looking forward

1H2019 本集團與數名投資者簽立注資協議。注資後，本集團 於若干附屬公司的股權已由 100% 攤薄至 49% 及 45%。該等附屬公司持有位於深圳的物業舊改項目及位於廣州及佛山的物業發展項目。

1H2019 本集團錄得視作出售附屬公司的臨時收益約人民幣 979.4 百萬元，1H2018 則約為人民幣 1,994.9 百萬元。

31/08/2019 Equity contract sales 44.3 b against 2019 target 875.

佳兆业的存货增速并不快，2018 还出现存货减少现象。1H2019 存货仍不及 2017 水平。

同时，得益于预收账款的稳步增长，佳兆业的去化压力逐渐缓解。上半年佳兆业 存货／平均预收账款为 2.52，较上年同期的 2.89 下降 12.8%，去化压力持续减轻。佳兆业的预收账款周转率自 2015 起也在逐步回升，1H 预收账款周转率 0.48，位于行业中位数之上。

1H2019 的其他虧損淨額約為人民幣 (3.14) 亿

主要包括 :

出售投資物業虧損 (2.21) 亿

撇減持作銷售的已落成物業及發展中物業約人民幣 (0.86) 亿

信貸虧損 (1.58) 亿

回購優先票據虧損 (0.64) 亿

金融資產公平值虧損 (0.34) 亿

金融資產股息收入 0.23 亿

出售金融資產收益 2.42 亿

視作出售附屬公司的臨時收益 9.79 亿 (1H2018 : 19.95 亿)

投資物業公平值收益 3.90 亿（1H2018 : 1.35 亿） 

匯兌虧損淨額 1.11 亿 (1H2018 : 4.19 亿)

本集團的若干物業發展公司將若干預售所得款項存放於指定銀行賬戶，作為建築貸款的抵押。該等抵押將於預售物業落成後解除。 

Download 1H2019 1638

銷售方面，本集團將繼續以「現金為王」的指導思想，本著理性增長的原則，靈活調整銷售策略及推盤節奏。財務管控方 面，本集團依然將降負債作為本集團今年工作的重點，並持續尋求低成本、多元化的融資渠道，致力優化債務結構並做好 債務管理。同時，本集團將繼續加強銷售回款，並通過盤活資產，增強資金管理。

本集團採納嚴謹的項目發展態度，適度調整業務擴充速度。 總土地儲備約 25.8 百萬平方米，足夠應付本集團未來五年的發展所需，其中約 54.6% 的土 地儲備位於粵港澳大灣區內。 在管理投資物業組合方面，本集團會考慮長遠增 長潛力、整體市況及其現金流量及財務狀況。

--  主席 郭英成 08/2019

02/2019《粤港澳大湾区发展规划纲要》: 香港、澳门还是大湾区龙头老大

08/2019 宣布深圳成先进示范区后，深圳与香港的地位发生了反转

《三年行动计划》: 大湾区 9 个城市有 12个 重点发展的片区，未来将成为大湾区在区域发展上的重中之重。这其中包括：深圳两个（前海、深港河套地区），广州两个（南沙、中新知识城），珠海两个（横琴、珠海西部生态新区），佛山粤港澳合作高端服务示范区（三龙湾），惠州潼湖生态智慧区，东莞滨海湾新区，中山翠亨新区，江门大广海湾经济区，以及肇庆的肇庆新区。

09/2019 随着此次广东三旧改造新政的出台，以佳兆业为代表的一批大湾区企业，凭借丰富的旧改经验和可观的货值存量，其商业逻辑和投资价值将再一次得到印证与释放。

Download 20190916090207323

尖岗山 

目前佳兆业已与宝安区政府签订《战略框架协议及尖岗山项目合作开发协议》。在尖岗山片区，佳兆业划定的旧改区域由新安三路、创业二路、宝石公路、上川二路围合，规划用地总面积约 2.2 平方公里，规划总建设量 446 万平米，未来将可居住约 3.2 万人，建设内容包括工业、办公楼、公寓、商业、酒店及居住配套等。

