三星堆

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恒基地产:二零二零年全年业绩公布

时间：2021年03月23日

股東應佔盈利

股東應佔基礎盈利為港幣 149 億 +1.8% (2020 之基礎盈利包括出讓和生圍地塊錄得 36.3 億之基礎盈利貢獻)，而 2019 出讓尖沙咀一幢投資物業之一半權益，僅獲應佔基礎盈利港幣 13.05。每股基礎盈利為 3.08元 (2019 :  3.02元)。當計及相關公允價值虧損，應佔盈利每股
 2.11 元 (2019：3.51 元)。

派發末期股息每股港幣 1.3。年度合共 1.8 (2019：1.8)。

未入賬

本港未入賬合約銷 113 億。內地未入賬 107 億。

香港物業銷售

本地樓市受惠於港元低息環境，表現平穩。

2020 物業銷售額，以及應佔稅前盈利，分別為港幣 140 億及 77 億，較去年分別增加  0.1% 及 53%。當中包括和生圍項目公司股權轉讓，所帶來營業額，及其相關盈利貢獻。

2020 於本港自佔之合約銷售總額約港幣 80.35 億元。

物業發展

舊樓項目方面，除有 50 萬平方呎撥作 2021 開售計劃外，集團至今已購入八成以至全部權益之自佔樓面面積合共為 370 萬平方呎。

集團將繼續從多重途徑補充在本港之土地儲備。除有少量作出租用途外，在未來數年可為集團提供充足之銷售樓面。  

土地儲備

集團透過收購市區舊樓作重建之用，及更改新界土地用途來補充土地儲備。西營盤「藝里坊. 2號」及紅磡區重建項目為例，每平方呎樓面地價估計分別約為港幣 7100 元及港幣 7300 元。

位於粉嶺北之土地，於 2017 以約港幣 25.41 億元與政府達成更改土地用途及補地價協議，現正發展成為新界東北新發展區首個住宅項目。此項目樓面面積約 61 萬平方呎，由五幢住宅大樓組成，共提供 1576 個單位。

連同集團於粉嶺北所持有之其他地塊，將共同締造一個總樓面面積逾 4 百萬平方呎之嶄新「環保創意新都會」，令市民可享有品味脫俗，環境清幽之理想居停。

以自佔樓面面積計算，集團現時於本港擁有土地儲備約2440 萬平方呎。

市區土地

除上述已作銷售安排之項目外，集團已購入全部或八成以上業權之市區舊樓重建 項目，可於 2022 或之後開售或出租，預計可提供自佔樓面面積合共約 370 萬平方呎，總地價成本估計約港幣 332 億元，即使其中包括以高價收購之地下舖位及位處半山西摩道珍貴地段之項目成本在內，折合每平方呎樓面地價仍然只約為港幣 9000 元。

除收購舊樓作重建發展外，集團亦透過公開招標及其他途徑補充在市區之土地儲備。例如，集團於啟德發展區所取得之 2 個全資及 4 個合作住宅發展項目，合共提供自佔樓面面積約 190 萬平方呎。

至於集團佔 22.8% 權益之油塘灣商住項目亦極具規模。 該臨海項目現正待政府重新計算補地價金額，將可提供自佔樓面面積約 90 萬平方呎。

新界土地

集團於本年度再購入約 59 萬平方呎新界土地。然而，集團於洪水橋新發展區及古洞南所擁有約 63 萬平方呎土地，被政府以現金補償方式合共約港幣 4.22 億收回作公共用途。

集團於 12/2020，計及被收回土地及土地 儲備調整後，持有約 4440 萬平方呎新界土地儲備，仍為本港擁有最多新界土地之發展商。

集團於粉嶺北及古洞北新發展區內，現有 138 萬平方呎土地，其中粉嶺北有三幅土地共約有逾 60 萬平方呎土地可符合原址換地之條件，其餘則估計會被政府以現金補償方式，收回作公共用途。

