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/http%3A%2F%2Fassets.over-blog.com%2Ft%2Ftwentyeleven%2Fimages%2Fpine-cone.jpg "Maintaining the Good Momentum")
0884.HK: CIFI HOLD GP
Published on May 15 2016
2015 Annual Report
Presentation 2016
合肥、廈門、南京 以及 蘇州，並稱為二線樓市 “四小龍”。
旭輝 2015合同銷售 302 億，較 2014 +43%。合同銷售面積分別約 205.6 萬平方米@14700，較 2014 +20%。於 2015 歸屬旭輝的權益合同銷售金額約人民幣 202.9 億元 (2014 : 163.5)。排名前三的分別是上海、蘇州和杭州，金額分別為 85.6 億、53.4 億和 40.4 億，佔比分別為 28.3%、17.7%及 13.4%。
1Q 2016 一線城市房地產用地供應同比下降 37.97%。在一線城市很難謀求規模增長，三四線城市又存在較大風險，因此只能藉助“強二線城市”實現擴張。今年 4 月，3 6個二線城市合計成交地塊出讓金1180 億元，環比增長 33%，同比漲幅達 248%。平均溢價率約 64%，環比上升 25%，同比上漲 53%；其中，住宅用地的平均溢價率達到 75%。在這其中，熱點二線城市 : 蘇州、南京、廈門、天津、合肥、杭州 的交易最為活躍。
北京 4 月新建商品住宅價格環比同比 +20.2%；上海同比 +34.2%；廣州同比 +17.6% ；深圳同比 +63.4%。合肥 4 月新建商品房價格環比 +5.8%，領漲全國，同比 +17.6%；南京同比 +22.6%。
國家統計局城市司高級統計師劉建偉分析認為，4 月房價總體繼續上漲，上漲城市個數繼續增加，但城市間漲勢出現新變化，一線城市漲幅較上月有所放緩，二、三線城市漲幅開始擴大。其中，北京、上海、廣州、深圳四個一線城市的新建商品住宅和二手住宅價格環比漲幅均雙收窄，深圳二手住宅價格環比甚至出現下降，而部分二線城市環比漲幅比上月進一步擴大，有些已超過一線城市漲幅。初步測算，4 月份新建商品住宅價格環比綜合平均漲幅一線城市比上月收窄 0.7 個百分點，二、三線城市比上月分別擴大 0.3 和 0.2 個百分點。增加土地供應是解決之道，但最近兩年上述城市的土地供應並無實際行動，這才是北上廣深等一線城市、合肥、南京、蘇州、廈門等核心二線城市房價快速上漲與“地王”頻出的真實原因。
884 : From January to April 2016, the Group achieved contracted sales of RMB17.77 billion, representing a YoY increasing of approximately 222%, contracted GFA of approximately amounted to 1,026,200 sq.m. Contracted ASP from January to April 2016 was approximately RMB17,300/sq.m., representing a YoY increase of approximately 42%.
對於 2017 年樓市，林中認為存在 “重大不確定”，會集中力量在 2016 年加快週轉和新項目入市。
針對 2016 年房地產銷售市場，旭輝將加速銷售去化、清庫存，上下半年均衡積極推盤銷售，將可售資源高價套現。集團就 2016 年全年已設定合同銷售目標為 365 億元，較 2015 年增長約 21%。旭輝集團負責人表示，針對一線及重點二線城市地點優越的改善型項目，將採用高利潤的模式，開發高端產品務求利潤。在其他二線城市的剛需項目，將繼續採用高周轉、標準化、低成本的開發模式。
旭輝集團董事長林中定下了旭輝的三個核心：首先，實現持續的、穩定的、有質量的平穩增長，保持增長兼顧利潤兩者並重；其次是聚焦主業、專注主業，不搞多元化、不搞國際化；另外，是圍繞主業，向經營、服務和金融延伸。林中認為 “後開發時代” 房地產的增長和利潤空間將會進一步壓縮：就行業整體體量而言，現在已經進入一個高位平台期，增長非常緩慢，同時行業利潤將出現下滑態勢，在殘酷的市場競爭中，利潤曲線的變化導致大量的更新淘汰。這也直接導致了房地產行業開發重點的轉移，房地產行業正從開發銷售階段逐步向開發與持有並重階段轉移，北上深的土地獲取代價大，一線城市會率先轉型，新房豪宅化，剛需二手化，而二線城市將成為開發的主戰場。
林中 (05/2016)：按照教科書來講，泡沫是指資產價格持續偏離資產的價值太多，發生了嚴重偏離的現象，拿房地產來說，我記得有一句名言，說泡沫要破裂以後才知道是泡沫，沒有破的時候就不知道是泡沫。中國房地產的價格呢，目前來看，現在還不會形成泡沫，前一段時間大家在爭論說中國和日本 1990 年的大的泡沫釋放相像，既有相像的一面，也有基本完全不相像的一面。因為我們去觀察很多國家的泡沫破裂，有幾個特徵，第一個特徵，就是基本上在城市化完成以後，或者城市化到 70% 以後，標誌著這個國家的發展，從快速城市化，從成長期進入成熟期，第二個，我們看到 GDP，基本上都在中低速，意味著財富增長不那麼快了，一個國家在財富增長很快的時候，是不容易形成泡沫的，因為你雖然房價漲的快，但是財富漲幅也漲的快。第三，人口的增長，或者是移民的政策相對比較收緊，第四，信貸和金融極大的放大了槓桿，進而形成了泡沫。中國這幾個具備條件都不具備。目前中國更像是日本 1970 年，那個時候的情況。但是目前來看，一二線的房價，從房價的絕對值來看，不存在泡沫，比如說一下的房價，我認為他超過了香港的房價，就是泡沫了，目前還沒超過，正常我認為，像北京上海深圳，他的房價就是中國成為一個發達國家，十幾年以後，他正常的價格應該是在香港房價的 70% 左右，是比較正常合理的，一旦超過了香港，我認為我們就要非常謹慎了。
