Ping An / Developers

Published on September 12 2020

優秀險企權益類最高投資比例從 30% 提升到 45%

17/07/2020 銀保監會《關於優化保險公司權益類資產配置監管有關事項的通知》，通知強調對險企的差異化監管，優秀險企權益類最高投資比例從 30% 提升到 45%，另外政策上在放開財務性股權投資的行業限制，房地產行業也在該名單內，未來也將會有更多的企業受益於險資入房。換而言之，險資在權益投資比例以及財務性股權投資的行業限制上，均獲得了更大的自主權。

中國十年期國債 2.91%

09/09/2020 全球負利率債券規模達到 14.7 萬億美元，而美國和中國的十年期國債分別為 0.66% 和 2.91%，因而在此時資金更青睞於收益率高的資產，尤其是長期持續、穩定分紅的高股息公司。而當前的房企市盈率和市淨率都處於歷史估值的底部，如果與美國四大龍頭地產公司 Horton、LENNAR、PULTE、NVR 的市盈率 (均在12倍以上)相比，A 股房企的估值顯得更低。

總市值在百億以上的 A 股主流房企 : 15-20% 的淨資產收益率和 3% 以上的股息率也足以提供額外的保障。

未来保险做地产的趋势会越来越明显

阳光城 13.53% 引入泰康系 : 转让单价 6.09 元/股，对应总价 34 亿元。相较此前华夏幸福、碧桂园、招商蛇口等初次引入战投平安时，阳光城并没有作出太高议价。三条红线下，将会催生更多套利的“康泰保险们”。在面臨「三道紅線」融資新規以及「房住不炒」的宏觀背景下，險資不僅不再是房企眼中的野蠻人，反而是部分房企所期待的「白衣騎士」。

假如陽光城的融資成本由當前的 7.5% 下降至 4.5%，一年節約的利息費用即高達 22 億，相當於其 2019 年 40.2 億元歸母淨利的 50%！

险资做房地产有着天然的优势，毕竟它没有“三条红线”的限制。目前，险资和房企已从资本市场持股开始向全面合作转型。这其中最典型的，便是平安。从开始以建造地区总部为引，使用自有资金进行商业地产投资并“半用半租”，到以信托资产的方式参与拿地或地产类股权并购的“混业经营” : 如今，平安不动产的直接管理股东，已经从平安信托体系，转为平安人寿与平安财险的保险体系，保险资金直投房地产。

此前，平安不动产通过拿地+合作模式，成为碧桂园第二大股东 @2.86、旭辉第二大股东，同时，与超过 20 家房企通过股权合作等模式存在合作，万科、招商、金地、保利、华润、绿城、九龙仓、碧桂园、协信、旭辉等知名房企，合作拿地上百宗。

拿地江湖 2020

在西安市场，TOP10、全国性国企央企拿地都趋于理性，在高价地面前出手阔绰的主要有冲千亿规模的民企以及地方性国企。

国企、央企队列中，也会出现在一线、强一二线城市抢地、抬价的情况，主要是出于扩储需求。

公开招拍挂市场竞争趋于白热化，通过勾地、一二级联动等方式拿地的难度也越来越大了。

西安土地市场的热度前所未见，部分宅地溢价率接近 200%。

4月底西南某市土地交易市场 : 一家 TOP10 房企表现出了志在必得的冲劲，出手果断；另一家有意在西南区域加仓扩储的本土房企也穷追不舍。竞价数轮后，TOP10房企区域负责人打了一通电话，希望能“和谐处理”。最终，该地块由上述 TOP10 房企竞得，溢价率在 10% 以内，由三家企业合作开发。

成都今年天府新区拍出的地块都刷新了区楼面单价、成交总价纪录，有几块地楼面价接近 2 万元/平方米。高新区的房价约为 1.7-1.8 万元/平方米。在高新区拿高价地，是在赌未来的市场预期。他们算的账是必须卖到 2.5-2.8 万元/平方米以上的房价，项目才能赚钱。

