Perception

Published on September 2 2020

31/09

31/08

1-8月地产信用债同比 +14.5%

海外债同比 -18.6%。4月海外渠道出现“零融资”，6月明显回升。8月下半月，房企密集发大额融资。月累计发行美元债 65.6 亿。

前 8月境外债占比 37%，较 2019 同期下降 10 个百分点。而境内上半年宽松，占比 63%。

中银保监会主席郭树清 :

房地产泡沫是威胁金融安全的最大“灰犀牛”。

2020年9月-12月份，房企到期债务规模约 3600 亿，较 2019 同期增加 68%，房企将选择以价换量。

毛利率群体性下滑

地产类 147 家半年报中不足三分之一毛利率录得同比增长，112 家 (76%) 同比下滑。不少龙头 CFO 在业绩会上的言论 : 这轮毛利下滑仍会持续。这批结算货源的土地主要来于 2017 地价高点、打折促销、疫情耽误销售导致成本分摊相较于去年同期增多。

毛利率同比下滑超过 10% 有 32家 (21.8%)

华发、华侨城、首开、泰禾、新城、招商蛇口、建发国际、五矿地产、首创置业。

万科的结算毛利率为 24.1%，较 1H2019 下降 4.2%

CFO 表示 2019 是万科毛利率的一个高点，2019 结算项目大部分是在2017~2018 销售高点结转而来。“对于整个行业来说，毛利率下降是一个长期的趋势，我们目前的销售毛利率比我们现在已经结转的毛利率是相对更低的，我们预计到年底还有一个小幅的回落。” 万科 CEO 指出，“全年约 3.9 客户的新房交付料将延迟。”

3Q2017 拿地普遍价高

从入市到结转基本都反映在 2020 的财报中。这批货于 2018 入市销售。彼时各地限购、限售、限价不断扩容，部分省市加码限贷。这种持续高压直到年底才稍显松动。但一城一策的主调未变，尤其是一线以及核心二线政策仍处于从紧状态。

1H2018 核心一二线城市的去化率较前期均有了不同程度的回调。房企普遍不敢大手买地；都在忙于打折促销、精装改毛坯、特价房等以价换量的营销以促进回款。

地价占售价比持续上升

碧桂园 CFO 表示，利润率下降是行业趋势，未来能够维持 25% 的毛利率已是不错成绩。

华发、大名城等房企报告期内出现增收不增利的状态，就与多个结转项目出现亏损、重仓区域毛利下行等有直接关系。

房企大概完成全年销售目标

1～8月，TOP100 销售额均值 731

第三季销售强势恢复，前 8 个月销售超千亿已达 19 家，数量与去年持平。超百亿 130 家。