我覺得首付貸在心裡這個市場行情下可有可無，首付貸在什麼時候比較有作用，在房地產最低迷的時候比較有作用，因為市場這麼好，排隊買房了，不需要做這個首付貸。房地產也是一個槓桿，因為現在買房子的人很少選擇一次性付款，買首套的基本是做按揭，買第二套的在上海這樣的一線城市，如果沒有前面一套房子做積累，一下子要買一個改善的樓盤，其實資金壓力是很大的。大部分都是在上海是賣了以前的小房，加上一部分的積蓄，付第二套大房子的首付，因為二套的首付是比較多的。現在買房很少是不按揭的，不用貸款的。所以，按揭就是一個槓桿。從首付比例來看，中國在首付款比例是兩個方面，一個是考慮到金融的風險，你得有一定的首付比例，比如我們以前是 30%，現在國家不限購的城市可以到 20%，限購的城市還是 30%，這個首付的比例還是比較大的。美國 08 年金融危機、次貸危機的時候，當時那些窮人買房子是零首付的，只要房價發生一些波動，他基本上就會違約的。所以，中國現在首付政策不僅僅是考慮到金融風險，也是把他作為一個行政調控市場需求的手段，所以中國的首付，我認為他有兩個方面的原因，比如說如果是銀行，我更願意做二套房貸款，從金融風險來說，你首付都六成七成了，我一定不會有風險，因為我們看到金融危機的時候，最多就跌了 50%，還沒有跌到沒有，你首付 6 成了，我貸個四成，一點風險沒有。未來從商業銀行向零售銀行轉型，我們覺得各家商業銀行在房地產的零售貸款比重是不夠的，如果按照歐美國家，他們在房地產按揭的比重比較大，我們國家是 15% 到 20%。他們基本是佔了 40% 到 50%，所以未來銀行最喜歡做的就是房地產按揭，最好是第二套。一點風險都沒有。做小型企業的貸款，那個政策性的，基本上壞賬率很高，上海一套房子一千萬，做了二套房子，就是幾百萬，風險不一樣。銀行從風險偏好來說，更喜歡做這種沒風險的，而且是優質產品。所以我認為未來按揭的比重還會再增加。買房不用槓桿，那很多是買不起的，合理使用槓桿，無論是自用還是投資，合理使用槓桿是對的。
來跟大家做一個匯報，我們對回歸一二線城市及房企策略的思考。這是我們看未來中國幾年市場的情況，我們認為房地產進入了一個高位平台的振動期，雖然這個行業未來的外延增長速度在放慢，但是仍維持十億到十五億平米的巨大交易量。我們看到 16 年，可能創出中國歷史上最高的交易量，以前最高是 13 年，13 億平方米，15 年接近 13 億，12.8 億平方米，目前來看，今年可能全球的交易量比 15 年會有 10% 左右的提高。意味著就 16 年中國可能會觸及到一個很高的量就是 14 億平方米，我們預測頂部是 15 億平方米。所以，這個市場是非常大的一個市場，足夠容納足夠多的開發商。我們對中國市場五到十年的前景是非常看好的。
第一個，GDP，GDP 雖然高速進入了中速，但其實中速也是很厲害的，因為我們的基數變得很大，所以中國的經濟有韌性，有發展。第二個，城市化，我們目前的城市化率，剛剛才過五十多，大概 55% 到 56%，離 70% 的門檻還很遠，一個發達國家的城市化率基本是 75% 到 80 %。所以，從這個 56% 到 70%，這個是十多年的時間，我認為地產是有巨大的提升空間，人口的結構，我們人口的結構，中國大城市的發展受益於人口的流動，以及計劃生育對未來市場的改善。我們看到開放二胎以後，我們做了一些調查，一線城市基本是富裕中產以上願意生二胎的比例高，二線城市中產階級生二胎的比例高，三線城市的公務員生二胎的慾望很高，原來是政策不允許，現在是政策允許了，而且三四線城市的生活成本壓力比較輕，他們說閒著也是閒著，還不如多生一個。我們再看中國這一輪的變化，中國每一輪都有新的變化，包括現在，其實房地產行業也在發生一些深刻的變化，這些新的變化，我們現在看的很清楚了，就是上一輪我們看到城市的分化，從 12 年開始，但是很多人看到在 12 年還沒看明白，到了 14 年、15 年就已經看的很明白，中國的城市分化。我認為城市的分化未來還會進一步，繼續分化。主要城市的分化是因為由人口、財富、供求關係、政策和資源引起的。所以我們在研究佈局城市的時候，我們就要研究中國人口的流動，中國人口的遷移，中國人口的結構的影響。目前來看，人口繼續向一二線城市聚集。
在吸引人口遷移的主要是三個大因素，核心因素是經濟因素，因為大家都看他有發展，很多人說，一個地方的房價高了，人就不來了，其實不是，他主要是看有沒有發展前景。所以一線城市來看，我們認為未來幾年人口的增速，會變緩慢一點，還是增長，除非改變現在國家對一線城市的政策。我們作為業內人士，一直在呼籲，呼籲我們未來的城市化應該越來越採用市場化的規律，因為從其他發達國家的經驗來看，首位城市佔的人口是非常高的，比如東京、大阪，他們的人口數和總的人口數，韓國首爾經濟圈的人口數和總的人口數，我們現在主要是控制一線城市的發展，所以才會出現很多的問題，出現所謂的大城市病，核心是我們的規劃滯後於人口的增長。如果按一個理性判斷，或者說不受限制的城市發展政策，我認為像上海、北京，未來都是在五千萬人口的大城市。應該按五千萬人口的大城市來做城市規劃和佈局。所以，就不會出現我們很多的道路規劃、基礎設施的規劃滯後，這條路一開了，沒兩年就堵了，今天上午開車過來，十五分鐘的路，開了一個小時。二線城市未來幾年人口增速會加快，是人口遷入最多的地方，一般的白領到一線城市工作幾年以後，有的會回流到二線城市。
