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Published on October 19 2019
Zhenro Properties Group Limited 正榮地產集團
半年报发布后不久，11/09/2019 惠誉将正荣地产的主体评级上调至 B+。至此，今年正荣地产已获得 标普、穆迪、惠誉上调评级，境内获得了中诚信 AAA 评级。
10/2019
惠誉授予正荣 3 亿美元票据'B+'的最终评级
惠誉评级已授予正荣（B+/稳定）评级，并授予正荣票息率 8.7%、2022 到期的 3 亿美元高级无抵押票据'B+'的最终评级，回收率评级均为'RR4'。
正荣一直发行股份及内部产生的现金流偿还债务，此举已经令该公司的杠杆率从 1H2019 的 55% 降至约 51%。鉴于正荣的增长战略与过去两年相比趋于温和，该公司的杠杆率将保持在 50% 左右的水平。
正荣发行人违约评级的支持因素包括优质多元的土地储备、稳健的合同销售增速、销售周转率以及良好的利润率；其评级制约因素在于，土地储备规模较小令其面临土地补充压力且限制了其大幅去杠杆的空间。
1H2019 拿地支出 160 亿，大约相当于其同期权益合同销售额的一半。预计 2019 拿地 350 亿，导致其杠杆率约为 50%。
资本结构更加均衡：
1H2019 现金与短期债务之比稳定在 1.2 倍。用成本较低的融资工具替代其成本较高的信托贷款，预计融资成本将继续下降。2018 以构建多元化的融资渠道。该公司的无抵押贷款占其总债务的比例已从 2018 的 34% 升至 1H2019 的 41%。正荣在继续用境外融资替代境内非银行贷款。
土地储备优质：
正荣的土地储备主要位于二线城市，覆盖中国东部、北部、东南部、西部及中部地区。该公司的销售并未大幅集中于任何一个城市，从而避免了对区域的依赖以及区域政策风险。这令正荣得以在过去三年实现稳健的权益合同销售增速 : 1H2019 权益销售额达 300 亿元人民币。因一线城市销售比重下降，正荣的平均售价已从每平方米 16770 降至 15390 ，但仍高于评级处于'B+'区间的大部分房企。
土地储备规模较小：
估计 1H2019 正荣尚未出售的权益土地储备足以支持约 2.5 年的开发需求。正荣需要持续拿地来保持合同销售增长，这可能会促使该公司以市价拿地，并可能限制其将拿地成本保持在低位的能力，尤其是在其购买更多二线城市地块的情况下 : 二线城市土地竞拍更为激烈。预计正荣土地储备可支持的开发年期将保持在当前水平。
1H2019 新拿地 AV6311，比 2018 高 31%。拿地成本约相当于其合同销售平均售价 41%。惠誉预计，与中国其他大部分房企一样，正荣的 EBITDA 利润率将自 2018 的水平逐渐下降。
少数股东持股比例大：
正荣资产负债表上的非控股权益总额已从 2018 的 80 亿元人民币增至 2019 上半年的 106 亿元人民币，其原因在于该公司少数股东完成了对 2018 年收购项目的注资。2019 年上半年正荣非控股权益总额占其总权益的比例为 36.5%。惠誉预计正荣的非控股权益总额将保持稳定，其原因是该公司在 2019 年土地收购中寻求更高的持股比例 : 尽管此举推高了其 2019 上半年杠杆率。
评级推导摘要
正荣 50%-55% 的杠杆率水平及其相对较小的土地储备规模令其评级限于'B+'区间，但其可持续的合同销售规模及多元优质的土地储备与'BB-'评级同业的水平相当。与中梁控股集团有限公司（B+/稳定）一样，2019 年上半年末正荣尚未出售的权益土地储备相当于其 2.5 年左右的已售楼面面积，小于高周转同业公司的规模。
正荣的杠杆率在'B+'评级同业公司中处于较高区间，但其优质土地储备助推了合同销售规模及合意的利润率，从而弥补了其杠杆率短板。2018 正荣的权益合同销售额为 560 亿，EBITDA 利润率为 27%，与禹洲地产股份有限公司（BB-/稳定）等'BB-'评级同业的水平相当。
关键评级假设
本发行人评级研究中惠誉的关键评级假设包括：
- 2019-2022 每年权益合同销售额为 620-850 亿
- 2019 平均售价下跌 10%，随后在 2020-2022 每年上涨 0%-2%
- 每年购地金额保持在确保土地储备可支持约 2.5 年开发年期的水平，约占权益合同销售额的 40%-55%
流动性充足：
2019年上半年末正荣持有不受限制的现金 251 亿，抵押存款 5 亿，受限制现金 46 亿，并持有尚未使用的银行授信额度及尚未使用的用于再融资的境内外债券发行配额，足以覆盖其 249 亿的短期债务。
2H2019 正荣已在债市和股市筹资 28 亿元人民币用于偿债和再融资。该公司已偿债 50 亿元人民币，令其净债务减少了 26 亿元人民币。
09/2019
Fitch Ratings upgraded to "B+" from "B" the LT Int. Scale (foreign curr.) credit rating of Zhenro Properties Group on September 10, 2019. The outlook is stable. 惠誉认为其杠杆率（净债务/调整后库存，包括一定比例合资企业和联营企业数据）从 06/2019 的 55% 降至 09/2019 的 51%，正荣的杠杆率可以维持在 50% 左右，采取的增长战略不及过去两年激进。但是评级受到土地储存量小限制，这造成了一些补充土地的压力，并限制了大规模去杠杆化的空间。
05/2019
Fitch Ratings affirmed the "B" LT Int. Scale (foreign curr.) credit rating of Zhenro Properties Group on May 6, 2019. The outlook is positive.
