Means to Uproot British Influence from HK

05/03 十三屆全國人大四次會議召開，今年不設 GDP 目標，而是通過就業、物價等指標實現「六穩」「六保」。財政支出赤字收縮在 3.5% 。

富力

穆迪：B1 负面，标普：B 稳定，惠誉：B+ 负面

预期发行：B+(惠誉)  3.5NC2.5 ：11.625%

到期日：2024年9月3日 

陈茂波

已觅得于未来十年兴建 31.6 万个公营房屋单位的土地。公营房屋单位的数量亦有望透过重建房委会工厂大厦而再增加。

按预测，在五年内，公营房屋总建屋量共约 10.14 万个单位，当中包括超过 7 万个公共租住房屋及「绿表置居计划」单位，以及超过 3 万个其他资助出售单位。

私营房屋五年内，每年平均落成量超过 1.8 万个，较过去五年的平均数 +5%。

又觅得可在 2023 年底前提供约 1.4 万个过渡性房屋单位的土地，已有超过 1100 个单位入伙，涉及约 9800 个单位的项目已启动。

A 股 ETF 发行持续井喷

2021 开年不足两月，新发 ETF 已达 46 只，接近去年全年发行数量的一半。新基金平均认购天数大幅缩短，ETF 新基金市场呈现爆发式增长势头。

截至 2020 年底，305 只权益类 ETF（股票 ETF 和跨境 ETF）总规模已近 8000 亿关口，行业规模增速连续三年保持在 40% 以上，成为国内增长最快速的基金产品类型之一。

国内 ETF 的市场体量和占比都处于发展的初级阶段。 近年来，养老金、社保、保险等机构资金以及个人投资者都在积极配置宽基 ETF 和行业 ETF，也提升了 A 股市场的整体流动性和活跃度。

截至去年底私募基金 9.69 万只

管理总规模逼近 16 万亿元。其中，私募证券投资基金管理人 8908 家；私募股权、创业投资基金管理人 14986 家。

今年“固收+”新基金发行激增逾 6 倍

“固收+”基金的发行进一步升温，2021 新成立基金总规模已经突破 1200 亿元，较去年同期猛增逾 6 倍。

“固收+”基金

以风险低、收益相对稳定的固收资产打底获取基础收益，通过“+”打新、可转债、二级市场股票、股指期货等其他资产博取更高收益。

今年以来成立的“固收+”基金有 54 只，募集规模合计 1243 亿元，在全部成立新基金中占比 17%。

在银行理财产品收益率不断走低的背景下，“固收+”仍将为稳健投资者重要的投资方向之一，也是各大公司布局的重点。公募人士表示，对每份基金份额设置最短持有期，可保证锁定期内基金份额稳定，在配置上受资金进出冲击的影响比较小，流动性可控，基金经理能够更好地把握市场投资机会，制定中长期的投资策略。

一线城市带动楼市升温 长三角房价上涨压力较大

1 月主要是一二线城市的涨幅在扩大。新建商品住宅售价，北京、上海、广州和深圳分别上涨 0.5%、0.6%、1.0% 和 0.3%。 二手住宅 北京、上海、广州和深圳分别上涨 0.9%、1.3%、1.4% 和 1.7%。

此外，31 个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比均上涨 0.4%。 35 个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别上涨 0.2% 和 0.3%。

相较去年同期

一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨 4.2% 和 9.6%。二线城市新建和二手分别上涨 4.1% 和 2.5%。三线城市，新建同比上涨 3.3%，二手住宅上涨 1.5%。

深圳、广州及上海二手住宅价格环比涨幅居 70 城 TOP4。1 月重点 18 城链家二手房实际成交环比增加约 23%，其中一线四城总成交环比增幅在 29%，且成交绝对水平均处在 2019 年以来月度高位上。

主要有以下两个方面，一是资金驱动，前期货币宽松下资金外溢到楼市，带动市场尤其是一线城市核心区域市场需求升温。二是预期驱动，前期的市场升温加快购房者入市节奏，市场供需矛盾加剧，价格涨幅扩大。

1 月下旬密集调控出台，2 月市场会降温

上半年长江沿线部分城市如宁波、无锡等房价上涨压力仍大。在本轮房价上涨中，除了来自珠三角的深圳和广州比较火热外，另一个上涨比较猛烈的区域是长三角。 

33 家千亿房企市值仅百亿

一边是不断攀升的销售金额，另一边是持续低迷的市值，2020 销售过千亿的房企中，有 33 家的市值仅为几百亿，其中 17 家的市值不足 200。

房企挣的钱不是钱

2020 百强房企销售操盘金额 15350 亿元，较 2019 增长 13.3%；实现销售全口径金额 17186 亿元，较 2019 增长 12.4%。

43 家千亿房企中有半数房企破净，远洋和富力的市净率不足 0.5。

一旦财务杠杆受到限制，规模增长就会下降

而增速下降的行业，在资本市场是不受追捧的。2021 房企到期债务规模预计将达到 12448 亿元，同比增长 36%。

“三道红线”政策发力已半年有余。在“红线”的高压之下，房企投资被迫降速，降杠杆、去负债成了当下整个行业发展的主要命题。房企买地的热情所有下降，越来越多的企业把项目股权拆分出来降低负债率。

在 2020 年建业地产将销售目标下调了 20%；金科年复合增长率从过去 4 年间的近 50% 降低至 15% 以上。 “三道红线”的政策范围将在 2021，从原先的 12 家房企扩增至 30 家。

地产行业将正式告别规模高速增长时代

多数房企存货周转率的降低出现在 2019 到 2020 年三季度之间，如华夏幸福从 2019 年度的 0.22 大幅降至2020 年三季度的 0.14，中南建设从 0.4 降至 0.22，大悦城从 0.34 降至 0.12，荣盛发展从 0.33 降至 0.18，金地集团从 0.30 降至 0.16，招商蛇口从 0.24 降至 0.11，蓝光发展、阳光城、保利地产等多家房企均在这一期间出现存货周转率“腰斩”的现象。而上述在列的房企中，超过六成企业的市净率在 0.9 以下。

2020 年下半年，超过 30 个城市陆续加码楼市调控

年底的银行房贷新规在“三道红线”之上又为房企融资绑上了两条“上限”。2021 年以来，宁波、成都、深圳、广州、杭州、北京、上海又依次出台楼市调控新政，强化了购房资格、信贷政策、违规惩罚等多个市场行为维度的规范力度。

高风险和严控带来的后果是，机构不太可能把房地产企业作为重点的投资对象。 

24/02