佳兆业拿下广州荔湾海南村旧改 改造面积 360 万平米

25/09/2019 广州荔湾海南村进行旧改意向合作企业投票，佳兆业成功入选，参与报名的还有富力、雅居乐、天津新世界、深圳新华城，一共五家公司竞逐。

 海南村地理位置十分优越。其位于花地河西畔，地处广佛交界的心脏地带，南靠花地大道南，西沿广州环城高速交界地带。无论是前往千灯湖、广钢，还是进入荔湾、越秀、海珠老城，都非常方便。此外，广珠西线高速公路北起广州荔湾海南村，由此向南可直达珠海横琴。

黄奇帆：未来 10 年房地产的 6 大变化

趋势 1：从 17 亿下降到 10 亿平米

就是从这几年的顶点到了拐点开始往下，趋势性的总量缩减。

1998 / 1999 交易销量刚刚达到 1 亿平方米。1998 / 2008 这 10 年里涨了 6 倍。2007 差不多 7 亿，2008 金融危机萎缩到 6 亿平方米。2012 增长到 12 亿。 2018 达17 亿平方米。过去 20 年新房交易量从 1 亿平方米增长到 17 亿平方米。

有四个原因：

一是城市化。过去 20 年中国城市常住人口城市化率上升了近 26 个百分点。

二是旧城拆迁改造。在城市扩大的同时，为了交通道路建设、商务集聚区的建设，而拆除一些工厂区、住宅区，各种因规划功能布局调整进行城市改造，也能产生较大的新房建设销售交易量。

三是住房质量。砖瓦房一般 15 到 20 年要重建。最初造的钢筋混凝土住房，由于水泥质量差、钢筋质量差、建筑结构差，到了 30 年基本上也要拆了重建。

四是人均住房面积增加。1990 年中国人均住房面积只有 6 平方米；到 2000 年，城市人均住房面积也仅十几平方米，现在城市人均住房面积已达到 50 平方米。 

以上四方面因素，在今后十几年会逐渐淡出。我的判断是今后十几年，每年小比例地有所萎缩，或者零增长、或者负增长。十几年以后，每年房地产的新房销售交易量可能下降到 10 亿平方米以内，大体上减少 40% 的总量。

一是城市化率增长已接近拐点。在未来十几年将从现在的 60% 大致增长到 70%。

二是旧城改造总量减少。经过 20 年的城市改造，旧城改造大拆大建的状况会逐步淡出，总量会大规模减少。

三是人均住房面积基本平衡不会再大幅增加。当前，我国人均住房面积已经达到 50 平方米，困难家庭住房结构性改善的要求逐渐降到较低水平。尽管还会有，但只是局部结构性的，而不是总体性的人均住房不够。

四是住房质量提高。2012 住建部下发了一个关于住宅和写字楼等各种商品性房屋的建筑质量标准，把原来中国住宅商品房 30 年左右的安全标准提升到了至少 70 年，甚至 100 年。 

是逐渐萎缩，大体上有十几年的过程，逐步往下降。 

趋势 2：未来 10 年房地产热点区域在哪？

中心城市+都市圈+城市群

过去十几年，不管是沿海发达地区，还是中西部地区；不管是大城市、还是小城市、区县城市，总之是全面开发，四面开花。

我们说的总量 17 亿平方米一年，以后可能变为一年 15 亿、12 亿平方米。这个建设量、生产量主要体现在三个热点地方。

第一个是中心城市。除了省会外也包括一些同等级别区域性的中心城市。比如，山东省除济南外，也有区域中心城市青岛；广东省除了广州之外还有同等级中心城市深圳。

第二个就是大都市圈。超级大城市辐射会形成城市圈，城市圈里的那些中小城市会成为房地产发展热点。

第三个热点地区是城市群。城市群里的大中型城市往往也会是今后十几年房地产开发的热点。

大家可以关注现在近 10 个跨入 1000 万的超级大城市，他们都有十几年以后人口增长 500 万以上的可能。只要人口增长了，城市住宅房地产就会跟上去。

如果已经是 2000 万以上的超级大城市，这个超级大城市自身的核心圈已经碰天花板了，它的发展将集中表现在大都市圈，大都市圈的辐射范围一般会有 1.5—2 万平方公里。大都市圈里会有一些中小城市，这些中小城市，单独发展一般不构成热点，但一旦进入大都市圈发展，这些中小城市会加快发展。