三四線城市，除了東部沿海的三四線城市以外，其他的人口都持續的流出，特別明顯的是中西部城市的三四線城市，流出比例非常高。所以，人口是向一二線城市集中的。第二，財富也是向一二線城市聚集的，我們看一個城市的房價過程，其實有一個很重要的因素是財富，財富因素很重要，你這邊就可以看到，為什麼這個世界上的金融中心的房價都沒有便宜的，都是很貴的，因為這個地方的人均資產太大，貨幣效應下不會有便宜的房子。我們看到一線城市，過去幾年人均的存款餘額增速是高於二線的，二線是高於三四線的，意味著什麼？意味著你在一線城市掙錢更容易，其次是二線。你在三四線城市掙錢更困難，你的財富效應是更低的。民意的 GDP 增長，平均起來一線也是比較高的，高過二線，二線高過三線。所以財富的效應是聚集，比如深圳為什麼這波行情領漲，你可以注意一下，深圳的財富效應，特別是創業板的財富效應，以及深圳這一輪的投資者購房比重比較大，所以深圳這一輪在一線城市領漲。我們也看到一個指標，2015 年深圳的全市金融機構的存款，對比 2014 年，深圳從四萬多億漲到了五萬多億，在 2015 年，深圳的存款超過了廣州，以前深圳都是比廣州少的。第三個是供求關係，供求關係大家可以看到，一線城市基本上屬於供求比較健康，一線城市的市場特點就是供應比較鋼性，市場好也沒有辦法增加很多的供應，因為一線城市的土地供給是有很多的問題。市場不好，他本來的供應量也不是很多，他也不會少很多，一線城市的供求比的惡化和改變核心是需求彈性，需求彈性很大，我們看到上海四月份跟三月份的數據相比，二手房三月份成交了 5.6 萬套，四月份成交了 1.8 萬套左右，所以你看他需求的變動彈性是非常大的。
二線城市目前來看是 13.3 個月，有些非常好的城市，合肥、蘇州、南京、南昌、武漢、鄭州，基本上小於九個月的供求比，房價就開始漲了，小於六個月就漲很塊了，反而大連、長沙、瀋陽這些地方，房價基本上沒有什麼變化，在放量，交易量在放大，你看他的供求比還是很大的。三四線城市，除了個別城市，大多數三四線城市，已經不能算三四線城市，是算深圳的郊區，廣州的郊區，佛山、惠州等，他不是本地人買，是深圳人在買。大部分的三四線城市，這一輪是沒有漲的，在放量，交易數量在放大。所以，從人口、財富、供求關係，政策，一二線城市的政策比較規範，比較透明，所以一線城市市場逐步進入了開發銷售階段的後期，一線城市新房的增量增速在放緩，開始進入一個二手房的時代，逐步轉向要增加持有物業，持有物業和城市綜合配套成為住宅開發很必要的補充，因為一線城市還有五到八年，一個新城市就會從現在的開發銷售過渡到經營持有。二線城市開發將持續快速發展，是未來幾年房地產開發企業的主戰場。三四線城市，除了東部沿海的個別城市，將進入比較長期的去庫存的階段。
我們自己對國際性的一些大城市做了研究，把他分為城市化、郊區化和逆城市化和再城市化，我們研究了紐約、東京、倫敦等等，比如紐約，從十九世紀中開始，到二戰之前，他基本完成了城市化，二戰以後他在郊區化，七十年代有了一個逆潮流，逆城市化，現在是再城市化，當然歐美的城市，都經歷過這個過程，但是亞洲的城市，比如日本，今後中國可能和日本很像，就沒有一個逆城市化的過程，他就是城市化、郊區化，再城市化，目前中國的一線城市，在進入郊區化的階段，二線城市是在城市化，不的階段城市會有不同的特徵，不同的階段帶給開發商的機遇是不一樣的。比如說城市的快速發展階段，是一個從城市化到郊區化的階段，是城市房價快速增長的。在城市大拆大建的時候，往往房價上漲是很慢的，而在郊區化擴張的時候，郊區化的初期，增值潛力是最大的。所以每一個階段，我們開發商都有不同的機會。
從這個現象來看，從人口、財富、供求關係來看，大家都認為，一二線城市市場是比較好的，風險是比較低的，所以，這塊大量開發商回歸，但是回歸一二線城市又造出一個新的問題，這一輪有這一輪的風險，我認為就是一二線城市的土地泡沫。在這個時候來看房企的策略選擇，可能不同的房企有不一樣的想法，我認為不同的房企應該樣不一樣的策略，最難選的是別人的戰略，別人的戰略並不一定合適自己。所以我跟很多行業者交流，我說一線城市看上去很好，但不一定適合你，因為一線城市目前看到二手房的交易量遠超過新房，未來是二手房主導，也是市場的風向標，我們現在特別關註一線城市二手房的成交數據，因為我們認為一線城市二手房的成交數據是市場巨大的風向標，因為他是一對一的自由交易，非常可以反映出市場的敏感度。一線城市新房都是豪宅化，剛需想買只能買二手房，按昨天上海拍的地價，開發商如果還要有一點利潤，意味著房子賣到七萬以上，南橋的房子賣到四萬以上，基本上我們算了，開發商如果要有 10% 到 12% 的利潤率，高地價乘以 2，就是未來他想賣的房價，賣到那個價格的時候，上海的平均房價已經跟香港拉平。
香港 15 年最高峰的時候，香港平均房價是十萬港幣，我不講最貴的，最貴的半山豪宅六七十萬，這沒有指標意義，我們就講平均房價，十萬港幣，這個十萬港幣跟我們概念不一樣，他是說的套的面積，而且港幣和人民幣還優有匯率差距，折合下來是八萬一平米，我們認為我們的房價是香港的七折是沒有風險的，當然不是現在，可能是十年，城市化接近 70% 以後。如果按照現在的地價來看，這些地都實現的時候，上海的平均房價就已經一定在七萬了。因為現在上海的平均房價基本上等於上海的外環到郊環的成交房價，上個月的數字，上海的均價大概是兩種版本，一個是 3.6 萬，一個是 4 萬，就跟現在上海類似外環到郊環的差不多，北京是五環到六環，但是這一輪地價也拍到了四萬多，接近五萬。所以，北京今後開發商要在這個地方要有利潤，意味著五環到六環，大興這個位置，未來房價是八到九萬。所以一線城市出現土地市場泡沫，高價拿地的風險很大。
