2021 Outlook

02/2021

05/03

总理李克强 2021 政府工作报告

2020 大规模减税降费，全年为市场主体减负超过 2.6 万亿元；全年国内生产总值增长 2.3%；新增城镇就业 1186 万人，年末全国失业率降到 5.2%；居民消费价格上涨 2.5%。

2020 财政赤字 3.76 万亿元，赤字率 3.6%；同时发行 1 万亿元抗疫特别国债。 

预期 2021 国民生产总值增速在 6% 以上

赤字率按 3.2% 安排，继续为市场主体纾困，保持必要支持力度，不急转弯，根据形势变化适时调整完善，进一步巩固经济基本盘。

将 2.8 万亿元中央财政资金纳入直达机制，为市县基层惠企利民提供更加及时有力的财力支持。 延续普惠小微企业贷款延期还本付息政策；大型商业银行普惠小微企业贷款增长 30% 以上；适当降低小微企业支付手续费。 

规范发展长租房市场 解决好大城市住房问题

通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担。尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。

2021 推动放开在就业地参加社会保险的户籍限制。提高退休人员基本养老金、优抚对象抚恤和生活补助标准。推进养老保险全国统筹，规范发展第三支柱养老保险，完善全国统一的社会保险公共服务平台。

居民医保和基本公共卫生服务经费人均财政补助标准分别再增加 30 元和 5 元，推动基本医保省级统筹、门诊费用跨省直接结算。

全国报告中与房地产相关内容：

深入推进以人为核心的新型城镇化战略，

加快农业转移人口市民化，

常住人口城镇化率提高到 65%，

发展壮大城市群和都市圈，

实施城市更新行动，

完善住房市场和住房保障体系，

保障好群众住房需求。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期。解决好大城市住房突出问题，通过增加土地供给、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担，尽最大努力帮助新市民、 青年人等缓解住房困难。

======================

截至 02/2021 ，一二三线城市去化周期分别为 6、9、17 个月，三线城市去化周期略有抬头，一线处于低位，二线较平稳。

22 个重点城市都要集中发布出让公告、集中组织出让活动。该制度将对房企的经营管理和资金使用能力要求更高，增强未来行业集中度，有利于资金实力强的龙头房企获取更多土地储备。

LPR 连续 10 期持平，估值处于历史低位，在修复途中。2 月首套房贷利率为 5.26%，较上月上 涨 4BP。04/03/2021 A Share 房地产行业 PB为 1.2X，板块估值仍处于底部区域，未来修复空间较大。

当前地产行业估值处于近 10 年低位，龙头房企 2021 年市盈率 5.5 倍， 2019 主流地产公司分红率均值 31%，投资性价比凸显。

长效机制的不断完善推进，行业集中度提升逻辑不断得到强化。房地产政策趋严不松 动，投机需求逐步离场，市场预期正在转变，销售额增幅会逐渐降低，但也将保持 15 万亿左右的规模，这是个巨大的成熟市场。

在 2015 年以前，一二三线城市房地产价格变动始终同步 调节，2015 年以后，不同城市的住宅价格指数同比呈现排浪式变化，一线引领二三线趋势明显。

城镇化转向都市化，打造京津冀、沪宁杭、粤港澳城市群。受技术革新、要素流动、产业更替的影响，区域发展正由传统的省域、行政区向城市群转变。打造三大“世界级”都市圈进程中，城市群中二线城市有望受益于城市化发展，成为新增长点。

06/03

04/03

05/03

银行只能投资龙头吗？
.银行龙头——招商银行招行能够力压市值更大的工行、建行被评为银行龙头，享有15倍PE、2倍PB，不是虚的，招行的零售业务收入占比很高，信用卡发行量排行第一，私人银行业务排行第一，可以说无论是刷信用卡的普通人还是用私人银行管理财富的富人，很多都是招行的客户。笔者认为招行经过多年发展积累的客户以及这些客户的黏性就是招行的护城河、竞争力，为什么会有黏性？因为对客户来说，换银行是有成本的、很麻烦的（可以类比更换手机号码），所以没必要更换，就形成了客户黏性。例如，如我是客户，我刷招行的信用卡和重新办一张其他银行的信用卡，对我来说是没什么好处的，所以我根本没必要去换银行。这就是招行作为龙头的竞争力，经过多年发展，积累了大量具有黏性的零售客户。