 12% 以上的净利润率，承诺并持续践行将不低于 30% 的核心净利润用来派息，持续为股东和其他投资者创造价值，同时具备高抗风险能力。

中金：禹洲地产维持跑赢行业评级目标价 4.92 港元

08/2019 中金发表报告将禹洲地产（01628）2019 和 2020 盈利预测分别下调 2% 和 1% 至 40 亿和 52.6 亿人民币，维持跑赢行业评级，下调目标价 5% 至 4.92 港元。

预计禹洲的核心净利润上半年 13 亿元人民币。稳健的收入增长将提供主要支撑，预计收入同比增长 19% 至 110 亿元人民币，中期每股派息达每股核心盈利的 35%，对应 2.9% 的股息率，不排除公司可能发布特别股息以庆祝上市 10 周年。

公司的土储质量在 2019 保持稳定，上半年补充了近 500 亿元人民币的销售资源，预计销售毛利率为 25% 左右。2019 有望完成 670 亿元人民币的销售目标（同比增长 20%），盈利增长有望在 2019-2020 年加速。

09/2018 禹洲向華僑城（03366）配股集資 18.2 億元，配股價 3.96 元，華僑城將持股 9.9%。林龙安透露，此次华侨城（亚洲）的战略入股，前后经过一年多的接触和深入沟通，华侨城（亚洲）非常看好禹洲地产的稳健经营与战略布局。

华侨城（亚洲）公告表示，考虑到禹洲地产在市场地位、运营实力及区域品牌知名度方面的优势，并拥有较好的盈利能力及稳定的财务状况，预期认购事项将为集团现有业务带来协同效应并促进集团的未来发展。

这类国有资本入股的案例近年并不鲜见，而这样的合作也被认为是各取所需。新城控股高级副总裁欧阳捷认为，在房地产金融化的时代，金融资源更加匮乏，民企引入国有资本将提升自身的安全度，而国企可以借助入股实现业务范围扩张、业务快速增长，区域房企和全国性民营房企都可以帮助国企快速渗透市场、做大规模、提高资本投资效率与效益。

华侨城集团还是国务院国资委直接管理的大型中央企业，1985 诞生于改革开放的前沿阵地-深圳，是国家首批文化产业示范基地、全国文化企业 30 强，资产规模现已突破 3000 亿元。成立以来，在文化产业、旅游等核心产业领域保持着行业领军位置。

华侨城(亚洲)于 11/2005 日在香港联交所主板上市，是华侨城集团旗下唯一的境外上市公司，前身为华力控股(集团)有限公司。2007 年以来，华侨城（亚洲) 先后获得母公司注入成都华侨城、西安华侨城及上海苏河湾项目,并取得北京臻园和重庆置地等项目。华侨城（亚洲）将安排一位执行董事进入禹洲董事会，参与禹洲的日常经营。

2018

華僑城深度推進戰略轉型，已分別取得了同程藝龍 (780) 5.11% 股權、天立教育 (1773) 4.82% 股權，易居企業 (2048) 4.99% 股權，以及禹洲地產的 9.98% 股權，以打造城鎮化產業生態圈。

03/2019

華僑城向禹洲收購中山禹鴻的 21% 股權及債權，代價分別約 126 萬元及 3.32 億元。中山禹鴻主要資產為中山市火炬開發區「新草尾」的地塊，該地塊擬作住宅用途，並將受益於粵港澳大灣區的政府政策及快速發展。

一，成长的销售。禹洲目前处于冲规模阶段，今年前 9 个月全口径销售额是 488 亿，假设后三个月平均销售额在 80 亿，则今年销售会达到 730 亿左右，根据公司下半年 800 亿的推货量和过往 65% 的去化率，这一销售业绩的实现并不难。

公司目前土储货值 3400 亿，今年已经制定了明年全力冲击千亿的销售计划，假设明年冲击千亿成功，后年会降低销售速度提权益，那么预计 2021 和 2022 年销售复合增速将从过往的 50% 降低到 20% 左右，则未来三年的销售额是 1000 亿，1200 亿，1440 亿。

二，跳跃的业绩。地产的特点是预售在前，结算滞后。禹洲的结算业绩滞后周期大概也是两三年，去年公司地产结算只有 236 亿，中报看已售未结算金额已经在七八百亿，今年的权益销售额估计在四百多亿。所以未来三年年结算业绩复合增长 30% 左右是大概率，这是由过往已经实现的销售决定的。

粗略大体估算下，2020 年业绩 1.3 人民币，2021 年 1.6 人民币，2022 年 2 元人民币。那么假如以 2022 年 1440 亿销售额算的前瞻性结算业绩，等结算时是每股 2.6 元人民币，大体和现在股价相当。

三，诱人的分红。假如你持有三年多，等到 2022 年度分红为止，公司每半年分红一次，那么你将会赶上七次分红，预计这七次分红金额是 0.3 港元，0.15 港元，0.35 港元，0.2 港元，0.45 港元，0.25 港元，0.6 港元。也就是你可以分红 2.3 港元，按目前 3.2 港元买入，你的持股成本将降为 0.9 元。这也符合禹洲过往四五年就会分红回本的历史。

四，禹洲以 2019 年计算的动态市盈率也就 3 倍，股息率 14% 左右，这在任何时期都是一个畸形的不可想象的估值。看地产企业主要看核心利润，禹洲的业绩重估收益很少，业绩是实实在在的，3 倍估值 14% 股息率没有任何成长都具备投资价值，何况禹洲未来几年实现 30% 左右的业绩增速是确定的。

五，放心的土储。禹洲地产的绝大部分土储都在核心一二线，核心一二线占比高达 85%，而且布局区域很广，全国五大经济圈都有，抗风险能力强。

六，双轮驱动。公司销售物业的同时也会不断积攒持有物业，目前已建和在建持有物业高达 200 多万平，年租金 3 亿并每年快速增长，另外还有每年 4 亿的并且快速增长的物业管理收入。