該等位於粉嶺北之三幅土地已向政府申請換地，並獲政府同意進一步處理，該三幅位於粉嶺北之土地 (包括政府及合作公司之權益) 分別 約為 22.8 萬平方呎、24 萬平方呎及 24.1 萬平方呎，預計可為集團提供共約 303 萬平方呎之住宅樓面面積及約 44 萬平方呎之商場樓面面積， 有關發展面積有待達成補地價協議方可落實。

政府 2014 落實展開《發展新界北部地區初步可行性研究》，有關研究涵蓋土地面積約 5300 公頃，根據二零一四年九月政府公佈之《鐵路發展策略》，提出了伸延至古洞及坪輋之新鐵路方案初步概念。

此外，政府為增加房屋土地供應，亦先後公佈《元朗南房屋用地規劃及工程研究 ─ 勘查研究》初步發展大綱圖及第二階段社區參與；以及《錦田南及八鄉土地用途檢討》。集團在該研究範圍內亦擁有若干土地。

洪水橋新發展區面積達 714 公頃。扣除上述已被政府收回之土地，集團現於區內仍擁有約 640 萬平方呎土地。 根據「洪水橋及廈村分區計劃大綱圖草圖」之建議，洪水橋可發展成為一個人口約 21.5 萬人之新市鎮，容納約 6 萬個新增住宅，現時當中約一半為私營房屋，政府將研究是否增加公營房屋之比例。

政府於 2014 推出之「補地價仲裁先導計劃」試行兩年，目標乃促使補地價協議早日達成，以便加快房屋和其他土地用途之供應。此先導計劃將再度延長至 10/2022，並已作出若干優化措施。集團因此日後如有需要，仍可就換地或地契修訂考慮提出仲裁申請。

為增加和加快土地供應，地政總署已成立中央土地供應組，加快處理「大額」契約修訂和換地個案，以及進一步集中處理評估補地價的工作，從而簡化和加快土地供應程序，集團之油塘灣項目已由該小組處理。

收租物業

2020 本地生產總值，以及零售業銷售總額分別按年下跌 6.1% 及 24.3%。集團為部份商場租戶提供租金寬減，租金減幅由二成至七成不等，集團之寫字樓租賃業務於本年度尚算穩定。

集團於本年度在本港應佔稅前租金淨收入 (包括應佔旗下附屬公司、聯營公司及合營公司之貢獻 ) 較去年下跌  11% 至港幣 50 億元，主要由於上述之租金寬減。當中集團持有 40.77% 應佔權益之國際金融中心項目，於本年度所貢獻之自佔租金總收入則下跌  8% 至港幣 19.67 億元 (二零一九年：港幣 21.35 億元 )。

此外，集團持有約 8500 個自佔泊車位亦為另一穩定租金收入來源。

集團主要出租物業於二零二零年十二月底之平均出租率為 94%。 包括剛落成位於灣仔之商廈重建項目「208 JOHNSTON」，集團在本港擁有已建成之自佔收租物業樓面面積已擴展至 950 萬平方呎。

中國內地

本集團因應市場基本環境作出以下策略：

物業投資 

集團主力發展甲級寫字樓商業項目，廣州越秀區之「星寰國際商業中心」， 一期兩幢樓面面積合共約 97 萬平方呎辦公大樓已於本年度竣工，其裙樓約 80 萬平方呎之購物商場，預計於 2021 完成。至於上海徐匯濱江發展區樓面面積達 300 萬平方呎之「星揚西岸中心」，亦計劃於 2021 落成。

集團繼續於主要城市之核心地段，銳意增加優質且成本合理之物業投資項目。

物業發展 

集團於本年度增添以下發展項目：

(一) 集團與旭輝控股各佔 50% 開發以下項目: (1) 一幅位於成都土地，以人民幣 18.38 億購入。 (2) 兩幅位於成都簡陽市之毗連住宅用地，以人民幣 2.32 億購入。 (3) 一幅廈門住宅用地，以人民幣 29.35 億購入。 (4) 一幅蘇州住宅用地，以人民幣 19.8 億購入。