趋势 3：未来 10 年房价 

房价平均增长率将低于等于 GDP 的增长率（5%）

今后十几年，房价趋于稳定，既不会大涨，也不会大跌，房价的平均增长率将低于等于 GDP 的增长率。

全国城市新开发房屋的平均交易价格 1998 年是每平方米 2000 元，2018 年全国平均上涨到了 8800 元，大账上说的是翻了两番。如果当地比当地，那么不管是东部，还是西部，都翻了三番以上。

比如，成都 2000 年主城房价均价 1000 多元，2017 年到了 10000 元以上，翻了三番多。北京、上海、深圳、广州、南京、杭州等热点的一线城市房价基本上翻了三番，涨了八倍，有的特别热的地方甚至涨了十倍以上。

在特别热的一线城市家庭收入 30、40 年不吃不喝买不了一套房，房价收入比是很高的，与世界比较来说是最高的。过去十几年，中国的房价跟房地产的开发量、生产量是相同的趋势，都是五年翻一番、十年翻两番、十七八年翻三番的状态。

支持这个状态的原因是什么呢？大体上有三条：

第一个原因，就是供求关系。过去二十年，中国房地产是供不应求的，人均从 10 平方米往 20、30、40 平方米的这个过程是短缺经济下的补短板的过程，强烈的改善需求规模支撑它越造越多。在越造越多的过程中还供不应求，就造成房价不断往上涨。

第二个原因，房价上升当然和货币有关，通货膨胀是货币现象。中国的 M2 从 2004、2005 开始，差不多有整整十几年左右两位数增长，一年百分之十几的增长率，有若干年份甚至百分之二十几的增长。

M2 去哪里了？

我们 M2 在 06/2019 到了 190 多万亿，去年 180 多万亿。而 2004 时，其实就是 20 多万亿。也就是说十几年，M2 涨了 8 倍！

房地产成了 M2 超出增长的一个吸收器，使得整个社会商品的物价指数增长平稳，但也自然导致房价出现了每三年、每五年翻一番的现象。所以这些年房价上升，也是通货膨胀的现象！

第三个原因，一个国家房地产的价格也会受外部影响、受汇率影响、受国际购买力影响，当然也会受国际经济危机的冲击。

总体来看，供不应求的时代结束了，已经进入到总量过剩的阶段。

M2 已经到了 190 万亿，这两年国家去杠杆、稳金融，已经做到了让 M2 的增长率大体上等于 GDP 的增长率+物价指数。

这几年的GDP增长率百分之六点几，物价指数加两个点，所以 M2 在 2017、2018 都是八点几，今年 1-6 月份 8.5，基本上是这样。而中国的 GDP 今后十几年平均增长率大体在 5% 左右。

城市化率还有10%增长空间。城市群、大都市圈、国家中心城市、超级大城市还在发展中。中国土地价格，不存在大幅下跌的可能性。中国楼市房价，不会出现大幅度的往下坠落；但也不会再产生五年翻一番、十年翻两番三番的那种历史性现象。今后十几年，房价会趋于平稳，既不大跌，也不大涨。  

趋势 4：未来 10 年房企数量

9 万多个房产企业中，规模排在前面 15% 的公司，去年的开发量在 17 亿平方米里占了 85%。 

房产企业收缩。超大型的房产商会把自己二级、三级、四级的房地产公司收缩，可能会把房地产的投资集中到省会城市、大都市圈、城市群，特别是超级大城市中的人口从 1000 万向 2000 万发展的城市，不会再在全国铺天盖地铺摊子搞行政性的分布，会在层次上收缩。