每一輪市場都會出現讓你看不懂的東西，對風險的判斷是非常重要的。因為大家都認為一線城市過去土地買貴了，捂個兩年，可能就出來了，但是問題是，總有一輪可能不是這樣。所以我們要判斷未來一線城市的市場，我認為未來的一線城市，大型企業一定會深根，還沒有進來的中小企業未來進來的難度是很大的。我認為進一線未必是最好的選擇。二線城市呢，這是上一輪的分化，我們已經看到，但是我們沒預估到的是，二線城市出現了分化，所以我們當時把二線城市當做一個群體，採用一種策略，現在我們分為了三類，強、中、弱，不同的城市策略是不一樣的。中小企業應該更聚焦幾個二線城市，我認為，爭取局部的優勢是很重要的。上次碰到一個朋友，一年銷售額五六十億，他跟我說，他進了四個國家，中國有二十幾個城市，我私下了一下，我說你平均一個城市銷售額兩個億，你在這個城市是沒有任何的競爭能力，60 億規模的城市，集中在一個二線城市，都不一定能做到前五，況且還分了這麼多的城市，你在每個城市都沒有優勢資源，因為你沒有很好的團隊，你這個城市就賣兩三億，沒有人來的，你不可能拿到很好的地，不可能拿到很便宜的資金，你在這個城市沒有任何的競爭能力。所以中小企業總體規模小，但是我集中優勢的城市，是會具有很強的競爭力，應該爭取做大當下城市的產能，或者作為一個細分市場的領導者品牌。未來中國會有非常多的細分市場。
去年提到很多開發商的轉型和創新，我認為不同的開發商其實有不同的選擇，旭輝會不斷的做一些創新，我昨天還接到一些地產朋友的電話，他們也開始做轉型，他們覺得規模上不去，專業做不過我們，沒有什麼優勢，所以他們就把房地產項目轉讓給我們，他們去轉型創新做大健康，做未來比較新興的行業。所以，開發商轉型和創新是面臨著很大的困難，不容易成功，不容易做好。第一個是抓不住新業務的核心商業邏輯，每一個業務能做成功，都有他的核心商業邏輯，我們談了非常多的創新型業務，也接觸過非常多的創業者，我們發現，很多創業不成功的時候，幾年以後來看，就是沒有抓住核心的商業邏輯，只有一個邏輯出錯了沒有考慮到，其他講的再好也沒有用，你假設的很多。第二個，開發商缺乏有企業家精神的人才，因為要轉型和創新，不是一般的人才，而是具有企業家精神的人才。第三，內部創業幾乎很難成功，要求能力高、工作時間長、工資薪酬低。所以，讓內部的人去搞創業，基本是死掉的概率太大，很大。因為什麼？我們當時收了一個上市公司的工廠，我們要置換房地產進去，後來證監會不讓，我們就派人去管工廠，我們一年利潤三千萬，平均一個人掙一萬，工廠的工資如果一個工人漲一萬，就沒有了，我就派我們地產人去管工廠，結果這個管半年就虧了三千萬，我們就把那個上市公司的股權賣了，我們的人沒有辦法管，那個老闆跟我說，你們人來，工廠是一分錢一分錢的摳的，你們開發商看的錢太大，幾百萬都不放在眼裡，開發商大手大腳習慣了。你們派了職業經理人來工廠，工廠有三個食堂，員工食堂、幹部食堂，老闆接待客人的食堂，我們的人去吃乾部食堂，就覺得那個飯菜吃不下，要吃老闆食堂。第三個，工廠說我們每週上班都是六天以上，你們是每週五天，中午還要回去，我們管不好。包括服務業，包括經營，這些細活，從開發商內部派人去搞，基本死路一條，因為搞敬業，搞商業，要求的能力比我們現在的人員能力高，工作時間更長，給的工資更低，因為經營服務業不是暴利。還有是內部的現有體系、機制、流程不支持不匹配創新業務，我們今年很多開發商在談創新，談一些轉型，基本上說未來要用新人走新路，用新思維，要創新就是另起爐灶，我們現在所有的創新業務都是搬出辦公樓，不跟我們一起辦公，另外找地方去，打破現有體制的約束，建設新的體系，新的機制，新的激勵薪酬模式。
林中 (04/2016)：集團今年首季合同銷售表現良好，主要由於在營銷及策略方面準備充足，以及所在城市的房地產市場表現好所致。要過了今年上半年後才會考慮是否上調，現時暫先維持原有目標。上海 3 月推出的“滬九條”樓市新政對集團的影響不大，因政策推出在預期之中，而政府推出政策目的為維持房地產市場健康穩定發展，而非要打殘市場，因此預料上海今年的樓價還有所增長，但增幅將小於去年。在拿地策略方面，在樓價增長速度較快的城市拿地會相對謹慎，而集團未來的拿地目標均在一二線及未來兩至三年房地產市場有較好表現的城市。1 至 4 月，旭輝集團累計合同銷售(連合營項目銷售)金額約人民幣 177.7 億元，同比增 222%；合同銷售面積約 102.6 萬平方米，同比增 127%；合同銷售均價約 1.73 萬元/平方米，同比增 41.8%。首 4 個月合同銷售金額已完成 2016 全年合同銷售目標 365 億元的約 48.5%。在土地收購方面，旭輝集團在 4 月完成了杭州蕭山區湘湖蕭政儲出 2016-5 號地塊、合肥新站區 150 畝地塊與合肥新站區 227 畝地塊，三宗土地均為住宅用地，面積合計約 29 萬平方米。
