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Deleverage
Published on October 17 2019
房地产投资增速在四季度可能还会有一定的韧性，现在虽然因为监管政策全面围堵房地产企业的融资渠道的原因，市场普遍看衰房地产投资，较多人认为四季度房地产投资可能会加速下行，但由于，1）房企加快推盘促销，高周转应对，新开工与施工的现金流能得到一定保障；2）2016-2018 高周转新开工的期房项目，面临交房压力，竣工增速会加快，建安投资可能不会太差，房地产投资增速在年内下行的斜率可能会趋缓。
基建投资增速回升至 8.5% 左右，就基本可以抵消房地产投资下行至5%带来的负面影响，而当前基建投资增速 3.12%，8.5% 并非遥不可及，因此不宜过度高估房地产投资下行对基本面的拖累。
市场上已经有不少房企，尤其是高负债类房企今年积极通过项目转让、谨慎拿地、合作开发等多种方式来降杠杆、促回流。Top10 房企土地投资力度从 8 月的 40% 下降至 9 月的 21%，Top30 房企投资力度从 8 月的 43% 下降至 9 月的 23%，在土地市场全面降温的情况下拿地力度明显减弱。
国家统计局 : 前三季世界经济和国际贸易增长都在放缓，国内经济下行压力较大。中央及时出台了一系列逆周期调节政策，较好顶住了经济下行压力。
经济运行总体平稳 : GDP +6.2% ，名义增长前三季度全国居民人均可支配收入 +8.8%。服务业支撑能力在不断增强、消费潜力不断释放、转型升级态势持续发展、政策效果持续显现。
第四季世界经济大概还会延续放缓的趋势，但从我们内部来看，有利支撑因素比较多。具体而言，9 月制造业 PMI 有所加快，体现在新订单指数、生产指数在加快；基础设施投资最近两个月都在回升；9 月工业生产者出厂价格 PPI 同比尽管在下降，但是 9 月环比在上涨。这些都是比较好的信号，再加上去年四季度基数相对较低。
国家统计局 : 前三季度全国房地产开发投资 +10.5%，目前房地产市场，第一还是坚持“房住不炒”基本定位。当前从房价来看比较平稳，投资也比较平稳，房地产的销售略有下降。
包括房价的情况、土地销售的情况，房地产市场总体保持了基本平稳的走势。房地产的定位很明确“房住不炒”，也不把房地产作为短期拉动刺激经济的手段。房地产的发展，总的来看是平稳、健康、有序的。
1-9 月东部地区房地产开发投资 +8.6%；中部 +10.0%；西部 +16.2%；东北 +9.9%。
1-9 房地产开发施工面积 +8.7%，住宅新开工面积 +8.8%。住宅竣工面积 (8.5%)，土地购置面积 (20.2%)，土地成交款 (18.2%)。商品房销售 (0.1%) ，待售住宅 +1.1%，办公楼 (11.0%)，商业 (13.7%)。住宅销售额 +10.3%，办公楼销售额 (11.1%)，商业销售额 (13.0%)。
9 月末住宅待售面积 (293) 万平方米，办公楼待售面积 +5 万平方米，商业 (133) 万平方米。
9 月，各地方政府继续严查违规资金流入房地产，包括信托资金用于收购土地，行业融资态势依旧偏紧。从数据来看， A 股房企债权融资规模 610 亿元，低基数下同比上涨 35% 。从结构来看，信用债发行规模同比下滑 58%。
A 股房企非标融资同比上涨 160%，非标主要以信托融资为主，从房地产信托整体融资规模来看， 9 月同比下滑 27%，上市房企占信托行业比重提升 头部房企融资优势逐步体现。从成本来看， 9 月信用债、海外债成本小幅上升，信托融资受结构影响，成本继续回落。
2019 年公司债私募规模反超公募：监管参照 40% 口径收紧
从监管角度，对于净资产比较低、但融资又比较多的公司，避免其过度融资。 10/2019 数位券商人士确认，监管窗口指导部分券商，对私募公司债，规模超过 40% 的部分只能用于借新还旧。
证监会窗口指导，19/09/2019 以后受理的私募公司债，规模超过净资产 40% 的部分只能用于借新还旧。之前受理或已拿批文的私募债不受影响，项目收益债等特殊品种尚有待研究，政策之后可能会对应调整。
一般公司债存量余额 3.68 万亿元，私募公司债存量余额 2.80 万亿元。 今年以来，一般公司债发行达 8242 亿元，私募公司债发行 9747 亿元。而在此前，私募债发行规模一直超过一般公司债，