今年以来，绿城在长三角区域拿地非常凶猛

比如宁波、绍兴、无锡等城市，基本上，只要听到绿城参加了这场土拍，就可以预计最终拿下来的一定是它。

地方国企平台“托底”

部分城市地方性国企的玩法：区域管委会、城投、区域发展集团旗下成立的平台公司也会参与到土地市场中，当地块溢价没有达到出让预期，平台公司就会出手。企业想要入市，或有扩储的需求，只能应声加价。如果地块最终由平台公司拿下，他们可以自己开发，也可以引入合作。

在财政收入压力加大的当下，地方政府对土地出让金的依赖更加强烈，再加上地方平台公司的大量融资都是以土地作为抵押品的，因此推动地价上扬是地方政府的不可遏制的内在冲动。运用自身所属的平台公司、国有企业，甚至动员一些央企的区域公司配合来哄抬地价和推热市场，则成为土地市场心照不宣的公开秘密和通行的潜规则。

扩储需求

民营房企在一二线城市的拿地能力远远不及保利、中海等国企央企；另一方面，公司实行激励机制要求区域公司快收、晚支，以净利润率和年化自有资金回报率为财务指标考核标准，区域公司主观上也不想去一二线城市“血拼”。“净利润上，一二线城市项目要求净利润 10 个点，三四线是 8 个点，现在降到 7 个点，年化自有资金回报都要求 25%，这些条件目前在一二线基本做不到。

现在行业内对房地产生意逻辑的认知越来越一致，追求的是自有资金的回报，而不是单一利润率的要求。相较之下，国企、央企资金实力强，融资成本低，对周转速度没有过高的诉求，这类企业在一二线城市尚有空间。

国企、央企队列中，也会出现在一线、强一二线城市抢地、抬价的情况，主要是出于扩储需求。央企国企内部也有淘汰机制，不同区域公司之间要比拼规模，通过盘活项目、增加土储，维持团队运转，扩大市场占有率。

在保规模、保业绩目的下，即使一二线城市项目利润空间很薄，也要硬着头皮拿。央企国企的业绩导向是利润贡献，主要考核每个区域公司每年的利润增长，和民企、中小型企业以自有资金年化收益为考核标准对比，二者并不在一条主赛道上。

勾地渐难公开招拍挂竞争趋于白热化

通过勾地、一二级联动等方式拿地的难度也越来越大了。今年以来，一二线城市公开招拍挂市场出现高溢价地块频率较多，但实际上，中部地区由于土地市场较不透明，许多地级市地价“热”得更快，勾地难度加大。

5、6月份，三四线城市土地市场明显十分激烈。例如在江苏的南通、南京等市以及安徽、河南等省的地级市，一宗地会出现 30-60 家房企开抢。以前在苏中、苏北、河南、安徽等地县城，公司去勾地几乎都是底价成交的，但现在一个四线城市的勾地项目都会有人来抢。

部分地级市政府甚至将一块中小型勾地项目，像分猪肉一样，分给多家意向开发企业，这在一两年前都是从未见过的。地方政府越来越精明，不像几年前来一个特色小镇、电影小镇就给企业批地，中小型企业去跟地方政府谈判的筹码越来越少。

在郑州，9 成以上的地都是通过提前勾地、挂牌出让。自 2016 地价每年上涨，但去年至今，郑州的房价均价却一直在下跌，企业的利润空间越来越小。这一背景下，本土房企由于政企关系较好，提前勾地成功率大，外地企业想要进入郑州市场只能和它们合作，或者去公开市场抢地。

政府主要诉求是：第一，你能给我解决多少就业；第二，你能给我带来多少税收；第三，你能不能建一个地标建筑改变城市面貌等。政府已经过了几年前懵懂的阶段了。三四五线地价水涨船高后，虽然没有设置限价限购条件，但未来需求端能否支撑起这一地价托起的房价，是集团高管近几个月来反复讨论的问题。