年銷售額 3000 億元可能是中國單個房企的天花板。今後，房企的規模增長不是來自於外因的增長，而是來自於行業內部的重新洗牌。房地產已經進入了較為穩定的高位平台期，也是中型企業有機會把規模做上去的最後一段時間。戰略有優先順序，旭輝的優先順序就是先把規模做上去。今年旭輝的融資成本不但沒有增加，反而有所下降。我們現在不會做成本較高的信託融資，而是以周期較長、成本較為便宜的海外融資為主。旭輝在上市後已基本告別了高息融資模式，決不會為追求規模擴張而不計成本地拿地。高週轉的業務模式對其流動性形成支撐。這一業務模式也令旭輝在過去兩年裡，實現了強勁的銷售增長。目前，旭輝整個融資體系呈現多元化、多渠道的特點，其中，境外融資佔 40%，境內融資佔 60%，而類似於信託的貸款控制在 10% 以內 。用於拿地的資金，只占到公司銷售額不到一半的比例。從資金佔比來看，我們已將拿地的風險控制在最小程度了。
集團未來三、四年冀擴大規模至珠三角及中西部，完成全國部局版圖。今年目標在廣深重點區域如佛山、東莞等發展。 2015 旭輝錄得 182.3 億元收入，按年增長 12.67%；純利按年增 12.58% 至 20.5 9億元；毛利率按年減少 1.8 個百分點至 24.1%，期內匯兌虧損錄 3.02 億元。 2015 年合共收購 25 個新項目，買地支出近 130 億元，主要集中在一線及表現較佳的二線城市。 2016 年不是買地的機會，因此計劃減少購地預算。集團 2016 年將降低買地預算至銷售額約三成，以保留現金儲備，作再融資用途，等待下個增加土儲的機會。旭輝 2016 年合同銷售目標為 365 億元，由此推算集團今年擬留 110 億元增加土儲。旭輝的合同銷售連續 3 年超越目標，2015 年上半年才完成 105 億元的銷售額，下半年發力，完成近 200 億元的佳績，對樓市的準確判斷。
在 2017 - 2021 年戰略中，旭輝仍會聚焦國內一二綫城市開發。增長是必然的，公司看重規模但更看重利潤的增長。公司負債比率既穩定，利潤率又沒有削弱，規模增長是自然的結果。行業有巨大的成長空間和機會，中國樓市一年有 13 億平方米交易量，8 萬億元交易金額，1,000 億元的份額只有 1.25%。加上許多中小型房企退出市場或被吞併，大型房企還能搶佔其市場份額，相信儘管內地房地產業整體規模不再增長，這個餅還足夠大。旭輝一日未做到 1,000 億元銷售規模，都不會考慮開拓多元化業務。當旭輝按照規劃在 2017 年銷售額突破 500 億規模時，就不會再追求此前提出的年均 40% 復合增長率。在 2017 - 2021年，將公司復合增長率穩定在 20% 以上，力爭年均新進兩個城市，完成 25-30 個城市的全國化佈局。上海為旭輝 2015 年合約銷售貢獻最大城市，佔比近三成。旭輝冀未來三年進軍珠三角和中西部，完成全國布局，集團已開始在珠三角一帶視察，期望 2016 年地價回歸理性就會入市，買地前會確保內部銷售淨利潤率達 12% 才出手。為應對人民幣貶值風險，2016 年計劃增發境內公募債券，進一步將外債佔比由 44% 降至 30%。融資成本則預期可由 2015 年底 7.2% 降至 6.3%。旭輝在境外金融機構的評級三年中不斷上升，從 B 到現在的BB-，長遠目標是評上 BBB，屆時可以發行投資級別債券。國內機構對旭輝的評級現在是 AA。
2015 年以來，旭輝拓寬了合作伙伴的範疇，與民企、金融機構如中國平安、以及多家國資房企有深度合作。以合作方式進行拿地和開發也會降低風險，有助於應對房地産行業可能出現的‘黑天鵝事件’事件。旭輝在應對系統性風險方面有一套戰略舉措，包括保持財務健康和穩健，保持資産和變現能力，跟多家合作伙伴合作。希望通過小股操盤實現部分輕資産的作用。小股操盤帶來更多的資本收益，包括收取管理費與品牌使用費，甚至還有一些利潤超額的獎勵。小股操盤為旭輝帶來的利潤回報會更高一些。集團 2015 年房地產投資額為 4100 萬元，佔總收入182.3 億元的比率僅為 0.2%
在 2014 年行業低谷，2015 年行業開始復蘇的時候，儲備了很多地。買地在業內是很積極的，2014 年低谷加上 2015 年買的地，旭輝總共買的地，可以銷售的貨值 1200 億。這是旭輝超越很多二線企業的根本原因。2017 年的樓市，存在“重大不確定，所以旭輝會集中力量，在 2016 年加快周轉和新項目入市。到 2017 年，旭輝的銷售目標是 500 億元，在 2017-2021 年會逐步降低增長率、穩定在20%以上。
旭輝集團總裁林峰 03/2016 : 所有的項目在上半年會搶時間開盤，同時控制一定的成本和利潤率。對於樓市過熱的城市，恐有回調的風險。2015 年購入 25 個土地項目，可售面積達 200 萬平方米，80% 以上為改善型住宅。加大改善住宅的開發，源自於市場需求。利潤不斷走低是一個常態，旭輝不斷控製成本，謹慎投資，維持淨利潤率在 12%，高於行業平均水平。不會為了提升利潤率盲目加價，因為每提升 1% 利潤率，繳付的土地增值稅提升 60%，對房企而言壓力頗大。
自 2015 年中期業績會上，旭輝公佈高端產品線 “鉑悅系”，並用“像汽車行業一樣去做高端產品線”來做定位，一個月後，蘇州、上海高端項目相繼首發熱銷，印證了旭輝產品實力。不過，熱銷是不夠的，發力高端產品線，從人才建設和項目選址著手，旭輝蓄謀已久。就在蘇州“鉑悅府”一炮而紅，上海鉑悅濱江待發之際，10/2015 旭輝高調發佈人事公告，中海地產原助理總裁、副總建築師范逸汀正式加盟，出任集團副總裁，負責全集團設計管理及產品線提升與打造。在這個節點引入范逸汀，旭輝看中的是對方在高端產品運作上的經驗，作為原中海產品設計的核心人物，范逸汀入職後將直接負責“鉑悅系”的升級，可以說是專人引進，旭輝發展高端產品線方向明確。此外，“鉑悅系”定位高端，有望成為業績增長點。就目前入市銷售的項目來看，相比於拿地樓板價，項目售價存在較大溢價空間，其中上海鉑悅濱江差價超過 60000 元/平米。