05/2019
S&P Global Ratings affirmed Zhenro B long-term issuer credit rating and the B- long-term issue rating on its senior unsecured notes. And changed the ratings outlook to positive from stable.
The rating agency attributed the move to the developer's relatively large short-term debt maturities than higher-rated peers.
S&P changed the outlook on the expectation that Zhenro's leverage will improve over the next 12 months due to robust sales, growth in revenue, moderate improvement in margin and its controlled growth of debt through disciplined land acquisitions.
The rating agency also expects Zhenro to substantially bolster its capital structure and liquidity profile by the end of 2019, provided the current favorable financing conditions persist.
04/2019
Reflects an expectation that Zhenro's credit metrics will strengthen over the next 12-18 months, driven by strong growth in revenue and contracted sales.
Zhenro has demonstrated improved access to funding over the past 12 months, especially in the debt capital markets. The company has lengthened the maturity profile of its debt, and reduced its exposure to trust loans and asset management borrowings to 36% of total debt at the end of 2018, from 55% in 2017 and 73% in 2016. These borrowings usually bear higher interest rates and have shorter maturities than bonds or bank loans.
Moody's expects that Zhenro's total contracted sales will continue to grow at an annual rate of around 15% to around RMB120-RMB130 billion in 2019. Such a scale is large when compared with its B-rated Chinese property peers. These strong contracted sales should support the company's liquidity and revenue growth over the next 12-18 months.
Zhenro has recorded strong contracted sales growth in the past two years. The company's total contracted sales grew 54% year-on-year to RMB108 billion in 2018, after recording 79% year-on-year growth to RMB70 billion in 2017.
Meanwhile, Moody's expects that Zhenro's debt leverage — as measured by revenue/adjusted debt — will trend towards 60%-65% over the next 12-18 months from 53% at the end of 2018. Its interest coverage -- as measured by adjusted EBIT/interest -- should also improve to around 2.3x-2.5x from 1.9x over the same period.
Zhenro has diversified land reserves. The company had 145 projects in 28 cities, with no particular city representing more than 20% of its total reserves gross floor area (GFA) at 31 December 2018.
Its land reserves are primarily located in Tier 1 and Tier 2 cities such as Nanjing, Shanghai, Tianjin, Suzhou, Wuhan and Fuzhou where property demand is generally strong, and which accounted for more than 70% of its total land reserves at the end of 2018, in terms of GFA.
Zhenro's liquidity is strong. The company's cash and cash equivalents/short-term debt ratio improved to 119% at the end of 2018 from 86% at the end of 2017, largely driven by an increase in cash and deposits (including restricted cash) to RMB28.4 billion from RMB19.7 billion over the same period.
Zhenro Properties Group Limited's B1 corporate family rating reflects the company's quality and geographically diversified land bank, large scale and strong sales execution.
Zhenro's B2 senior unsecured rating is one notch lower than its CFR to reflect the risk of structural subordination. This subordination risk reflects the fact that the majority of Zhenro's claims are at its operating subsidiaries and have priority over claims at the holding company in a bankruptcy scenario. In addition, the holding company lacks significant mitigating factors for structural subordination. As a result, the expected recovery rate for claims at the holding company will be lower.