趋势 5：负债率之变

未来 10 年开发商负债率将下降到 50% 以下。 9 万多个房产商的总负债率，去年是 84%。前 10 负债率也在 81%。整个中国房地产开发模式就是一个大规模基建、大规模贷款的开发模式，净资本极低，像贸易公司、流通公司一样在周转。

表现在土地批租、开发建设、销售预售三个环节都是高负债运行。首先是买地的钱，基本不靠自有资金，而是靠贷款融资。地价炒得越高，开发商原有的储备地价值也越高，资产信用就更高，所以开发商对地价炒高，有恃无恐。

开发贷可以来自于银行、来自于信托，当然也可以来自于企业发债，债券还是一个债务。一些信用差的小房产商，借不到银行、信托的钱，也发不了债，就会搞乱集资、借高利贷、搞售后回租。所谓售后回租，就是房产商把房子卖了回租，租赁出租费每年 15%，相当于高息揽储，实际上是房产商借高利贷搞开发。

再次是利用房地产掌盘优势套取客户的无息资金。比如，房屋预售，房子刚打地基就收定金，楼盘还没封顶就卖预售房；施工过程让施工方带资垫资施工，形成施工欠款，整个开发过程就是一个透支欠款的过程。

正是以上三类这样的一个运转透支模式，形成了中国开发商 80% 多的负债率，开发商往往还把它当作自己财务运行能力强的一种成就。透支欠帐中，银行贷款是正常利息，信托一般比银行利息高一倍，乱集资的话 17-18% 的利息，在这个情况下，房产商要把这个资金链上的利息怎么平衡呢？

卖楼花、拿定金、预售是不付利息的；还有一种就是让别人给你施工，让施工单位招投标的时候必须带资施工，不给利息。一个房产商可能负债里面有 30%，甚至 40% 的钱是无息债务 : 房产商觉得赚了便宜。所有这种运行，在房地产正常、顺势向上、不会出现资金链断的时候，房产商会赚很多的钱。

但是一旦逆周期发生，资金回笼不到位，资金链断了，高利息的负债会使他跳楼。很多房地产商出问题，出在逆周期、经济下行、房产销售各方面困难的时候，这种情况就像地雷一样的一个个爆炸。 

香港房地产企业平均负债率一般在 30% 左右，它同样卖楼花，同样跟银行贷款，但是它有更多的自有资本，自己赚的利润放在里面形成的净资产有 60%、70%。

香港房产商在内地的房地产法人，一般负债率也就在 40%。我们房地产商要改变自己的行为。在今后的十几年，新时代的房地产格局下，房地产企业高负债情况会发生根本的转变。

一是土地批租债务。买地的钱来源会得到管控，国家 15 年前就有制度，房产商买土地，土地批租的钱必须是自有资本，但是这十几年几乎都没有监管到位。只要管控到位，一般炒地皮的钱不让金融机构进入的话，土地批租的高负债率就会减少。

二是预售规范。房产生产到房屋结构封顶、楼盘开始精装修时才能开始预售，而不是刚打了一根桩就开始卖楼花，这样就会让无息的资金、预售款、按揭贷款来买房的现象会减少，房产商的债务率也会降低，透支的现象可以大大减少，对施工单位长期垫资的现象也会管制到位。

三是经营模式转变。房地产开发从 100% 销售型开发转型为销售部分长租持有出租的模式时，也会出现资产负债率的降低。如果租赁型的企业不用资本的方式解决租赁，而是用长期贷款的高利息的方式来租赁，这边租赁的费用还不够还利息，资金链一断就会导致破产。如果租赁的资产采用了资本的形式，长期出租，租金又以 REIT 的方式参与直接融资，属于一种资本形态的运转，并且区别于商业银行贷款。这就解释了为什么香港有那么多的 REIT 企业。