资产管理公司想要给企业拿地

五大行高管透露，半个月来，猛增的土地评估订单使整个团队处于超负荷状态，土地评估部领导甚至在一周内出差外地去踏勘 5 宗地。过半的订单并非来自房地产开发企业或银行委托，而来自资产管理公司。

很多资产管理公司下设子公司，变相给开发企业拿地融资。最常见的方式是明股实债。金融机构、资产管理公司想要给企业拿地的钱，不能以贷款的名义，而是以入股项目公司的形式，将资金转化为股份或注册资本。名义上出资的金融机构是该项目公司的股东之一，但它并不负责开发等任何建设工作。

开发企业用项目公司在土地市场拿地，交了土地出让金，顺利拿到土地证后就可以向金融机构进行抵押，一般这类土地抵押贷款能有土地总价的 50%。

顺周期出货，逆周期拿地

去年以来行业进入下行期，让流动性压力较小的且看好行业未来的房企在行业低谷期拿地的冲动显现出来，二三季度的土地市场相对热度较高。现在很多企业，利润是次要的，主要是为了规模，即使不赚钱也要周转。没有足够的土地储备，集采规模太小，每一项工程的成本就降不下去。

同一个区域，万科、碧桂园大规模采购，能把一个马桶控制在 1000 元，而你要 2000 元，小企业慢慢陷入恶性循环，最后被收购、吞并。

地方政府、企业都在赌一个预期 : 熬过下行周期，房价将迎来上涨。

8 月份土地出让金为 3733 亿，单月环比下降 23.6%，同比上升 28.5%，累计同比 +13.3%。

一线城市、二线城市、三四线城市宅地土地成交溢价率分别为 18.2%、14.2%、25.0%，较 7 月分别上升 0.4pct、上升 1.1pct 和上升 3.0 pct。

一线城市、二线城市、三四线城市宅地土地流拍率分别为 0%、3.4%、4.9%

強監管成為常態，房企未來融資難度陡增

老齡化加速、商品房銷售額基本見頂

恒大造車、碧桂園造機器人、融創搞文旅城、萬科養豬

拿地江湖 2020，毛利率和淨利率下滑

瘋狂舉債、瘋狂拿地、瘋狂去化，高槓桿

未來的業績增長空間在哪？

看似同質化非常嚴重，實質上內功差距極大。開發業務穩中有升、財務穩健、經營性活動現金流充裕、有望成功跑出；但經營激進、資金鏈緊張的高槓桿房企，不要奢談未來了。

由于目前险资的市场热点还在医药、电子等风口行业，低估值的大盘蓝筹板块的补涨可能要等到风格轮动之后才会有更好的机会。加上银保监会发布的《关于优化保险公司权益类资产配置监管有关事项的通知》，险资下半年也会加大权益类资产投资。

保险是地产行业的隐形老大吗？

阳光城公告，泰康人寿、泰康养老分别受让 8.53%、5% 股权。加之泰康资产，泰康系 3 家公司合计持股 13.61%，一举成为阳光城第三大股东。转让股价为每股 6.09元，合计 33.78 亿。

此前中国平安、安邦保险、中国人寿、前海人寿、太平洋保险在内的十余家险企纷纷入股房企，泰康在此次入股阳光城之前也曾举牌保利和北辰实业。

阳光集团做出了长达十年的业绩对赌承诺

2020-2024 阳光城的归母净利润年复合增长不低于 15%，且五年累计归母净利润不低于 340 亿；2025-2029 归母净利润总额为 600 亿，十年承诺 942 亿。如果未达标，差额部分由阳光集团补足。阳光城需保证每年至少进行一次现金分红，分红金额不得少于可分配利润 30%。1H2020 净负债率为 115%，股权投资，现在如愿以偿。

中国平安已成老大

保险机构入股地产，今年以来甚至加码配置。平安人寿全额认购招商蛇口非公开发行的股份，成为招商蛇口股东。此前，中国平安已成为华夏幸福、碧桂园、中国金茂等房企的第二大股东，旭辉和万科也分别引入平安保险和安邦保险作为公司的前十股东。