At the end of 2018, Zhenro had 145 projects in 28 cities across China. Its key operating cities include Shanghai, Nanjing, Fuzhou, Suzhou, Tianjin and Nanchang. The company was founded by Mr. Ou Zongrong, who indirectly owned 57.7% of Zhenro Properties at 27 August 2018. The sons of Mr. Ou Zongrong together owned 10.55% of the company as of the same date.
05/2018
S&P Global Ratings assigned 'B' long-term issuer credit rating on Zhenro. The outlook is stable. The rating on Zhenro reflects the company's high leverage stemming from its quick expansion and aggressive growth target. The rating also reflects Zhenro's limited record of prudent financial management and high reliance on funding from nonbank financial institutions.
The company's growing operating scale, good geographic diversity, and satisfactory margins temper these weaknesses. Further support for the rating comes from the company's execution capability in building quality products that capture upgrade demand.
Expects Zhenro's leverage to remain high over the next two years with a debt-to-EBITDA ratio of 8x-10x in 2018 and 2019, compared with 8.2x in 2017. Continuously high land premium payments and construction expenditure will likely offset benefits from improving sales and delivery, given the company's aggressive growth appetite.
S&P also believes that Zhenro's land bank of 15.3 million square meters (attributable: 12.1 million) at the end of 2017 could support growth for less than three years. Therefore, the company will need to continuously source land to support its medium to long-term development.
2Q2019 Zhenro’s credit rating was revised upwards by Moody’s and S&P. While Moody’s changed the Group’s issuer credit rating from B2 (B of S&P and Fitch) to B1 (B+ of S&P and Fitch), S&P revised the outlook from “stable” to “positive”. The reason behind such adjustment was pretty much the same for both credit agencies: the Group’s credit profile is improving, as its effort on deleveraging and diverse land bank would strongly support the future business development.
Net gearing from 2016 to 2018 were 206.0%, 183.2% and 74.0% respectively, further down to 70.8% in 1H2019 to a healthy level among property developers.
Interest coverage ratio surged from 1.82x in 12/2018 to 4.04x at 1H2019.
