Moving Forward to 2030

從附圖看到酒廠的唯一可選夥伴是 3883，否則會被圍牆所困。 地塊底價AV 5821，是已有定準，溢價部份六成分成調節稅項以後， 當屬合作雙方減皮之用。大了的檯面土地成本亦能減稅。 經計算所得實為 AV6885。奧園佔 1.176 萬平方米樓面權益。 已有 18 萬平方米權益估算為 AV5500。 此則3883 共有權益19.176 萬平方米樓面，平均地價AV 5700。 保守估算平均實收售出價為@20000，稅後淨利潤當在15% 之上。 而兩處合作方俱現金購入落成後分紅，3883 積壓資金不大。...

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購地 2008 或之前： 養生城，新線路發展基地。 奧園廣場 Mall，最重要的投資物業。 海景城 Mall，收租舖位。 重慶奧園康城，大量車位未售。 南沙奧園，在售貨尾。 玉林康城，高密度發展長做長有。 佛崗溫泉別墅，2013 首批沿江洋房應市。 龍南迎賓花園，改則後正在推售高層洋房。 清遠奧園 大學城地塊，別墅售完，高層已開盤。 2009 年： 6 月購入 瀋陽奧園 及 中山奧園，至今仍是主力盤。 7 月入股 長安八號，已套利派發特別股息。 2010 年： 1.7 億購入珠江新城 奧園大廈 總部寫字樓。...

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LGPQ-A1-3 地塊 (商住) ： 15/5 起拍價為 AV 5821。 該地被 蘿崗奧園廣場 兩地塊夾在中間，2013 年奧園拿下兩地塊，樓面地價分別為 AV 5221 和 AV 3990。15/5 參與競拍的共 8 家，由廣州尚水酒業競得。尚水是此三舊地塊原業主，拍賣有分成，要找合適伙伴。拍買場不見奧園，依情理推想，尚水背後，當然有拍檔。 13/6/2014 奧園宣布，旗下合資公司透過拍賣方式投得地塊。 該地塊與總建築面積約 30 萬平方米的大型商業綜合項目廣州蘿崗奧園廣場相連，公司將進行統一規劃及開發，以實現資源最大化。奧園蘿崗國際城...

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奧園春曉 The estate is built on a piece of land compensated by local government, for the one taken away had its book value be written off before IPO. In other words holders of listed shares get it for free. 地價：由政府補償回來 可售面積：11.98 萬平方米，另有約 1350 個車位 估計銷售額：11.98...

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越時代 地價：AV 5000 可售面積：13.38 萬平方米，另有約 1400 個車位 估計銷售額：13.38 x 2.2 + 0.14 x 15 = 31.5 億 實際銷售情況： 第一期：約佔 28% 只餘幾個單位未售 (部份公寓不是複式) 第二期：約佔 35% 清貨八成，在售貨尾 (公寓全是複式) 第三期：約佔 37% 2014 年底才可推出 (公寓全是複式) 車位：2015 才會推出 實售樓價 (商舖 + 公寓)： 開售至今每平米均價：@22587 最近三個月均價：@21880 21880...

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Alternative：Leveraged loan 3 Years Term of LIBOR+550bp？ It would be convenient to facilitate annual dividend and bond interest. http://www.leveragedloan.com/primer/#!definingleveraged http://global-rates.com/interest-rates/libor/american-dollar/american-dollar.aspx...

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展望 5 月重點房企合同銷售回升，主要是加大了促銷力度，首套銀行信貸有所放鬆。 1-5 月累計目標完成率： 恒大完成比例最高達 51%；其次是萬科：41%； 其後的碧桂園、旭輝、保利、富力、世茂、融創完成度均在 30% - 40% 之間； 綠地、中國奧園、金地分別為 25%、23% 和 21%；首創只有 18%；花樣年只有 10%。 受春節因素的影響，上半年房企完成度較慢，但與去年同期相比，大部分房企的業績完成度也出現下滑。像世茂、保利，降幅分別高達 16 個百分點和 11 個百分點；綠地、富力也下滑了...

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錯價、派息、安全邊際、價值投資 28/12/2011 3883 開貼時 @0.85 0.85 - 0.0635 - 0.3265 - 0.1024 = 0.3576 那時的 @0.85 已確認是偏低錯價。 價值投資者常要自問：錯價還在嗎？ 所以要恆常跟進，以作衡量。 沒有派息，資金成本累積，是價值投資大忌。 派息逐年把原始成本壓降，手上便在每個 Cycle 中多積聚家族產業數目。 買入價比對市盈率、資產有寬敞安全邊際，在行業高低潮中，便不會心虛膽怯。 2013 購地 48 億，派息 2.25 億。...

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6月香雪首盤，瀋奧新貨，1H 45 億是機會大。 2H 重慶城市天地、梅州、陽江、雲浮新盤，其它各舊盤都有新一期出台， 75 億以上很有把握。 全年合同銷售估計可達 115 億。也就相約於每股 HK$5.17。 若達 120 億，則 HK$5.40。 比對預估淨利潤率，可為每股貢獻多少，便心中有數了。 入伙才可入賬，2014 入賬者大多是 2012、2013 所售合同。 在估算入賬淨利潤率時，要評估合同是利好年份還是利淡年份售出。 五月銷售最重要的當然是番禺兩個商業盤了： 城市天地搶在大都會前，連夜推出一批公寓。...

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RMB Exchange Rate Reverse Gear CAPG 17/1/2019 300MM CAPG 23/11/2017 225MM Almost 3% drop up to last Friday. 0.984 億匯兌損失 for 1H 2014，假設至 6 月亦如是。 比對 1H 2013 匯兌盈餘 0.14 億。 After taxation adjustment, impact on EPS in HK$ would be as the followings: 1H 2013...

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