此次入股阳光城的泰康人寿也早在 2016 以 60 亿认购价成为保利地产的第二大股东。

去年起，监管明显对险资的地位和投资渠道给予了放松，这也使得很多险资愿意投资地产股。就今年来说，整个宏观经济和产业面临冲击，类似持股，也还是因为看好房地产市场和企业。对于地产公司来说，引入险资不仅能缓解短期资金压力，同时也利好企业的长期融资，通过与金融资本相结合，获得低成本资金。

融创中国押股票给平安，04/2019 已经解除质押。跟平安已经没关系了

中国平安才是全国最大的房地产公司？

平安是全国最大地产巨鳄、最大房企、房地产业最大老板、房地产最大投资者、最大隐形地主、房地产最大金主幕后人，平安重仓了 13 家房企，与 20 家龙头房企有合作关系，未来合作的龙房企将不断增加。

无论是碧桂园、华夏幸福等地产巨头的股东榜上，还是长租公寓市场，都有中国平安的身影。目前，平安已是碧桂园、朗诗、旭辉、华夏幸福等第二大股东。此外，其还持有金地、保利、华润、绿城、九龙仓、协信等多家房企股票。

平安重仓持股的知名房企至少有 13 家

包括万科、华润等合作的知名房企达 20 家。对于重点合作对象，中国平安通常会拿得二股东席位，获得长期期权投资下的丰厚分红。2019 旭辉持股 9.39%，长期股权价值 38 亿，分红 2 亿。金茂持股 15.11%，长期股权价值 76 亿，分红 2 亿。华夏幸福持股 25%，长期股权价值 196 亿，全年分红 9 亿。

06/2020 中国平安将认购招商蛇口的非公开发行股份，定价 16.58元/股，认购数量及金额待定。招商蛇口拟通过发行股份、可转债及支付现金方式，向深投控购买其持有的深圳南油集团 24% 股权 (蛇口拿地)，同时向战略投资者非公开发行股份募集配套资金。

中国平安将深度参与深圳公共住房建设

目前由中国平安持有的长租公寓已经超过 1 万套。 6月4日，中国平安与深圳当地政府签订合作框架协议。未来，中国平安将深度参与深圳公共住房建设。根据协议，平安集团将从协议生效起至 2035 年，持续投入资金参与深圳公共住房建设，由平安集团投资建设的公共住房以长期租赁为主。今年，深圳市将完成“十三五”期间新增 40 万套目标，到 2035 年计划建设筹集公共住房不少于 100 万套。

2012 险资投资不动产的比例被允许提高至 20%

2015 豪掷 62.95 亿港元，取得碧桂园 9.9% 股权，持股比例仅次于杨惠妍。获得朗诗地产 9.9% 股权，成为公司第二大股东，此后双方在长租公寓市场展开大量合作。

2017 中国平安通过旗下多个平台对融创合计持股达 40.73%。以 19 亿港元获得旭辉 10.12% 股权，第二大股东。随后，中国平安投入 100 亿人民币做战略投资。

2018 斥资 137.7 亿元，接手华夏幸福 19.88%，第二大股东。

2019 以 93.36 亿港元认购中国金茂 19.41 亿股，持股比例达 15.2%，第二大股东。耗资 19.07 亿港元参与旭辉定增，持股比升至 10.12%。

房企龙头的竞争最终可能在万科、碧桂园与平安之间

万科靠标准化，碧桂园靠执行力，平安靠钱。从中国平安的房地产业务涵盖商业地产、旅游养老地产、工业物流地产和住宅、股债券投资，地产版图扩张到了海外。

12/2019 投资资产管理规模 3.2716 万亿，较年初增长 13.2%

其中，第三方资产管理规模 2920 亿，较年初增长 8.6%。“平安置业”主要作为项目的具体实施方，而“平安信托”则作为融资平台进行募资，资金来源包括自有资金和第三方资金。