The minority interest/ non-controlling interest to total equity ratio has been on a rise since 2018. Compare to around 10% in 2016 and 2017, it experienced an apparent growth to 32.44% in 2018, and reached 36.58% in 1H19. It was caused by joint property development with other property developers.
12/2018 average refinancing cost was 7.80%, close to that of developers with poor credit quality like Tahoe, Kaisa and Evergrande.
1H2019
In terms of revenue, 1H19 rose 10.80% YoY to 13.65 billion, while net profit increased 8.64% to 1.18 billion. It is worth noting that the average net profit of the Group from 2016 to March 2018 did not meet the industry average (around 10%) — it was only 8.23% due to a high refinancing cost.
Contracted sales on the first half of this year anchored at 58.6 billion, 45.08% of the annual sales target 130 billion. Accumulated contracted sales area for 1H19 was 3.81 million square metre.
正荣
业绩发布会上，正荣地产表示在经历前几年的高速扩张期后，目前更关注的是可持续发展、效率提升、管理升级等一系列的课题。并将 2019-2021 设定为“高质量发展期”。
效率提升 : 已将项目首开时间缩短至 7 个月，产品标化复制率达 100%，首开去化率达到 70%。聚焦各个环节的效率持续提升。
03/2019 拿地的天津“正荣府”和南昌“悦澜湾”项目，首开时间缩短至 6 个月，首开去化率达到 70% 以上；04/2019 拿地的合肥“北城正荣府”项目，首开时间缩短至 5 个月，去化率达到 80% 以上。事实证明，正荣瞄准了一二线城市的改善性需求，其产品握住行业景气下行周期下的“微观繁荣”。
当融资收紧，土地不再便宜的时候，房企势必要将“以土地为核心”的战略转向“以产品为核心”，这就要求房企必须提升企业运营效率和产品力。
上半年正荣新增土地储备总建筑面积为 323 万平米，拿地上收敛。截止 06/2019 土储 2634 万平米，项目总数 167 个，一二线占比 71%。按照合约销售金额来看苏州 20%、南京 15%、济南 5.5%、天津 5.3%、武汉 4%、合肥 3%。
2017 正荣进入济南，目前布局了八大项目。2019 济南楼市竞争激烈，各家都压低利润抛售，正荣济南分公司的总经理王朋表示：“山东作为环渤海经济圈的重要板块，潜力无限，未来正荣还将继续加大济南、青岛以及周边城市的拓展力度，让正荣在齐鲁大地落地生根。”
1H2019 net RMB11.8 亿 +23.2％，优于预期。每股净资产 16.5 港元。
进入了全国六个区域，共有 167 个项目和拥有 2634 万平方米土地储备。主要增长动力来自高的销售增长和持续深耕二线城市，1H 合约销售人民币 586 亿 +1％。
土地成本的突出优势
目前，土地的平均楼面价格为人民币 4624元/平方米，而平均售价为人民币 15392元/平方米。土地成本与平均售价的比率为 0.3 倍。公司的抗周期土地收购策略降低了核心城市的土地购买成本。即使在整体下滑的销售环境下，正荣仍能保持超过 25％ 的毛利率。
超过 80％ 的销售额都来自那里的一线/二线城市。然而，上半年只专注于南京的销售增长。下半年在其他城市推出更多新项目，公司的销售将增加。
长三角地区占合约销售的 53％，海峡西岸占合约销售的 26％。显然，公司仍然专注于经济和人口最发达的地区。2019 销售目标 1300 亿是可实现的。
1H2019 总土地储备面积为 2530 万平方米, 新增土地建筑面积 290 万平方米，可售资源提高到人民币 4950 亿。新增的土储 87％ 位于二线城市。
债务偿还不再有压力
1H2019 手头现金人民币 301 亿，相较于 2018 年底增加了人民币 25。此外，2019 年的净负债率是 70.8％，有息负债为人民币 366 亿，同比下降 4.18％。其中一年期债务占总债务的 68％，少于公司的现金金额。 正荣还拥有顺畅的美元债券融资渠道在短期内不会承受巨大压力。因为现金回款率超过 70％，预计 2H2019 净负债率将下降 3-4%。
1H2019 财务管控能力持续向好，管理层对实现销售合约 30% 的年复合增长率信心十足，买入评级，目标价 7.1 港元，较每股资产净值折让 50%。
归净负债率后续有望进一步降低至 70% 以下；管理层表示上半年毛利率位于 23–25%，有望维持在 20–25% 水平。
