Single B in 2019

10/01/2020

10/01/2020

2019 融资规模

2019 年 95 家典型房企共募集金额 15000 亿，同比增长 9.2%，其中境内债权融资同比下降 0.6%，境外同比 +24.7%。

2019 在融资环境收紧的情况下，境内发债放缓，与此同时，境外发债也受到备案和监管的控制，境外发债的上涨主要得益于年初的房企集中的境外发债。  

值得一提的是，股权融资同比增长 91%至 500 亿元，2019年德信中国、银城国际、中梁、新力等上市，融创、富力等企业进行了股权配售。

华夏幸福、阳光城及金科，这三家房企规模非常相近，2019 销售权益，金科 1495 亿列第 13 位，阳光城 1386 亿第 14，而华夏幸福 1375 亿第 16 位。

上述三家房企主要依靠境内债权融资，尤其是信托。华夏幸福信托融资占比 40%，阳光城 42%，金科 20%。 信托的钱很贵，2019 信托融资进一步收紧，更加剧了这种趋势。2019 信托贷款实际成本在 10% 以上。

华夏幸福 2019 境内债权融资成本区间 5.5-8.75%，阳光城 6.5-7.5%，金科 5.8-7%。

龙头房企 恒大、碧桂园、世茂、万科，偏好境外债权融资。2019 恒大境外优先票据融资占总融资额 69%；碧桂园 60%；世茂 64%；万科 25%。

万科融资成本区间仅为 3.15-6.4%，世茂 3.67-6.13%；碧桂园 4.5-8%，恒大 6.25-10.5%。

龙头房企能较好把控公司的业务结构，控制公司发展节奏，较低的融资规模说明了龙头房企对融资的依赖度在减弱，这意味着龙头房企的自我造血功能在逐渐增强，这说明龙头房企未来的发展会越来越有优势。

开年 4 天房企发 51 亿美元债 

碧桂园 2027 一笔 5.5 亿美元 5.125%；2030 的 4.5 亿美元 5.625%。

龙湖 2027 一笔 2.5 亿美元 3.375%；2032 的 4 亿美元 3.85%。是 11 家成本最低。

禹洲一笔 2026 的 6.45 亿美元 7.375%。

中骏、正荣、合景富泰、佳兆业融资成本也超过 7%，融创 2025 到期 5.4 亿美元、旭辉 2025 到期 4 亿美元分别为 6.5% 和 6%。龙光、碧桂园、远洋和龙湖 4 家均在 6% 以下。11 家 51.75 亿美元，折合人民币 358 亿元。

2020 房企海外债务偿还高峰期为 3 月和 11 月，分别超过 40 亿美元和 50 亿美元。全年房地产企业海外债务到期规模达到 295 亿美元。

房企资金主要来源于五个方面：银行贷款（开发贷为主）；国内企业债（含信托）；海外债；股权融资；销售回款。

2020 房企海外债、信用债和 ABS 合计到期规模达到6420 亿。

2020 万科到期国内信用债、海外债及 ABS 合计 650 亿；恒大三项合计 600 亿。万达为 400 亿，碧桂园 280 亿，绿城 240 亿。其他房企到期规模均在 200 亿元以内。

CIFI Holdings 6% 7/16/2025

旭辉将发 1.67 亿美元 6.0% 的额外票据，并将与原始票据合并及构成单一类别。所得净额用于其现有债务再融资。

Zhenro 7.875% 4/14/2024

正荣发行 2.9 亿美元 7.875%，发售价 99.945%。

2019 累计合约销售 1307 亿，平均售价 15500。位居全行业 20 位。

Kaisa 10.5% 1/15/2025

5 亿美元，所得用于一年内到期债务再融资。订单总额达 28 亿美元，吸引超过 150 个机构投资者下单。

其中来自亚洲及欧洲的机构投资者分别认购总发行额的 73% 和 27%。在票据分配方面，约 91% 的票据分配予基金，剩余 6% 和 3% 则分配给银行和私人银行。

债券发行后在二级市场上表现良好。截至 9 日收市，收益率下降至 10%。本次发行，也令今日公司的收益率曲线全面调整，债券整体二级价格上涨。

2020 市场货币政策呈现宽松状态，虽然对房地产开发企业融资端限制并未显著放宽，但对于公司融资成本的下降有带动作用。过去几年来，佳兆业一直执行积极的债务管理策略，预计未来公司偿债能力将进一步提升。

2H2019 佳兆业的融资实力逆势提升，累计发行 13.5  亿美元优先票据，年限集中在 3-4 年。

10/2019 佳兆业在美国证券法第 144A 条列下，发行了 4 亿美元 11.95% : 10/2022 到期票据。这次发行是中国房地产企业自 2015 年以来首次在 144A 条列下发行优先票据。而该次发行获来自美国及欧洲投资机构的热烈追捧，其中来自亚洲、欧洲及美国的机构投资者分别认购总发行额的 58%，23% 及 19%。在票据分配方面，81% 的票据分配予基金，剩余 14% 和 5% 则分配给银行和私人银行。

佳兆业希望借助 144A 债券的发行，扩拓投资者基础，以进一步降低其融资成本，并优化债务结构。

2019 公司累计发行优先票据 30 亿美元，实现了延长融资期限及降低融资成本的双突破，债券在二级市场表现不跌反升，反映投资者对佳兆业的前景持续看好。

2020 年初的债券到期收益率，对比 2019 年初明显收窄约 800-1000 个基点。2019 至今，佳兆业已获批深交所 ABS 发行额度人民币 98 亿元，并累计发行 4 笔合共人民币 26 亿元的 ABS 产品，融资成本介乎 5.4-7.5%。

2019 佳兆业在广东省销售 750 亿，占整体销售额的 65%。其中深圳实现 165 亿销售，排名第四次于万科、华侨城以及华润置地。