中国平安涉及的房地产投资可分为四个方式

一是购买股权，成为财务投资者。以中国平安在惠州的项目为例。12/2018 收购惠阳雅居乐公司 22% 股权，2019 两度出资，最终获得惠阳雅居乐公司 34% 股权及惠州白鹭湖公司 15% 股权，双方将合作开发原属雅居乐在惠布局的七幅地块。

另一个两家公司参股、后由龙湖地产操盘的春江紫宸项目，中国平安亦是投资项目公司，间接参与，从中获利。说明这是房企的一种融资行为，通过引入平安，以股权的形式为地产项目“输血”。

二是独自或联合拿地，后续均合作开发。2019 分别在惠州博罗、惠城单独拿地，后续分别选择方圆集团、中海地产合作，隐居幕后。01/2019 斥资近 4 亿拍下罗浮山高铁商圈 13万㎡商住地，该地块与方圆合作开发，将在近期入市。11/2019 首次以公开单独拿地的方式，20 亿拿下惠城区马安片区 12 万㎡住宅用地。03/2020 官宣与中海地产合作开发，作为中海阅江府二期项目。05/2020 与方圆集团共同投资一家项目公司，为方圆十七里项目储备用地。

2019 年报的公司合并资产负债表信息显示，其投资性房地产为 544 亿，其中 398 亿是房屋与建筑，其他是土地，房屋与建筑占比 73%。从财报备注信息可见，544 亿的投资性房地产目前公允价值为 898 亿，升值 65%。398 亿房屋与建筑目前公允价值为 711 亿，升值 79%。

三是以债权或股权形式投资房地产。这块的投资数据难以寻觅。中国平安通过某些操作，在很长的一段时间里，都间接得到龙光的“分红”。2014-2015 龙光现金流捉襟见肘，背靠中国平安的资金扶持，得以多次顺利夺得深圳地王。2016 深圳光明新区的商住地块龙光胜出。通过分析地块项目的企业股权结构，曝出中国平安有明股实债的嫌疑，而当天土拍现场激烈角逐的气氛似乎是双方谋划好的烟雾弹。中国平安在资金扶持龙光的同时，双方签订了金融协议。每年，龙光贡献不少经营成本回馈给中国平安。到了近几年，龙光或许资金松快许多，便逐渐从中国平安手中购回项目股权。实际上，这是平安集团多年的“不动产”套路，参股获取利润分红，尝试各类联合开发模式。

在合作中，平安基本不参与项目开发、运营。这些年大部分行事稳健的房企都收到了来自中国平安的资金。截至目前，中国平安涉及股权合作的房企超过 20 家，包括招商、金地、保利、华润、绿城、九龙仓、碧桂园、协信、旭辉等。至少拿地上百宗，大部分是企业联合体形式。与绝大部分房企运作模式不同，中国平安将其定位于不动产投资及管理平台，主要借助外部房企力量合作开发。

中国平安对地产公司的投资比例不超过 30%

除此之外还和多家标杆房企合作成立房地产公司，展开多方面合作。保险资金投资房地产的上限是 30%，平安集团在房地产行业的投资规模约 1400 亿。

保险资金投资房地产是国际惯例，保险资金负债久期长，资金体量大，要求配置的资产稳定，能够穿越周期，而房地产符合这样的资产特性，能够抗通胀，穿越周期。平安对房地产立足于财务投资，关注长期价值和投资价值。

平安的重点股权投资很多，平安是京沪高铁第二大股东，还是药明康德、宁德时代、汽车之家、工商银行的大股东。而对于重点合作对象，平安通常会拿到二股东的席位。通过持股的方式与这些地产公司合作，不仅获得了更加稳定而可靠的操盘手，同时也获得了长期股权投资下的丰厚分红以及一进一出的资本利得。