正荣地产在财务稳健性及买地之间依然维持了良好平衡。2019 年前 7 月，正荣地产土地支出为 220 亿元人民币，占其合同销售额 690 亿的 32% 左右；正荣管理层表示，未来将进一步提升新购土地占比。
目前正荣被市场低估，每股资产净值的交易折价率在 66% 的较高水平。
1H2019 土储 2634 万平AV4624，相比于 1.54 万元/平的签约销售价格，具有较大盈利空间。布局优质，以长三角经济区、海峡西岸经济区和中部经济区为主，一二线城市占比 70%，土地升值空间大，为后续业绩形成良好支撑。较低的土地成本和高质量的产品系列，也是公司合理估值的保证。
上市后借助资本市场平台，积极拓展新的融资渠道，通过发行 ABS、美元优先票据和公司债等多元化的融资渠道，为债务融资打开巨大空间，确保公司经营的稳定与持续。是否能够实现高质量发展、实现规模与盈利能力的平衡是决定正荣地产、中国金茂、中南建设、金地集团、旭辉控股等第二梯队开发商未来发展的关键。
看好正荣高质量发展前景，首次覆盖给予增持评级，目标价 6.25 港元，预计 2019-2021 年 EPS 分别为人民币 0.66、 0.82 和 1.06，增速分别为 37% 、23% 和 29%。
预计 2019-2021 公司 EPS 分别为 0.67、0.87、1.09 元人民币，增持评级。
2015-2018 年销售金额复合增长率达到 67.3%，原因在于对强三线城市的拓展，同时持续深耕长三角、海西经济区及中部经济区。公司多样化的土地获取方式更能提高拿到合意土地的概率并压低平均土地成本。
2016-2018 资产负债率和净负债率均逐年下降。在杠杆有效控制背景下，公司融资成本持续下降。2018 公司毛利率为 22.8%，较行业内龙头公司相比较低，但持续向好趋势明显。半年报发布后不久，11/09 惠誉将正荣地产的主体评级上调至 B+。至此，2019 正荣已获标普、穆迪、惠誉上调评级，境内获得了中诚信 AAA 评级。
预计 2019-2021 年 EPS 分别为 0.74、0.98 和 1.14 港元，给予公司 2019 年 6.4 倍估值，增持评级。
持续深耕重点城市，土储主要位于一二线及都市圈。2018 预收款项对营业收入的覆盖倍数始终保持在 1 以上，未来营业收入增长值得期待。2018 净负债率为 74%，2018 年资本化利息金额占总利息支出的比重约为 91.8%。
截至 09/2019 累計合約銷售人民幣 900 億，平均售價 15500。正荣销售均价正在一路下行，2017 为 18484 、2018 为 16765，及至 2019 中期 15392。
正荣销售均价在一路下行，2017 为 18484 元/平方米、2018 为 16765，及至 1H2019 为 15392。此外，不容忽视的一点是，在 2018 年正荣拿的土地中，归属于合营及联营公司的项目面积超 6 成，近两年合作拿地力度在持续加大。这一数据体现在利润表上，则是联营合营公司 2016-2018 年的溢利分别为 (720万)、(7782万)、(1.58亿)，持续走负。对企业增加利润，甚至拉升流量金额和回款现金流等，是一种无形压力。
正荣毛利率近 5 年都在 23.5% 以下，低于 80 家房企的平均毛利率 32%，净利润2018 年 8.5%，与 80 家房企 13.9% 有差距。二线城市：三四线城市拿地比例接近 6:4。
1H2019 已售未结
不少成长性房企预收款均为期内结算金额的 2.5 倍以上，中南建设、金地及正荣的预收占比分别达到 5.51、3.76 及 3.38 倍。
并非所有项目的相关利息都能资本化，近年正荣的融资成本持续增加，从 2014 年的 1.8 亿一路增长到 2H2019 : 5.5 亿。不过其融资结构出现了明显的优化，将信托等非标的境内借款，从 2016 的 73.2% 已压缩至 35.8%（2018），取而代之的是境内银行借款、境内公司债，以及在 2018 强势新增的境外优先票据。
01/2019 發行 200 百萬美元 2020 到期票面年息 8.6% 的優先票據。
01/2019 發行 150 百萬美元 2020 到期票面 年息 10.5% 的優先票據。
02/2019 發行 230 百萬美元 08/2021 到期票面 年息 9.8% 的優先票據。
02/2019 回購 2018 發行及於 2019 到期票面年息 8.5% 的優先票據。
03/2019 發行 200 百萬美元 03/2022 到期票面 年息 9.15% 的優先票據。
04/2019 發行 420 百萬美元 04/2023 到期票面 年息 8.65% 的優先票據。
06/2019 發行人民幣 350 百萬元的三年期公司債券，於上海證交所上市。以人民幣計值及 6.8% 計息。
06/2019 發行 200 百萬美元的優先永續資本證券。可由本公司選擇於 01/2022 或首個重設日按本金額連同應計息贖回。自發行日起至首個重設日息率 10.25%，及重設日後的國庫利率另加初步息差 8.414% 加上遞進息率 5%。
優先永續資本證券被分類為權益工具，並於未經審核中期簡明綜合財務狀況表內，呈列為權益的一部分。
2019 九個月累計合約銷售 900 億元，平均價 15500。
(1300 - 900) / 3 = 133