由此可见，中国房地产的经营模式、高债务模式必然在今后十几年得到彻底的改变，负债率一定会从 80% 降到 40%-50% 之间。

趋势 6：土地供应模式

城市和农村的建设性用地资源调度占补平衡

我们过去供应土地东西南北中是逆向供应的，越是中小城市土地供应越宽松，但这些城市实际上的扩张需求又很低。我们有一种对城市规模的恐惧症，一般要求小城市离土不离乡。在这个意义上，支持小城镇发展、中等城市发展，一到 500 万人口以上就开始限制，一到 1000 万人口以上就封顶了。在这个意义上讲，土地供应的政策就出现了越是大城市、人口越多、建设量越大的地方土地供应越紧，当然地价就高。

土地如果供不应求，地价就上升，控制房价，是要控制地价、降低地价，增加城市土地的供应。在城市土地价位上会根据 “产业跟着规划走、人口跟着产业走、土地跟着人口和产业走” 的原则来供应土地。

土地也不是一步到位的，但是土地可以预支一些，人口到了 1000 万给多少，人口到了 2000 万给多少，不再是中小城市宽松供地，大型城市紧俏供地的逆向调控，这样就不会出现西部一些小地方只有那么两三百万人，但是给了五六百平方公里的城市空间。

有的城市现在都接近 2000 万人了，城市建成区面积才 1000 多平方公里，所以就会出现地价特别高。

深圳多划一点地

比如深圳，1980 才几十万人 2 亿 GDP 的时候就给 2000 平方公里，现在到了近 2 千万人 2 万多亿 GDP 了还是之前那些，显然供地不足，就要多划一点地给它。这是一个城市布局。我相信今后十几年，中国城市会实现按规划、按人口、按产业需要精准的供应土地，从而避免城市因土地短缺造成畸高的地价、因土地短缺而造成产业发展束缚。

全世界的城市化过程都是农业耕地增加的过程，而中国这 40 年农村的耕地是不断地减少，许多中国经济专家或者行政管理人员都会认为城市化过程不可阻挡地会让耕地减少，所以城市化必须非常节约用地——这也是中国房地产发生过程中土地地价不断涨高的一个原因。

为什么世界各国两百年城市化过程没有出现农村耕地减少，反而增加了呢？那是因为任何人在农村一般除了耕地以外，都会占用建设性用地，农村每人一般会占用 250-300 平方米左右。因为城市是高楼大厦，各方面比较集约节约，所以城市的人口人均建设性用地、城市化用地是 100 平方米，这个不管是欧洲、美国、中国，都一样。

在这样的情况下，如果有 1 亿人进城，农村里面的建设性用地理论上可以减少 250-300 亿平方米，而城市里面需要扩大 100 亿平方米。在这样的过程中，一进一出扣抵后就会多出 1 万多平方公里的耕地。从这个角度看，城市化过程当然是一个农村的耕地、整个国家的耕地增加的过程。

为什么中国这 40 年没出现这个状态呢？因为我们的农民是两头占地的，进城总要在工厂里工作，最终总要占地，人均 100 平方米是刚性的，所以我们有 3 亿多农民工在城里当然就增加了 3 万平方公里的城市化用地。但是农民进了城以后，在农村当地占用的建设性用地，人均 300 平方米土地并不退出，城里占 100 平方米，农村占 300 平方米，两头都占，这样就出现了中国城市化进程耕地只减不增的特殊现象。

中国的耕地大体上是世界可耕地的 9%，我们的人口是世界的 20%，人均耕地是全球人均耕地的 40%，我们的土地供应是不够的。所以城市化发展中，耕地不能再减少，这是一个底线要守住。

这里面很重要的就是城市和农村的建设性用地资源调度占补平衡，如果城市征了 1 亿亩，农村的建设用地减少占用 1 亿亩，形成城乡之间建设用地增减挂钩、占补平衡，建设用地总量不变，总的耕地总量不变。

以上是六个主要趋势性的判断。

这六个方面的趋势有土地供给、有企业供给、有成本价格的供给、有资本货币的供给。总的来说，供给侧的这些变化会影响社会方方面面、影响整个房地产其它各个枝枝节节的变化，因为它是根基型的、主干型的，它的变化会形成整个房地产业各个方面的变化。