为什么险资如此热爱房地产，背后的原因在于投资回报高，是卖保险利润的一倍。

保险公司收益率在 4% 左右，在新会计准则下，险资的资产配置更加倾向于低估值、高分红的蓝筹股。而房地产是逆周期调节行业，政策松动方向确定，经济下行阶段不断会有放松政策兑现。

险企与房企之间存在互补性，一方面是险企手握大量低成本资金，能够为房企提供稳定的现金流。另一方面是房地产股高股息率回报，长期持有为险资带来丰厚回报。

中国平安合作的房企，均位列国内地产股前 20 强榜单。通过持股这些地产巨头的股票，地产公司成了辛辛苦苦的“打工仔”，中国平安轻松坐享业绩分红。

未来会有更多的保险公司进入房地产，控制着更多房企的公司股份。险资2018 的投资收益率约为 4.3%。目前住宅地产资本回报率平均值 19% 左右，是险资平均投资收益率的近 5 倍。

中国平安现有的债券中有 9300 亿都是国债跟铁道债，税后收益率超过 5% 以上，年限在 15 年以上，都是长期资产。这部分对总的利息收入贡献达到 69%。除了传统的国债跟铁道债之外，去年也开始考虑有些新的产品，比如优先股、永续债，这都是未来在债券方面可以提供比较好的品种选择。

股票方面，有三个投资策略。一是集中投资，不要太零散投资。第二是投资低估值，高分红的股票、行业龙头，有盈利性的。

三是要找新的品种、新的范围，配合国家政策。例如，过去两年强调的新型不动产包括公租房、基建、康养、产业园、写字楼、高端综合体。

险资抄底龙头地产股

房地产市场在国家调控下已显现出马太效应，竞争优势再度向头部公司集中，但房市的整体低迷环境，已大幅拉低头部地产股的估值，出现难得的投资洼地。

以招商蛇口为例，目前的确处于股价低点，11/09 市值 1271 亿元，而净资产超过 2000 亿。不过长期来看，房地产严格调控预期不改。

随着保险公司保费收入逐年增长，保险公司自身具有不断增长的资金配置需求。从外部因素来看，房地产行业龙头房企兼具价值与成长属性，对于险资具有较大的吸引力。

在业界看来，目前的地产股已是低估值行业，而其又具有普遍高股息率特点，长期持有契合险资资产配置要求能够穿越周期、稳定收益的要求，抄底地产股契合险资的长期投资预期。

2019 房地产行业股息率仍高于 A 股大部分行业，前 10 大股息率地产股最低的也在 3.38% 以上，最高的苏宁环球更是高达 7.85%。

半年多时间，中国太保 26 亿元参与上海临港持股 5.33%。太平人寿认购大悦城 6.61%，位列第三大股东。

平安在房地产的投资符合监管要求，远低于监管上限，目前保险资金配置是 7.2%，远低于银保监会规定的 30% 的上限。

国企混改

围绕以下模式展开：引入战略投资者、升效率；通过并购重组，整合资源；利用国改基金，推进产融结合；加快整体和核心资产上市，提升资产证券化率；开展员工持股等等。

金茂引入战投为何选择平安

混改是重要目的

实质是大股东中化集团的减持，持股比例由 49.71% 降至 35.1%，平安认购扩大后的 15.2%，成为第二大股东。中化和金茂都在抓紧推进混改，减持到一定程度，很有可能就不再并表，就是一个完全市场化公司。

在国资委推进央企混改试点和降负债的大背景下，如果大股东中化团体减持到不再并表，即中国金茂可以脱表，那末中国金茂将不受大股东降低资产负债率的掣肘，有利于其根据市场行情和公司需求，来调节杠杆，把握拿地时机，提升运营效率，进而提升行业地位。