In September,2014, Fitch upgraded CIFI’s issuer’s credit rating to “BB–” with “Stable” outlook In November 2014, Moody’s upgraded CIFI’s issuer’s credit rating to “Ba3” with “'Stable”' outlook
In February 2015, S&P upgraded CIFI's issuer’s rating outlook to “BB-” with “Stable” outlook
Why would your company slow down acquisition of land when the market is recovering?
This year is not a good year for buying land. We have purchased six land parcels so far this year, far fewer than what we bought in the same period last year. The real estate market is volatile, and we don’t want to buy high, like stocks. Investments should be counter-cyclical, so we invest heavily when the market is bad. When the market is good, we hurry to sell flats. We don’t set a budget for buying land, it all depends on opportunities. We only require that the annual land cost should not be over 30-40 per cent of the sales that year.
Will CIFI enter new cities in 2016?
We might only enter one new city. There are not many good opportunities in the cities we haven’t entered. For example, we have a team in Shenzhen, but the land market there is too hot now, we just want to pay the price we think is reasonable. So I don’t think we would have any real investment there this year.
In 2015, you bought 25 land parcels and the price was not cheap. Are you worried about policy risks?
We purchased land at a good time last year. The costs were comparatively low and offered a high margin of safety for us. The prices of land in the same areas that we bought last year have doubled this year. For example, we bought land in Suzhou New District on December 31, 2014, with an average price of 3,600 yuan per square metre. That compares to land sold nearby at 14,000 yuan per square metre last month. In Hexi of Nanjing we acquired land in the first half of last year at 21,000 yuan per square metre, and land sold this year nearby at 42,000 per square metre. And home prices are growing faster than land prices, which could help improve our margins. The Suzhou project I’ve mentioned is selling at 14,000-18,000 per square metre now. I expect our profit ratio this year and next year would outperform last year.
You have bought several expensive land parcels in Hefei city, how do you see the market there? Is it building up into a bubble?