2018 年底，正荣现金 250 亿，对应的是 230 亿的短期负债。2019 正荣 6 次共计发行美元债 13.1 亿、海外永续债 2 亿美元，利率均在 8% 以上，部分甚至超过 10%；发行 ABS 的融资成本也在 7% 以上。
正荣的经营性现金流已连续多年为负，2016-2018 年分别为 (16亿)、(42亿)、(26亿)，2019 年上半年为 (77亿)。12/2018 正荣负债总额为 1170 亿 (12/2017 : 950亿)，资产负债率和净负债率分别高达 82% 和 74%。
1H2019 正荣负债总额增长至 1200 亿元，负债率降至 70.8%，短期债务比例依旧很高。1H2019 借款总额 525 亿，一年期需要偿还的为 249 亿；第二年偿还的为127 亿；两到五年偿还的为 143 亿。
虽然总营收和核心利润双增长，但利润率仍然远低于行业平均水平。今年上半年，正荣地产的净利率为 8.6%，较去年上涨 0.2 个百分点。
10/2019 信用研究 : 正荣地产
公司实际控制人为欧宗荣、欧国强、欧国伟父子，主营房地产开发销售。
公司近年通过合作开发、高周转迅速实现规模扩张，2016-2018 年销售金额分别为393、701、1080 亿元，主要布局海西经济区（包括福建和江西）以及长三角地区，部分布局中西部和环渤海区域，以一二线城市为主。
2016-2018 年末公司 存货/预收款项 分别为 1.7、1.5、1.6 倍，修正后存货周转率分别为 2.5、1.3、1.4 次，去化和周转速度较快。
新开工增长迅速，现有土储规模偏小，2019 以来土地拓展速度加快。2017、2018 年分别新增土地储备面积 728、1114 万方，拿地金额分别为 325、538 亿，占同期销售金额的比重分别为 46.3%、49.8%。
03/2019 评级报告披露公司在建项目规划建筑面积 2321 万方，其中在建面积 1921 万方；募集说明书披露拟建房地产项目剩余可售面积 114 万方，若公司维持当前扩张节奏，则现有土储规模偏小，未来需维持一定的拿地规模。
2019 年 1-9 新增土储 310 万方，拿地总价 271 亿，高于 2018 年全年的金额，收购拿地较多，招拍挂较少。
2016-2018 及 2019H1，正荣总债务分别为 370 、450、495 和 570 亿，近年债务规模持续扩张，调整永续债后的净负债率分别为 2.1、2.7、1.0 和 1.1倍，按归母净资产测算的净负债率达 2.3、4.9、2.0 和 2.8 倍，2018 上市募资导致负债水平大幅下降，但上市以来扩张较快，负债水平上行。
2019H1 正荣一年内到期债务 249 亿，在手现金 251 亿元，短期流动性尚可。
1H2019 正荣副总裁刘翔、资本总经理江晨、人力资源副总裁袁变革、法务审计负责人杨震麟、设计管理中心总经理陈伟等多位高管辞任。08/2018 林朝阳辞任正荣执行董事兼联席行政总裁。
10/2019 集团联席行政总裁王本龙辞任，正荣地产的黄仙枝、林朝阳、王本龙 三人行 职业经理团，只剩下了黄仙枝一人。王本龙到正荣工作近 6 年，2018 作为掌舵人，突破千亿销售额。然而未来三年的增幅要求保持 30% 以上。截止 9 月，正荣地产公布的合约销售额约为 900 亿，还有 400 亿需要完成。
前 9 个月正荣权益销售额为 491 亿，已经下滑至 33 位，权益销售占比仅为 51.7%。而权益口径占比越低，也意味着锁定利润的能力越差。
伴随着接连的高管离职，正荣主要目的是精简总部职能、放权区域公司。除了区域公司之间的合并整合，总部职能管理部门也进行了合并重组。这包括去年年底上海和苏州区域公司合并成立苏沪区域公司、天津和济南合并成立环渤海区域公司，以及今年总部工程和成本职能合并、商业资管职能并入资产管理部等一系列变化。
职场竞争的残酷，无论是小职员还是高管，都同样得面对。包括中年危机，更多年轻人的涌入，管理层要求年轻化；也包括行业变化带来的人才需求的变化。比如，近几年大房企们有金融行业从业背景的高管越来越多，而被迫出走或主动出走的老人才转而进入中小房企再战职场。
2018 年王本龙薪酬为 275 万元，略高于执行董事及联席行政总裁林朝阳的 201 万元，低于董事长黄仙枝的 405 万元。以去年与正荣规模相当的金科为例，金科两名联席总裁的薪酬分别为 1014 万元和 845 万元，远高于正荣。以挖正荣人最多的祥生为例，其设计、财务、品牌、区域的多位副总裁级高管，都是从正荣高薪挖猎过去，下面总经理级的中高层骨干，也有近十位是原先正荣的副总或总监。
正荣意在内部培养储备梯队、提拔管理人才，目前老板更倾向于培养年轻人，很多管理层都已是 80 后、35 岁左右。目前正荣员工的平均年龄是 31.2 岁，高管团队中有 4 位助理总裁为内部晋升的 80 后骨干，团队呈现高学历、高素质、年轻化的状态，并进入很多同行的挖猎名单。
荣在 2018 跨入千亿门槛后，提出精总部、强区域战略调整，成立和打造百亿区域公司，将管理和资源更加集中和优化，进一步赋能区域。
欧宗荣要重新构建一个怎样的团队，还有待观察。2018 正荣上市时，欧宗荣就分别给了大儿子欧国强和小儿子欧国伟 7.26%、7.24% 的股权，两人同为集团非执行董事。
欧宗荣的大儿子欧国强目前为正荣地产非执行董事，今年 35 岁，拥有 8 年房地产行业经验，曾担任公司旗下福州世欧房地产开发有限公司的董事长。小四岁的弟弟欧国伟同为正荣地产非执行董事，也拥有 8 年的房地产行业经验。不同的是，欧国伟曾在融信中国南昌置业先后担任人力资源总监、总经理和董事长等职位。