(二) 集團與中國奧園各佔 50% 開發一幅番禺區之商業住宅混合用地，以人民幣 67.78 億。

12/2020 集團除有自佔樓面面積約 80 萬平方呎之存貨外， 於 14 個城市另有可供發展之土地儲備，合共自佔樓面面積約 3010 萬平方呎，當中約 73% 可發展為住宅物業。

由於累積預售物業於本年度竣工交付較去年為多，集團 2020 財務報表入賬之應佔內地物業銷售營業額及應佔稅前盈利分別為港幣 70.66 億及港幣 19.19 億元，較去年分別增加 131% 及 131%。

至於本年度之項目營銷計劃及建築進度，則受疫情影響有所延後。2020 錄得之自佔合約銷售總額約港幣 63.9 億，較 2019 減少 23%。 

收租物業

全資擁有之廣州「星寰國際商業中心」兩棟辦公大樓，上海商業合作項目「恒旭薈」，以及成都合作項目「成都環貿廣場」商場第一期，均於本年度竣工建成。

在內地之自佔已建成收租物業組合因此擴展至約 790 萬平方呎。2020 應佔租金總收入折合為港幣 18.29 億元，較去年下跌 1 %。至於應佔稅前租金淨收入則輕微上升至港幣 14.67 億元。

聯營公司

香港中華煤氣

2020 煤氣主營業務營業稅後溢利為港幣 72.56 億元 +3%。稅後溢利 (未計所佔國際金融中心投資物業之重估減值) 為港幣 64.84 億元 -4%。

計入該投資物業重估減值後，稅後溢利為港幣 60.07 億 -14%。

香港中華煤氣本年度投資港幣 73 億於生產設施、管道、廠房 和其他固定資產，以拓展及配合本港和內地各項現有及新增業務之持續發展。

香港中華煤氣持有港華燃氣 (股份代號：1083)已發行股份約 68.21%。港華燃氣於 2020 年度之股東應佔稅後溢利為港幣 14.47 億，較上年度增加約 11%。

港華燃氣按計劃於今年內入股上海燃氣增資後之 25% 股份，使香港中華煤氣之燃氣用戶增至四千萬戶。

美麗華 

2020 財政年度股東應佔溢利為港幣 3.02 億元，按年下跌 76.6%。主要原因為 其投資物業錄得公允值減值及酒店及服務式公寓業務、餐飲業務與旅遊業務疲弱。

香港小輪

本年內並無住宅物業銷售之溢利入賬，除稅後綜合溢利約為港幣 2700 萬元 -81%。

恒基發展

股東應佔盈利為港幣 1.27 億。

集團財務

淨借貸[包括股東貸款港幣 65.26 億 (2019：港幣 7.37 億)] 為港幣 881 億元 (2019 ：港幣 816 億元)，而借貸比率為  26.9% (2019：25.5% )。

恒地財團尋求油塘灣住宅項目融資 200 億元 

08/2020

恒地牽頭財團擬為油塘灣項目再融資 200 億元 5 年期無追索權貸款。恒地財團是次為第二次就油塘灣項目融資，恒地財團曾於 2018 以債券及貸款方式，當時融資約 460 億元。

油塘灣項目，07/2017 獲屋宇署批出首兩期建築圖則，擬建 30 幢住宅大廈，提供逾 6200 伙，總樓面面積達 408.8 萬平方呎，規模相等於半個太古城，屬逾 20 年來規模最大的住宅項目。參與同一項目的發展商尚有會德豐、新世界發展及太古地產等多間發展商。

恒地美利道重建項目設計圖 

09/2020

恒基中環美利道 2 號的商業地王，該重建項目再釋出最新設計圖。以洋紫荊準備綻放的花蕾作概念，打造一座多面彎曲玻璃幕牆的 35 層高辦公大樓。

恒地於 2017 以 232.8 億投得，每呎地價達 5 萬元，料建築成本高達 31.2 億港元，預計 2023 落成。大樓連接到高架人行天橋網絡。  

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