The cost is not very expensive and we acquired jointly with other developers. Although some land cost surpassed 10,000 yuan per square meter, our average selling price could be over 20,000 yuan per square metre. Currently average home prices in Hefei are more than 10,000 yuan per square metre. From our perspective, in a provincial capital city in China with a population of millions, there wouldn’t be a bubble if home prices are over 10,000 yuan per square metre. We are very positive about the performance of Hefei this year as the market is heating up in second-tier cities. You may have noticed that home prices have risen faster in second-tier cities than in first-tier cities in recent months.
You also bought a land parcel in Shenyang city in northeastern China. Many people say the market there is struggling due to the economic downturn, so why did you invest there?
Just because the market is not good doesn’t mean there is no chance. The land we took in Shenyang is in the city’s downtown and is for upgraders. This kind of project is still rare in Shenyang.
CIFI’s contracted sales have already reached more than 10 billion yuan in the first quarter. Will you raise your full year sales target from the current 36.5 billion yuan?
We don’t have a plan to lift our sales target in the short term but we will review it after announcing our interim results. We are very confident that we would exceed our target.
What is your vision of the company’s position in China’s property market in the future?
We aim to become one of the top 10 developers, to lead the market. But we are not in a hurry to expand and won’t increase our debt for expansion. Our principle is to make sure we have stable growth in profit, as well as a stable decline in gearing.
BOCM 06/2016 : 年初至今業績表現穩健；預計 1H 2016 鎖定 >70% 的銷售目標。年初至今的平均售價同比已增長 42%，貢獻利潤率的改善。土儲策略已轉移至一些落后城市，包括武漢、合肥、天津和杭州，具有較高的平均售價上漲潛力和相對合理的地價。我們上調目標價至 2.42 港元；維持買入評級。
比富達證券 05/2016 : 項目分佈於 15 個一線及二線城市，包括長三角、環渤海、中西部及廣州，地區性的庫存問題不大。去年銷售合同高達 302 億，增長 42.5%，2016 年首四月金額已達 177.7 億元，按年增長 221.9%，完成全年銷售目標的 48.5%，冠絕內地房企。集團近日以收購方式發展二線城市武漢「城中村改造」項目，由於項目屬於地市政府支持，而且地理上優越，值得憧憬集團未來這方面的發展。另一方面，自集團 2012 年上市後，每年派息比率遂年增加，去年派息比率已達37%。大股東最新在本月10日以場內平均價 1.724 元，增持 428 萬股，反映大股東對前景的信心。現時預測市盈率不足 4 倍，目標 2.2 元。
野村 06/2016 : First choice among China developers. Target price HK2.48, yield 8%.
CMS 05/2016 : In 4M16, total contracted sales reached RMB17.8bn, +2.2x YoY. CIFI continued to benefit from the home price increase in Yangtze river delta region and ASP reached RMB17,300 psm, 18% higher than the ASP during 2015.
ABCI 03/2016 : The new share issuance in 05/2015 (600mn shares at HK$ 2.20) and high cash collection rate of 90% have helped CIFI maintain a healthy gearing level. 2016E NAV forecast : HK$ 5.88/share.
交銀國際 03/2016：預期未來幾年公司的利潤率水平維持在 23-25%。2015 旭輝收購了 25 個新項目，應佔土地成本共 131 億元，平均土地成本約每平米 6,683 元，較公司全部土地儲備的平均成本僅高出 10% 左右，實屬合理。未來可售資源充沛，只會在有好機會時才補充土地。公司將 FY16 銷售目標定為 365 億元，同比上升 21%，我們預期公司快將晉升為二線開發商。利潤率受壓，但增長前景依然強勁。基於 4Q14 以來快速補充土儲和物業市道暢旺，公司長遠增長前景應保持穩健。我們認為這些項目將能於 2016 年和 2017 年貢獻更多銷售增長，有助減輕全行業利潤率受壓的影響。我們維持“買入”評級，目標價 2.05 港元，較估計資產淨值折讓 60%。