金茂的央企身份、3A 评级，相对其他房企更有融资来源及成本优势。但是借助中国平安保险资金负债周期长、本钱相对较低、稳定性好等特点，金茂能够获得更好的融资条件。

在房地产项目股权合作（联合拿地）方面，合作的房企更多，包括招商、金地、保利、华润、绿城、九龙仓、碧桂园、协信、旭辉、融创，等等。

金茂和平安有合作基础。2017 年金茂在位于南京河西鱼嘴地区的超高层项目，引进了平安进行合作。在金茂杭州、青岛等项目上，也有平安参与。平安在昆明、武汉汉阳等项目上，同样也引入了金茂合作。

平安为什么青睐金茂？金茂可以说是最像民企的一家国企，市场化程度高。而未来混改完成后，摆脱并表掣肘，财务自由，金茂将变成一家完全市场化的房企，发展活力还会提升。在房地产行业走过简单粗鲁的“拿地-开发-卖房”的时代，在城市运营方面有成功项目案例的央企金茂，在和地方政府谈拿地（勾地）方面，更有优势。

平安自己也拿地，除住宅外，也有商业，金茂同时具有商业地产的开发操盘和持有运营能力，未来拿地后与金茂合作开发，也是共赢。

华夏幸福承诺平安

2018 平安入股华夏幸福接近 20%，是大股东的直接转让。双方还签订了对赌协议。华夏幸福承诺，在 2018、2019、2020 年度的净利润增长率分别不低于 30%、65%、105%，即分别不低于 114.15 亿、144.88 亿、180 亿元。

1H2020 歸母淨利潤 60 億元。

具体当期补偿金额 = (截至当期期末累积承诺净利润数-截至当期期末累积实际净利润数) × 25.25%

大摩看好平保

上半年新業務價值倒退，但壽險業務稅後溢利仍按年增加 7％，並且同時上調中期息 7%。雖然核心業務仍有不利因素，但新業務卻有很高的吸引力。

野村指符合預期

科技及其他金融業務較預期為佳，惟產業及銀行業務遜於預期。上半年新業務價值按年跌 24%，認為改革完成後，明年起壽險業務恢復增長。預計今年全年的新業務價值將按年跌 9%。

14/09 野村報告指，2318 下半年首兩個月壽險首年保費收入按年倒退12%，跌幅與上半年的 11% 相若，最壞情況已過，惟復甦需時更長，加上中國平安進行壽險改革，相信至明年新業務價值將大幅反彈，目標價自 108 元上調至 116 元。

国泰君安目标价 110 元

寿险改革策略逐渐清晰，重点以提升“价值投入比”为目标，通过建立线上线下相结合的销售前台提升代理人人均件数，搭建数字化大中台以及升级基本法提升代理人活动率。

预计数字化经营将推动 NBV 增速超预期：主要三大手段：1）总部层面建立线上线下相结合的销售前台，把握互联网流量优势引流客户，同时设计 O2O 客户经营工具，助力代理人提升人均件数；2）搭建数字化大中台，在全域范围内建立更为有效的销售作业模式及精细化的活动量管理，提升代理人活动率；3）升级新版基本法，将更多代理人利益倾斜销售一线，重点鼓励队伍留存、举绩和优增，从而提升活动率。

中银证券 : 寿险业务短期承压，深化转型厚积薄发：

从保障型产品布局转向综合金融，实现寿险+健康/养老/教育的融合，提升产品差异化优势，深化长期储蓄及重疾险等保障型产品。

上半年在疫情影响下加剧转型阵痛。但长期来看，整体新单及 NBV 低点已过。目标价 112 元

广发证券：领先行业寿险改革转型

力争建立真正长期可持续的健康增长平台，预计 2021 逐步显现效果。合理价值 111 港币/股。

招商证券 : 改革阵痛期将过

从产品、渠道、数据化经营三个方向制定了 15 个改革项目，当前大部分项目已经完成顶层设计，近一半的项目已经开始在分支机构试点。目标价 112 元。

中国银河：科技业务收入加速增长

持续深化“产品+”策略转型，以客户需求为导向，规划、构建多层次、场景化的“产品+”服务体系，同时上市满足大众客户返本和重疾需求的保障型产品，推出长期护理险，加大长缴业务推动力度。