政策对债务负担较重的发行主体的融资结构产生影响。 公司债券分为公开发行和非公开发行两个大类，公开发行公司债券（通常称为“公募债”）又分为面向合格投资者和公众投资者发行的“大公募债”和仅面向合格投资者发行的“小公募债”。非公开发行的公司债券通常称为“私募债”，面向合格投资者发行且发行对象不超过 200人。
房地产行业固定资产投资项目的最低资本金比例，保障性住房和普通商品住房项目维持 20% 不变，其他项目由 30% 调整为 25%。 一位机构人士表示，私募公司债进一步收缩。之前部分券商申报项目时，有一块是用保障房项目申报。但从监管角度，对于净资产比较低、但融资又比较多的公司，避免其过度融资。
自 10/2016 对房地产公司债券实行分类监管以来，发行规模收缩明显。2018 房地产公司债发行较 2017 有比较明显的回暖，但规模依然有限。
用途为借新还旧、保障房建设、长租公寓的地产债成本虽有上行，但发行规模未受到影响。
CNH
CIFI Holdings 6.7% 4/23/2022 98.99 100.40 6.63%
HY
China Fortune Land 8.6% 4/8/2024 99.77 101.31 8.41%
Central China Real Estate 6.75% 11/8/2021 98.26 99.68 7.04%
Central China Real Estate 6.875% 8/8/2022 97.26 98.72 7.52%
Central China Real Estate 7.25% 4/24/2023 97.31 98.92 7.75%
Evergrande (Scenery Journey) 11% 11/06/2020 100.57 102.00 9.13%
Evergrande 6.25% 6/28/2021 91.30 92.82 11.33%
Fantasia Holdings Group 8.375% 3/8/2021 94.01 95.70 12.18%
Future Land (New Metro Global) 7.125% 5/23/2021 95.82 97.47 9.06%
Future Land (New Metro Global) 6.5% 5/20/2022 90.86 92.74 9.98%
Golden Wheel 7% 1/18/2021 89.84 91.63 15.13%
Guangzhou R&F (Easy Tactic) 8.125% 7/11/2024 95.66 97.18 9.06%
Hopson Development Holdings 7.5% 6/27/2022 99.92 101.39 7.04% 8.89% 27/6/2021
Kaisa 11.75% 2/26/2021 102.31 103.83 8.83%
Kaisa 7.875% 6/30/2021 96.31 97.87 9.47%
Kaisa 11.25% 4/9/2022 99.27 100.81 11.16% 12.94% 9/4/2021
Kaisa 8.5% 6/30/2022 92.24 93.80 11.54% 26.31% 30/6/2020
Kaisa 11.95% 10/22/2022 99.46 100.82 11.96% 13.25% 22/10/2021
Kaisa 11.5% 1/30/2023 97.39 98.95 12.21% 14.41% 30/5/2021
Kaisa 10.875% 7/23/2023 94.33 95.90 12.63% 16.29% 23/7/2021
Kaisa 9.375% 6/30/2024 87.14 88.83 12.99%
Logan Property 5.25% 2/23/2023 97.26 98.86 5.71%
Risesun 8% 4/24/2022 91.23 93.12 11.54% 16.39% 24/4/2021
Sichuan Languang Development 11% 9/20/2020 100.18 101.86 9.01%
Sichuan Languang Development 12% 4/25/2021 100.39 101.89 10.89%
Wanda Group 7.5% 7/24/2022 98.28 99.86 7.69%
Yango Group 12% 7/2/2020 100.27 101.98 9.14%