花旗 03/2016：看好旭輝今年前景，特別是管理層對市場的精準判斷，和 14 年下半年及 15 年的
地價上升之前已買入土儲。由於有充足的可售資源、調整土地供應策略的優勢及低資金成本等，因此預期， 2016 年將會是旭輝「豐收」年度。目標價為 2.92港元。
第一上海证券 03/2016：旭輝 2015 實現收入 182.3 億元人民幣（下同），同比增長 13%，其中物業銷售收入 170 億 元，同比增長 9%，調整後毛利 43.87 億，同比增長 5%，調整後毛利率 24.1%，同比下降 1.8 個百分點，毛利調整主要來源於部分合營公司轉附屬公司時所產生的“重新計量收益”（1.66億元）以及“業務合併收益”（0.77億元），此項收入記在其他收入及收益中。
公司全年淨利潤 24.7 億元，同比上升 13%，淨利率 13.55%，同比提升約 1.2 個百分點，得益於應佔合營及聯營公司總共錄得 1.72 億元利潤（2014 年同期虧損 1.19 億元）及財務費用減少（得益於綜合融資成本降低）。歸屬股東核心利潤 22.1 億元，同比提升 14%，歸屬股東核心利潤率 12.1%，同比提升 0.1 個百分點。公司全年錄得 EBITDA 52.28 億元，同比提升 21%，EBITDA 率 28.7%，同比提升 2 個百分點。
公司 2015 年實現合約銷售 302 億元（包括合營聯營公司銷售），同比提升 43%，增長幅度在行業中名列前茅：其中銷售面積 205.6 萬平方米同比提升 19%，銷售均價 14700 元，同比提升 20%。公司銷售節奏把握良好，大量銷售集中在市場比較火熱的下半年，因此在上半年銷售面積及單價基本持平的情況下錄得全年銷售面積和均價的大幅上漲。預計 2016 年銷售分佈更為均衡；由於 2015 年上半年銷售的低基數及下半年銷售的高基數，預計 2016 上半年的銷售同比增長較高，而下半年同比漲幅將收窄。
有效土地補充，保證未來增長及利潤率
公司 2015 年補充 25 個項目地塊，集團應佔地價 131 億元，平均樓面地價 5900 元/平米。公司在 1 線及優質 2 線城市，包括上海，北京，廣州，蘇州，杭州，南京，合肥分別補充項目 4 個 ，4 個，1 個，3 個，5 個，2 個和 1 個，佔總補充土地的 83%（按金額計）。由於，2016 年各 1 線及優質 2 線城市土地市場火熱，競爭異常激烈，公司 2015 年提前對以上優質城市的土地儲備補充顯得尤為重要。預計這批地塊補充對於公司未來兩年的銷售收入和盈利能力都有明顯幫助。此外，公司此次新增收購項目以改善型為主，目前公司改善項目銷售已佔住宅銷售超過 50%，預計未來公司銷售中改善型的佔比將繼續提高，銷售均價也有望繼續提升。
加快高息債務替換，綜合融資成本顯著下降
公司於 2015 年 4 季度成功獲得境內融資評級 “AA” 級，及 60 億元公司債公開發行額度。公司年內一直在進行對高息負債的替換，已完全償還境內信託貸款及永續債券，提前償還 2016 年到期的價值 1.56 億元的銀團貸款，並在公開市場上購回 4080 萬美元債券；目前公司綜合融資成本已下降至 7.2%（去年同期 8.3%，2015 年中期 7.9%），境外貸款比例也已下降至 44%（2015 年中期 52%）。擁有國內債券市場這一低成本融資渠道後，公司將加快債務置換，預計公司將在 2016 年贖回有贖回選項的境外高息債券，綜合融資成本下降空間較大。我們認為公司拿地策略謹慎，現有資產優質且佈局合理，融資成本下降較快且仍有較大下降空間，總體運營風險較小；給予公司 2.24 港元的目標價，相對於 2016 年 5.6 港元的 NAV 折讓 60%，上升潛力為 20%，維持買入評級。
中泰國際 03/2016：旭輝 15 財年業績理想，惟稍遜於我們預期，原因包括銷售服務成本按年升幅(+17.5%)高於收入增幅(+12.5%)，拖累毛利率降至 22.7% (14 財年為 25.9%)。另外，市場營銷推廣開支和行政開支，同比分別增長 16.1% 及 14.7%，亦令成本進一步增加，但是由於集團其他收益錄得近 1.2 倍的增長，才使經營利潤率維持在 20% 左右水平。值得留意的是，旭輝控股的融資成本按年大降 47.5%，至 2.03 億人民幣，原因是集團在中國境內以較低利息成本發行債券融資，取代較高成本的債務，優化債務結構。回顧集團的表現，於 15 上半財年的銷售步伐縱使稍為落後，惟全年仍能超額完成合同銷售目標逾 2 成，顯示於 15 下半財年加大推盤力度，亦恰好能受惠越趨熾熱的內地樓市行情。因此，集團於掌握行業周期波動方面，時機拿捏頗為準確。展望 16 財年，管理層對行業前景頗為樂觀，擬訂的合同銷售目標為 365 億人民幣，較 15 財年提高 20.8%，並有信心能超額完成。管理層預期 16 財年的合同銷售均價有望上升至 18,000 元人民幣，較 15 財年的 14,700 元人民幣增長 22.4%，利潤率亦因而有所改善。目標價上調至 1.93 港元。
Dongxing Securities 01/2016 : 公司的實際控制人為林氏家族，一致行動人的持股比例高達62.12%，在當前弱肉強食和強者恆強的市場環境下，旭輝有望衝擊一線房企陣營。預計 2015 至 17 年年每股收益分別為 0.31 元，0.40 元和 0.61 元，對應 PE 分別為 4.72, 3.71 和 2.41; 淨資產為 3.55 元。公司與香港置地，恆基，綠地，龍湖等知名房企合作拿地開發，還與金融巨頭平安進行合作，最大範圍調動自身資源，通過業內和跨界合作，不僅迅速實現了資產規模的擴張，還通過合作中的互相學習提升了公司自身的競爭力。2015 上半年，抓住資本市場機會，增發 6 億新股，籌資 13.04 億港元，配售價為 2.2 港元，獲得 80 個機構投資者，逾 3 倍的認購，增加了流通股股總數，夯實了資本實力。淨負債率穩定在 60% 左右，現金與總資產比處於較為穩定的 20% 水平。存貨周轉率顯著高於行業平均水平，拿地後 8 個月開盤， 首次開盤去化率達 60%，11 個月實現資金的回籠周轉。公司將於 2017 年完成對所有產品的“全裝修”戰略，提供成本於區間 650-3500 元/ 平米的四個裝修套餐，未來有望通過 “互聯網+” 形式實現個性化定制裝修設計。
CMS (HK) Research Report 05/2016
ABCI Research Report 03/2016
Dongxing Securities 01/2016
Fitch Affirms CIFI at 'BB-'; Outlook Stable 01/2016
UOB Research Report 01/2016