年化总投资收益率 4.4%，同比下降 1.1 个百分点，主要受公允价值变动损失加大的影响。继续增配国债、地方政府债等免税债券以及政策性金融债等长久期、低风险债券以拉长资产久期。此外，公司积极把握疫情冲击下权益市场波动机会，灵活开展权益投资操作，获取投资收益。

平安银行净利润下降 11.2%；减值损失前营业利润同比增长 18.9%，净利润同比下降 11.2%，主要受拨备计提力度加大的影响。不良贷款率 1.65%，与年初持平；拨备覆盖率 215%，较年初上升 31.8%。

公司坚持以科技引领业务变革，在金融科技、医疗科技领域持续探索创新商业模式，致力于实现反哺金融主业、赋能行业升级、服务实体经济的目标。推进“金融服务、医疗健康、汽车服务、房产服务、智慧城市”五大生态圈建设。

截至上半年末，公司科技专利申请数较年初增加 4625 项，累计达 26008 项，位居国际金融机构前列。

上市寿险公司分化明显

上半年 4 家公司整体原保费同比 +6.1%，但公司之间分化较为明显：新华、国寿逆势高增，而平安和太保保费出现负增长。国寿份额 +1.3% 至 21.4%，平安 -1.8% 至 14.1%。

平安前 8 月保费收入同比 +1.36%

中国平安：险种结构变化较大

受疫情影响价值率最高的长期保障型产品新单缩减，占比同比 -8.9%，但价值率逆势提升至 104.4%；保障储蓄混合型业务大幅增长，新单同比 +3.65 倍，占比提升至 47%，但价值率同比 -8.3%；另外，短期险价值率大幅提升至 57.5%。

长期保障型指终身寿险、定期寿险、疾病险、长期意外险等保障类产品、短交储蓄型指主要交费期为 10 年以下的两全、年金等产品、长交储蓄型指主要交费期为 10 年及以上的两全、年金等产品。

提问：净利润下滑怎么看？ 平安的寿险改革成效怎么样？

回答：平安是唯一一家实施新的会计准则的保险公司，希望投资者关注营运利润，不要关注短期波动，我们的分红也是跟营运利润挂钩。

寿险改革，涉及发展模式改革、营销体制改革、产品策略改革、渠道的改革。明年可以看到我们改革的成果。

平安的思路是从产品、渠道、数据化经营三个方向，建立长期可持续的健康增长平台。

提问：资本市场的情况怎么样？会做什么配置？

回答：我们资产跟负债的缺口是三年，六年前是八年多。除了债券，还有高等级的债，还有非标资产，平均收益率是 5.7。我们长期持有低估值、高分红的股票，全年投资收益是 7.2。

提问：大量非标到限，再投资压力比较大，你们这方面怎么考虑？

回答：未来长期回报还是能达到 5% 以上。

提问：海外投资和不动产投资情况怎么样？

回答：海外投资占总资产 3%。主要资产是香港股票。

提问：科技的营收情况怎么样？

回答：科技业务利润整体提升 22.7%。我们有 8 个研究院，57 个研究室，科技与生态金融的结合，把健康医疗与保险结合。

平保 CEO 表示，科技正深刻改變金融發展的生態格局，平保過去 10 年科技投入累計超過 1000 億元人民幣，未來 5 年還將繼續投入 1000 億，而科技的研發和應用需要不斷試錯、不斷迭代、形成模式。以金融壹賬通為例，作為平保孵化的「獨角獸」之一，是中國最大的面向金融機構商業科技雲服務平台。截至 6 月底，金融壹賬通促成金融機構終端客戶交易 2.0 萬億筆，累計反欺詐核對 1.7 億次，信貸風險評估 52 億次。金融壹賬通已覆蓋內地 100% 的大型銀行、99% 的城商行和 53% 的保險公司，並通過這些機構觸達數以億計的終端客戶。