Yango Group 9.5% 4/3/2021 95.19 96.99 12.16%
Yango Group 10.25% 03/18/2022 92.83 94.64 13.25% 17.55% 18/3/2021
Yuzhou 6% 10/25/2023 93.38 94.92 7.63% 14.98% 25/10/2020
Yuzhou 8.5% 02/26/2024 99.79 101.30 8.30% 9.75% 26/2/2022
Zensun Enterprises Ltd 12.8% 10/3/2021 97.50 99.00 13.84%
Zhenro Properties 12.5% 1/2/2021 104.64 106.16 7.17%
Zhenro Properties 9.8% 8/20/2021 102.15 103.70 7.73%
Zhenro Properties 8.7% 8/3/2022 98.03 99.52 9.10%
Zhongliang 11.5% 09/26/2021 98.19 99.64 12.04%
CIFI 5.375% perp 93.15 94.82 7.57% 24/8/2022
Li & Fung Ltd 5.25% perp 75.25 78.52 19.24% 3/11/2021
Regal Hotels International Holdings Ltd 6.5% perp 86.00 93.00 9.82% 13/4/2022
Road King 7.95% Perp 92.74 95.29 10.53% 17/2/2022
Road King 7% Perp 83.81 85.87 13.92% 23/6/2022
Shui On Development Holdings 6.4% perp 99.47 100.95 6.09% 20/6/2022
Yuzhou 5.375% perp 90.07 91.81 8.77% 29/9/2022
Zhenro 10.25% perp 99.38 101.01 9.95% 25/1/2022
在深圳打破 “双百条例” 时机已经成熟
尽管以木头龙为代表的 “零星征收” 已经在进行着具体实践，但广东省三旧改造 “2/3政策” 出台后，仍有很多声音表示，希望其能在深圳以特区立法的方式落地。
这几年，大家发现少数人利用制度问题拖延拆迁，确实损害了公共利益。拆迁困难是深圳许多旧改项目都正在面临的问题，确实需要一个好的解决机制。引入政府裁决有利于深圳旧改的实施。
必须通过地方立法的形式把这个制度确立下来，才能在具体执法过程中作为执法依据，可能需要对深圳目前的城市更新条例进行修改。
应该两年内，广东省三旧改造政策落地深圳
深圳大多数旧改项目都推进缓慢，广东省已经开放了政策，深圳作为先行示范区，理应积极响应。《罗湖区木头龙片区零星房屋征收项目补偿方案》作为深圳首个零星征收方案，虽然是一个新思路尝试，但要常态解决旧改项目中出现的问题，还是需要稳定、可靠、合法合规的机制，为整个行业提供一个解决争议的平台。
除了“双百政策”外，深圳城市更新还存在其它一些瓶颈，同样需要被解决。这包含了前期融资的困难、旧改项目合法权属不够的困难和规划限制的困难。城市更新的困难还涉及到集体用地的处理、违法建筑的处理等。要解决这些具体的现实困难，相关政策还需要进一步细化，才能为深圳城市更新更好提速提供保障。
若能通过政策调整旧改速度，增加楼市面积供应，可缓解深圳楼市供求不平衡的情况，对房价的调控效果将有明显表现。这样的变化也有助于深圳保障房的供应，对小产权房的城市更新进程也将产生推动作用。
罗湖木头龙城市更新项目，10 年拉锯战终谢幕
木头龙小区位于罗湖区华丽路与爱国路交界处，靠近地铁 3 号线翠竹站，临近翠园中学、螺岭外国语实验学校，深圳市人民医院和深圳市儿童公园，交通便利，配套完善。木头龙小区始建于 80 年代，现在一片荒芜，与周围繁华的现代都市景象格格不入。木头龙自2007开始小区改造升级意愿征集、2010年被纳入深圳市首批旧住宅区城市更新项目，截止到目前已有近10年，但仍有4户业主拒绝签约，项目未进入实施阶段。
那些早早签约搬迁的业主都没有想到，这场旧改就持续这样长，一眨眼就是十年。原计划 2016 年回迁，直到 08/2019 罗湖区城市更新和土地整备局将木头龙片区零星房屋征收确定为罗湖区零星急需项目，才迎来转机。