Logan 3380 FY2016 Results

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FY2016 Results in English

3380 为沪港通、深港通机制下的「双港股通」合资格股票。

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FY2016 Results in Chinese

2017 target for contracted sales RMB34.5 billions : stock available for sales in the year is expected to be RMB68.0 billions, with 70% in Shenzhen, Huizhou and Zhuhai regions. Contracted sales made in 2016 was RMB28.7 billions at an average unit price RMB11870 per sqm, of which properties worth RMB17.8 billions are under construction. Among the quoted RMB28.7 billion, about half has been contributed by Shenzhen. 

Contracted sales scored in 1Q 2017 was RMB7.5 biilions. Two new projects in Shenzhen are expected to be launched in the second quarter. It is believed that the annual sum would be around RMB40.0 billions, representing about 60% of stock available to be marketed.

Weighted cost of fund lowered from 6.8% in 2015 to 6.1% in 2016. Net gearing stood at 71.4% at the end of FY2016, with RMB14.8 billion cash in hand, that is about 2.6 times of loans due for repayment within 12 months. Logan has now AA+ rating in RMB bond market, with Moody's and Fitch offer it Ba3 & BB- rating in the USD bond market.

The company has land reserves up to 14 million sqm floor area at the end of FY2016, with an average land cost RMB3384 per sqm floor area.

Acesite Mansion (深圳玖龍璽) : In FY2016, revenue booked from sales reached RMB7.55 billion with an average unit price @64900. It has been the key profit contributor. About the same amount of revenue from it would be booked in 2017.

Logan City (龍光城) : Against contracted sales up to RMB8.5 billions made in 2016, delivery in the financial year was only RMB1.6 billions with a unit price about @11000. As land cost of this project is merely RMB300 per sqm floor area and unit price of contracted sales made in 2016 reached RMB13500 per sqm, I would say much of the 2017 / 2018 handsome profit has been safely locked up.

 The dividend HK$0.25 per share would be paid on 19/07/2017.

In 1Q 2017 developers listed in Mainland China under performed much those listed in HK. The valuation gap in between in average has been narrowed to about 10 : 7 based on projected 2017 core earnings. Much of the earning growth in the rate above 20% annually for both 2017 & 2018 have been locked up in the companies under our close monitoring i.e. 884, 3380 & 3883. These stocks are still good in expected dividend yield and core earning growth in the next two years, yet "return : risk ratio" is now no longer favorable to a degree that I would call for a buy.

3月31日，龍光地產在香港召開 2016 年度業績投資者說明會，主席紀海鵬攜財務總監賴卓斌等人出席了說明會。

紀海鵬表示，龍光在 2014、2015 年以及今年拿的鴨脷洲地塊都是總價地王，總價地王和單價地王是兩回事。總價地王因為體量大，利潤可能會比拿三個小項目多得多，因為總價高競爭不那麼激烈。房地產是可持續發展，小項目賣一兩期就完了，要賣五至八期，這樣長期來說是可以保障利潤的。

紀海鵬表示，2015 下半年到 2016 年龍光共獲取 7 個項目總地價 310 億。以深圳為例，雖然地塊總價比較高，但在到 2016 年下半年開始漲價，公司拿的這塊地要比後面拿的節省了 300 億成本，毛利率約在 30-40%。這 7 個項目加上龍光城總貨值是 1000 多個億，這就是公司未來 3 年的潛力。

另據公司管理層介紹，目前龍光總貨值約 3,400 億元（總建面約 2650 萬平米），其中招拍掛貨值約 1700 億元（總建面約 1500 萬平米）、收併購及更新類貨值約 1700 億元（總建面約 1150 萬平米）。其中，粵港澳大灣區公司貨值約 2,900 億元，當中的招拍掛貨值 1,300 億、收併購及更新類貨值約 1,600 億元。粵港澳大灣區貨值佔全公司貨值 3,400 億比重 85%。

2017 年龍光地產銷售目標 345 億元，年增長 20%。2017 年可售資源約 680 億。其中新項目開盤 12 個項目、貨值 400 億。紀海鵬還透露，目前龍光銷售佔了區域的 1.2%，約 100 多億。今年的目標是要佔 1.7%，未來目標要佔 5%。其表示，現在要做全國性企業不那麼容易了，龍光不是要做多大，要做中等，能保障一定份額，在某些區域如何做優做強，這樣才能保障利潤。龍光地產主席紀海鵬表示公司未來三年的目標是，銷售複合增長率 30%，而且利潤的複合增長率比銷售複合增長率要更高。“因為我們的優質土地儲備、城市更新項目的地理位置、地價優勢，在未來三年價值會更高。”

對於鴨脷洲地塊的地價款，龍光地產已經通過自有資金和行貸足額繳付，目前該項目正按部就班進行開發，在財務融資和現金流方面的安排已經妥當。龍光地產管理層表示，該項目因為有合作方，實際投入項目的財務資源占公司整個比例不大，對集團的財政及現金流沒有壓力。紀海鵬表示，香港海邊、戶型大的供應量比較少，整個港島區超過 2000 尺以上的高檔、戶型大、環境資源好、品質高的項目很少。目前香港市場主要提供的都是中小戶型產品，大戶型產品只佔 4-5%，不過龍光地產調查發現近年香港人但在國內做生意的企業家以及到香港設立國際總部公司的國內企業家都在尋找香港的好房子。“我們現在在深圳有很多朋友都看好這個項目，要 4000-5000 尺一個單位。我們初步設計才剛開始，每一戶都可以看到海。我們要做到引領市場的產品。不過，紀海鵬表示，短時間內不會在香港出手，如果要在香港買地，也要看這塊地的環境資源價值。  

龍光地產管理層透露，公司 2016 年已經銷售資源中有 170 多億將在 2017 結轉，而且大部分是深圳項目，包括龍光城和九龍璽，這兩個項目的毛利率也最高。其中，龍光城單個項目 2017 年結轉量會有 60-70 億，因此2017年毛利率和淨利率會保持上升趨勢，因為有重頭項目在做支持。在紀海鵬看來，房地產企業應該將利潤放在第一位，規模則排在第二。  

2017 年會以 50% 的目標銷售額做投資。2017 年第一季度，公司在香港鴨脷洲地塊花了 40 多億（總地價 168.55 億港元），在國內拿地只用了 10 多億。2017 年 100 多個億的投資預算，餘下幾十億會考慮主要用於收併購項目。